재건축사업에서 시공자 선정의 법적 쟁점과 과제

Q: 이 논문에서 정의한 공사비 분쟁이란 무엇인가?

재건축사업 과정에서 조합과 시공자 사이에 발생하는 갈등 및 법적 다툼을 의미한다. 이는 주로 공사비 증액 요구, 설계 변경, 물가 변동 등의 사유로 인해 발생하며 사업의 원활한 진행을 저해하는 핵심적인 갈등 요소로 작용한다.

Q: 재건축사업에서 공사비 증액 분쟁을 최소화하기 위한 제도적 개선 방안은 무엇인가?

연구 결과, 시공자 선정 시기를 조합설립인가 후가 아닌 사업시행계획인가 이후로 변경해야 한다. 이를 통해 명확한 사업계획을 바탕으로 공사도급계약을 체결하고, 입찰 시 공사비 산출 근거 제공을 명문화함으로써 분쟁 가능성을 낮출 수 있다.

양철권; 정영철

doi:10.31779/plj.26.1.202502.005

학술저널

저자정보: 양철권 (앤스케이프 건축사사무소) 정영철 (광운대학교)

저널정보: 한국비교공법학회 공법학연구 공법학연구 제26권 제1호

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도시정비법상 재건축사업에서 사업시행자인 조합과 시공자 간의 공사비 증액에 대한 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 이는 도시정비법에 규정된 법적인 사업절차와 실무상 사업절차와의 괴리에 원인이 있다. 재건축사업은 공법적 통제를 받는 공공성이 강한 공공개발사업이다. 조합은 재건축사업의 원칙적인 사업시행자로서 설립인가를 받으면 공법인의 성격으로 행정작용을 행하는 공행정주체로서의 지위를 부여받게 되고, 독립적 행정주체로서 자주적으로 사업을 시행해야 한다. 그러나 현행 도시정비법은 재건축사업의 건설공사를 수행하는 시공자를 사업시행 초기인 조합설립인가를 받은 후 조기(早期)에 선정하도록 함으로써 사업시행계획인가 중 발생하는 부관과 건축 설계변경, 그에 따른 공사도급계약 변경 등으로 인해 조합과 시공자 간의 공사비 분쟁 발생을 자초하게 만들고 있다. 특히 사업시행계획의 완성을 위한 정비기반시설의 기부채납, 인⋅허가등의 의제로 인해 필수적으로 선행되어야 하는 건축행정 절차, 공사도급계약 체결 시 공사비 산출근거 부재 등으로 인해 발생하는 공사비 분쟁은 시공자를 사업시행계획인가를 받은 후가 아닌 조합설립인가를 받은 후에 선정하도록 하는 도시정비법의 규정에 원인이 있다. 이에 시공자 선정을 조합설립인가를 받은 후가 아닌 사업시행계획인가를 받은 이후로 변경하는 것을 제언하는 바이다.

In the case of reconstruction projects under the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments (Urban Improvement Act), disputes frequently arise between the association, acting as the project implementer, and the contractor regarding the increase in construction costs. This is due to the discrepancy between the formal project procedures outlined in the Urban Improvement Act and the project procedures in practice. The reconstruction project is a public development project with a strong public interest that is governed by public law. Once the association, as the principal project implementer, receives approval for its establishment, it is granted the status of a public administrative entity. In this role, it undertakes administrative actions as a public corporation and must implement the project independently as an autonomous administrative entity. However, the current Urban Improvement Act requires the selection of the contractor for reconstruction projects at an early stage of project implementation, after the association's establishment has been approved. This often leads to disputes over construction costs between the association and the contractor due to changes in the conditions, architectural designs, and subsequent modifications to the construction contract during the authorization of the project implementation plans. In particular, disputes over construction costs may arise due to the contributed acceptance of fundamental infrastructure for completing the project implementation plans, the construction-related administrative procedures required before approvals and permits, and the lack of a clear basis for calculating construction costs when signing the construction contract. These issues are caused by the system of the Urban Improvement Act, which mandates selecting the contractor after the approval of the association’ establishment, rather than after the authorization of project implementation plans. Therefore, it is proposed to select the contractor after the authorization of project implementation plans, rather than after the approval of the association's establishment.

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