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이 글은 최근 주택가격이 하향 안정 추세를 보이고 임대차계약 유형이 전세에서 보증부월세 로 급속히 전환되는 과정에서 전세가격 급등이라는 사회적 문제의 원인을 주택소유자의 수익극대화 기준에서 분석한 글이다. 이 연구를 통해 얻은 결론은 다음 세 가지로 요약할 수 있다.
첫째, 선행연구에서 주장하는 월세이율과 기대가격상승률은 동일하다는 가설에 대한 비판이다. 가격상승률에 대한 기대가 클수록 순수월세보다 보증부월세가, 보증부월세보다 전세의 투자수익률은 더욱 증가한다. 따라서 이 가설은 기대가격상승률이 특정한 값일 때에만 성립 한다. 둘째, 임대소득을 매매가격, 전세가격, 월세이율의 함수로 보고, 이를 실증적으로 분석하여 매매가격이 비쌀수록 임차인의 예산제약으로 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율은 떨어지며, 전세가격과 보증금의 차액에 월세이율을 곱해 월세를 계산하는 시장관행을 확인했다. 마지막으로 과거 자료에 기초해 매매가격, 전세가격, 보증금, 월세이율, 기대가격 상승률의 확률분포를 결정하고, 대출금리를 주어진 요인으로 가정할 때 수익극대화를 추구하는 주택소유자가 전세계약을 선호할 가능성을 몬테칼로 시뮬레이션을 통해 추정했다. 전 세비중은 기대가격상승률 하락에 따라 축소되는 것으로 나타났다.
첫째, 선행연구에서 주장하는 월세이율과 기대가격상승률은 동일하다는 가설에 대한 비판이다. 가격상승률에 대한 기대가 클수록 순수월세보다 보증부월세가, 보증부월세보다 전세의 투자수익률은 더욱 증가한다. 따라서 이 가설은 기대가격상승률이 특정한 값일 때에만 성립 한다. 둘째, 임대소득을 매매가격, 전세가격, 월세이율의 함수로 보고, 이를 실증적으로 분석하여 매매가격이 비쌀수록 임차인의 예산제약으로 전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율은 떨어지며, 전세가격과 보증금의 차액에 월세이율을 곱해 월세를 계산하는 시장관행을 확인했다. 마지막으로 과거 자료에 기초해 매매가격, 전세가격, 보증금, 월세이율, 기대가격 상승률의 확률분포를 결정하고, 대출금리를 주어진 요인으로 가정할 때 수익극대화를 추구하는 주택소유자가 전세계약을 선호할 가능성을 몬테칼로 시뮬레이션을 통해 추정했다. 전 세비중은 기대가격상승률 하락에 따라 축소되는 것으로 나타났다.
목차
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 선행연구 고찰
Ⅲ. 연구모형
Ⅳ. 실증결과
Ⅴ. 결론
참고문헌
Abstract
참고문헌 (16)
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1. [학술지(정기간행물)] - 박병식 / 2002 / 전,월세제도의 이론적 고찰 -모의실험을 통한 투자수익률 계산을 중심으로 / 부동산학연구 8 (1) : 57 ~ 69
2. [학술지(정기간행물)] - 박원암 / 1993 / 전세의 경제적 효과와 개선방안 / 한국개발연구 15 (1) : 87 ~ 116
3. [학술지(정기간행물)] - 이은지 / 2011 / 뿌리째 흔들흔들 전세제도 무너질라 / 시사저널 : 42 ~ 45
5. [학술지(정기간행물)] - 임병준 / 2009 / 격년 전세계약에 따른 가격변동성 분석 / 부동산학연구 15 (1) : 23 ~ 39
6. [학술지(정기간행물)] - 임재만 / 2009 / 아파트 임대차계약 당사자의 공동균형에 관한 연구: 수도권을 중심으로 / 국토연구 60 : 47 ~ 59
2. [학술지(정기간행물)] - 박원암 / 1993 / 전세의 경제적 효과와 개선방안 / 한국개발연구 15 (1) : 87 ~ 116
3. [학술지(정기간행물)] - 이은지 / 2011 / 뿌리째 흔들흔들 전세제도 무너질라 / 시사저널 : 42 ~ 45
5. [학술지(정기간행물)] - 임병준 / 2009 / 격년 전세계약에 따른 가격변동성 분석 / 부동산학연구 15 (1) : 23 ~ 39
6. [학술지(정기간행물)] - 임재만 / 2009 / 아파트 임대차계약 당사자의 공동균형에 관한 연구: 수도권을 중심으로 / 국토연구 60 : 47 ~ 59
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