신탁방식 도시정비사업의 특징과 정책 변화에 따른 효율적 추진 방안 연구

Q: 이 논문에서 정의한 신탁방식이란 무엇인가?

신탁방식은 신탁회사가 조합이나 토지등소유자를 대신하여 재건축·재개발 등 정비사업의 전 과정을 주도적으로 관리 및 운영하는 방식이다. 신탁사는 기획, 설계, 건설, 분양 등 일련의 과정에서 발생하는 위험과 책임을 직접 부담하며, 자금 조달, 인허가, 시공사 선정 등 사업 전반을 전문적으로 관리한다.

Q: 신탁방식 도시정비사업의 효율적 추진을 위한 제도개선 방안은 무엇인가?

연구 결과, 신탁 수수료 체계 합리화, 주민 의견 수렴 및 반영 체계 강화, 신탁회사의 책임성과 전문성 강화를 위한 관리·감독 체계 장치 마련, 그리고 정부 부처 간 정책 방향 일치를 위한 협력체계 구축이 필요하다. 이러한 제도개선은 신탁방식의 지속 가능한 발전을 도모한다.

조필규

doi:10.30933/KPLLR.2025.110.61

학술저널

저자정보: 조필규 (LH토지주택연구원)

저널정보: 한국토지공법학회 토지공법연구 토지공법연구 제110집

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본 연구는 신탁방식 도시정비사업의 도입 취지·특징, 성공 사례, 신탁업자 직접시행 특례 규정 및 최근 정책 변화 등의 검토를 통해 다음과 같은 제도개선 방안을 제안하고자 한다. 첫째, 신탁 수수료 체계의 합리화가 필요하다. 주민 부담 최소화를 위해 수수료 산정 기준을 투명하게 공개하고, 대형 사업의 경우 수수료 상한제를 도입하는 방안을 검토해야 한다. 둘째, 주민 의견 수렴 및 반영 체계가 강화되어야 한다. 주민 대상으로 정기적 설명회 개최, 의견 수렴 절차 의무화, 사업 주요 단계별 주민 참여 보장 등의 장치가 필요하다. 셋째, 신탁회사의 책임성과 전문성 강화를 위한 관리·감독 체계 장치가 필요하다. 일정 규모 이상의 신탁방식 도시정비사업에 대해서는 외부 감사를 의무화하거나 사업 성과 및 주민 만족도 평가 시스템을 도입할 필요가 있다. 넷째, 정부 부처 간 정책 방향 일치를 위한 협력체계 구축이 필요하다. 국토교통부와 금융위원회가 신탁방식 도시정비사업의 특성을 충분히 고려하여 공동정책 로드맵을 마련하고, 시장에 일관된 정책 방향을 제공해야 한다.

This study aims to propose the following institutional improvements based on a review of the characteristics of trust based urban redevelopment projects and recent policy changes.
First, the trust fee system should be rationalized. To minimize the financial burden on residents, the criteria for fee calculation should be transparently disclosed, and consideration should be given to introducing a fee cap for large-scale projects. Second, the system for collecting and incorporating residents’ opinions needs to be strengthened. Institutional measures such as holding regular resident briefings, making the opinion-gathering process mandatory, and ensuring resident participation at key stages of the project are essential. Third, a management and supervision system to enhance the responsibility and expertise of trust companies must be implemented. External audits should be required for trust method projects above a certain scale, and systems for evaluating project outcomes and resident satisfaction should be introduced. Fourth, a cooperative framework between government agencies is necessary to align policy directions. The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport and the Financial Services Commission should collaborate to create a joint policy roadmap that fully considers the characteristics of trust method projects and provides consistent guidance to the market.
In particular, addressing the inherent challenges of the trust method model through institutional improvements will allow it to establish itself as a sustainable alternative for urban redevelopment. Ultimately, for the trust-type redevelopment model to be successfully adopted, cooperation among all stakeholders — including the government, trust companies, and residents — is crucial. Additionally, the systems and policies must reflect practical realities. Through these efforts, the trust-type redevelopment model can become a successful case that simultaneously achieves sustainable urban growth and improved quality of life for residents.

#도시 및 주거환경정비법(Enforcement Decree of the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments) #도시정비사업(Urban Improvement Project) #재개발사업(Redevelopment Project) #재건축사업(Reconstruction Project) #신탁방식(Trust-Method)

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