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초록·키워드
본 연구는 최근 노후 단독주택이 밀집된 도심 주거지에서 상업화가 빠르게 진행됨에 따라, 단독주택 실거래 가격의 프리미엄 형성과정을 지대이론 및 최유효이용 개념을 바탕으로 고찰하였다. 대표적인 사례 지역인 서울시 마포구(연남동, 망원동, 합정동 등)을 대상으로 단독주택의 ‘상업적 용도변경’이 실거래가격에 미치는 영향을 헤도닉 모형을 통해 분석하였다. 주요 변수로는 선행연구에서 규명된 변수 외에 용도변경 여부 및 유형, 매수자 속성(법인 여부), 도시계획 변수(용도지역, 지구단위 계획)을 추가하였다. 분석 결과, 단독주택의 상업적 용도변경은 최대 51.6%의 정(+)의 가격 프리미엄을 형성하였으며, 용도변경 방식으로는 리모델링(94.8%)이 신축보다 현저히 선호되었다. 특히, 매수자가 ‘법인’인 경우, 개인에 비해 9.9~19.4%의 더 높은 프리미엄을 지불하는 경향이 나타나, 매수자 속성이 가격 형성이 중요한 요인임을 확인하였다. 또한, 용도지역은 통계적으로 유의하지 않은 반면, 상업화 정도나 수요 여건을 반영하지 못한 지구단위계획은 공급 제한을 통해 오히려 가격 상승에 기여하였다. 이는 도시계획 수립 시 시장 수요와의 정합성이 제도의 실효성을 결정짓는 핵심 요인임을 시사한다. 이러한 결과는 단독주택의 상업적 활용과 관련된 도시계획 및 부동산정책 수립뿐만 아니라 도심 주거지의 상업화에 따른 젠트리피케이션 대응 전략 마련에도 실증적 기초자료를 제공할 수 있다.
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