해외 선분양 사례 및 전문가의견 조사를 통한 효과적인 후분양 활성화방안 연구

Q: 이 논문에서 정의한 후분양이란 무엇인가?

주택을 일정 부분 이상 건설한 후 또는 완공 후에 분양하는 방식으로, 주택 구매자가 주택의 품질, 위치, 옵션 등을 직접 확인하고 선택할 수 있는 소비자선택권을 강화할 수 있는 주택 공급 방식이다.

Q: 한국 주택 시장의 효율성과 소비자 선택권을 높이기 위한 바람직한 분양 제도 방향은 무엇인가?

결론적으로, 후분양의 전면적인 의무화보다는 선분양과 후분양이 적절한 비율로 공존하도록 유도하는 것이 바람직하다. 또한 선분양 시 계약금과 잔금 체계로 단순화하고 금융기관의 대출 승인 방식을 개선하여 시장 효율성을 높여야 한다.

김진유

doi:10.26700/shuri.2020.12.10.3.119

학술저널 Full-text AI

저자정보: 김진유 (경기대학교)

저널정보: SH도시연구원 주택도시연구 주택도시연구 제10권 제3호

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본 연구는 해외의 선분양제도와 사례를 검토하고 주택전문가들의 후분양 의무화에 대한 인식을 조사하여 효과적인 후분양 활성화를 위한 시사점을 도출하고자 하였다. 해외사례 검토 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 주택의 준공전 판매는 선진국에서도 활용되는 제도로서 원활한 주택공급을 위해 존재가치가 있다. 둘째, 수분양자를 통한 자금조달 목적 보다는 해당 프로젝트의 사업성(분양성)을 확인하여 은행 등 금융권으로부터의 자금조달을 원활히 하기 위한 전제조건으로 활용된다. 셋째, 프로젝트로 건설되는 주택의 전체가 아닌 일부를 선분양하는 경우가 대부분이다. 후분양제 도입에 대한 전문가들의 의견을 분석한 결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 후분양 의무화는 소비자의 선택권 확대와 소비자 보호 차원에서 필요하다는 데에는 동의하지만, 투기억제나 시장안정 차원에서는 별 효과가 없을 것이라는 인식이 강하다. 둘째, 전문가들은 공히 긍정적인 효과에 더 동의하지만 민간건설업계의 전문가들은 대기업중심의 공급주체 양극화가 심화될 것으로 전망하고 있다. 셋째, 후분양제 도입에 있어 가장 필요한 조치는 금융지원확대로 자금회수기간 연장이 가장 중요하다고 인식하고 있다. 위의 연구결과는 몇 가지 시사점을 제공한다. 첫째, 선분양을 금지하고 후분양을 의무화하기 보다는 선분양과 후분양이 적절한 비율로 공존하도록 만드는 것이 시장효율성이나 소비자선택권 확대에 더 바람직하다. 둘째, 후분양으로 전환하더라도 현재 고려중인 최대 80% 공정 후 분양이라면 하자확인에 한계가 있으므로 하자보증은 여전히 유효하다. 셋째, 후분양하면 발코니 확장 등 옵션선택권이 제한되므로 사전예약제와 같은 보완적인 제도가 필요하다.

Since the approval of the Housing Supply Law in 1978, the practice of pre-sale has rapidly contributed to the increase of housing supply in Korea. Though the pre-sale system in Korea continues to play an important role, many experts argue that it still retains negative factors which limit consumer’s choices. This study aims to suggest a different kind of effective sale system for newly-built housing in Korea. This paper reviews pre-sale systems and cases within several developed countries, and then provides an overall analysis of experts’ opinions on the conversion to a post-construction sale system. The results are summarized as follows. Firstly, the pre-sale system remains a useful tool for the housing market in multiple case countries, including the United States, Canada, United Kingdom, Australia, Japan, Singapore, and Hong Kong, with these case countries using pre-sale as a tool of financing and marketing. Secondly, Korean housing experts agree overall that a post-construction sale system would have higher positive impact than a pre-sale system. However, there is a lack of general consensus on whether a conversion to a post-construction system in the private housing development system would possibly cause a significant drop in housing supply due to difficulties with financing. Particularly, there is concern that the business scope of small-sized housing construction companies would be significantly limited without proper financial support. In addition, field experts point out that post-construction sales do not necessarily guarantee lower construction defects, as most sale contracts are executed before completion even under the post-construction sale system in Korea. Overall, these results indicate that it would be beneficial to promote a post-construction sale system, but only with the expansion of financial support for private housing developers. Additionally, the coexistence of both presale and post-construction systems results in a much more efficient and effective sale system, ass opposed to the pursuit of only one of them. Lastly, a reservation system is necessary to provide home buyers with more choices, such as including option for additions such as balcony renovation, even when making use of a post-construction sale system.

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