전세권저당권의 우선변제적 효력

강대성

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자료유형: 학술저널

저자정보: 강대성

저널정보: 한국토지법학회 토지법학 토지법학 제24권 제1호

발행연도: 2008.6

수록면: 31 - 51 (21page)

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거래 실무상으로 부동산의 이용을 목적으로 하는 전세권에 비해 채권담보목적의 전세권이 점점 많이 이용되고 있다. 즉, 채권담보를 도모하기 위해 전세권 자체를 목적으로하여 저당권이 설정되는 경우가 늘고 있다. 그런데 이러한 전세권저당권에 관한 우선변제적 효력을 중심으로 여러 가지 해석상의 문제가 발생하고 있다. 가령 전세권의 법적 성질을 어떻게 파악해야 하는지, 그리고 전세권의 법적 성질에 따라 전세기간이 만료되면 전세권도 소멸하는지 하는 문제로부터 시작하여 종국에는 전세권저당권의 실행방법에 이르기 까지 다양한 견해들이 있어 왔다. 필자는 전세권의 법적 성질을 동격설의 입장에서 파악하고, 전세기간의 만료로 전세권이 소멸하는 것이 아니라, 전세권의 용익물 권성만 소멸하는 것으로 본다. 그리고 전세기간이 만료되더라도 전세권저당권은 소멸하지 않는 것으로 보며, 전세권저당권의 우선변제적 효력을 확보하기 위한 방법은 구체적으로 전세권저당권의 실행방법에서 나타나는 것으로서, 판례가 주장하는 채권집행의 방법은 실효성이 떨어진다고 본다. 즉 채권집행의 예에 따르면 결국 전세권저당권의 우선 변제적 효력을 인정하지 않는 것과 유사한 결과가 되고 만다는 점에 유의할 필요가 있다.
  사견으로는 위와 같은 문제인식을 바탕으로 하여 전세권저당권의 우선변제적 효력을 실질적으로 확보하기 위해서는 채권질권규정을 유추적용할 필요가 있다고 본다. 하지만 유추적용에 대한 시비의 소지가 있으므로, 궁극적으로는 입법적으로 정비를 하여야 할 것을 주장한다. 이 문제와 관련하여 국회에 계류 중인 민법 중 개정법률안의 내용을 보면, 큰 테두리에서는 지지를 할 수 있겠다. 그리고 개정법률안은 전세권저당권에 관한 채권질권규정의 유추적용을 전제한 입법안으로 평가를 할 수 있다. 가령 전세권저당권자가 우선변제권의 범위 내에서 직접 전세권설정자에게 전세금반환을 청구할 수 있도록한 것이 그 대표적인 내용이라 하겠다. 다만, 전세권설정자의 이중변제 위험으로부터 보호하여야 할 필요가 있다는 점에서 보면, 전세권저당권자나 전세권자가 저당권을 설정할 때에, 전세권설정자에게 통지하거나 승낙을 받도록 대항요건을 두는 것이 필요하다고 본다. 이러한 대항요건은 2001년의 법무부민법개정안에는 담겨 있던 내용이었는데, 국회에 상정된 법률안에서는 제외되어 있어서, 전세권설정자의 보호에 다소 미흡한 점이 있다고 평가할 수 있다.
  전세권저당권의 우선변제적 효력의 실효성을 확보하는 일은 전세권제도 자체의 활성화를 위해서도 필요한 작업이라 하겠다. 민법 제정 당시 채권적 전세제도가 있음에도 불구하고 물권인 전세권제도를 도입하려고 했을 때, 이러한 입법례는 적절하지 않다는 지적이 있었던 터라, 모처럼 물권인 전세권제도가 활성화될 수 있는 계기가 전세권저당권의 우선변제적 효력의 실효성을 확보하는 일로부터 비롯될 수 있다는 점에서 보면 매우 의의가 크다고 할 수 있다.

Jonsekwon is a sort of property rights peculiar to Korea. It is similar to the lease of a realty on a deposit basis in America. In Korea, hypothec can be established on jonsekwon, so called the jonsekwon hypothec, for the purpose of the security of credit. Originally jonsekwon will be used for usage of a realty. But in the recent, jonsekwon will be used for the purpose of security of a realty. By the way, several legal problems will be occurred with relating to the jonsekwon hypothec. These problems are generally concerned to method of execution to the jonsekwon hypothec.
  In this thesis I will discuss these problems. For the reasonable resolution of these problems, I renew discussions about the legal nature of jonsekwon or jonsekwon hypothec firstly. And I have some questions about these problems. For example, if jonsekwon expired, will jonsekwon become void, therefore will the jonsekwon hypothec become null also? Is jonsekwon a sort of usage right or the right of hypothecation? What is the execution method of the jonsekwon hypothec? Besides from these questions how protect mortgagee and a person who establish jonsekwon, in the step of execution?
  I put forward the claim followings. First, jonsekwon is a sort of the right which has nature of use and security both sides. Second, even though jonsekwon expired, jonsekwon will not become null, it will be existed as a right of security until mortgagee take a satisfaction. Furthermore jonsekwon expired, the jonsekwon hypothec will not become null also. I think that the method of execution to jonsekwon hypothec should be one of the credit pledge. The most important reason of this interpretation is the harmony of both mortgagee and jonsekwon establisher whose debt is the money. And for the improve effectiveness of jonsekwon hypothec, execution of this right should be change to the credit pledge. Because the relationship of mortgagee and jonsekwon establisher is similar to one of creditor and the third debtor, I think. But this interpretation is able to in the present Korean civil code which doesn"t have clauses about this problems. So I want to make a suggestion that Korean civil code should be amended for the following. That is to say that mortgagee can claim to jonsekwon establisher in the limit of his/her credit money directly.

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