區分所有建物의 滯納管理費에 대한 特別承繼人의 責任

崔彰烈

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자료유형: 학술저널

저자정보: 崔彰烈 (東國大學校)

저널정보: (사)한국사법학회 비교사법 비교사법 제21권 제4호(통권 제67호)

발행연도: 2014.11

수록면: 1,693 - 1,734 (42page)

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수인이 하나의 건물을 구분하여 소유하는 건물에 관하여 민법 제215조의 구분소유에 관한 규정의 특별법으로 집합건물법이 제정되어 시행되어 오고 있다. 그런데 집합건물의 구분소유자가 관리비를 체납하고 제3자(특별승계인)에게 양도한 경우 그 특별승계인이 체납관리비를 납부해야 하는가 점을 검토할 필요가 있다.
이에 관하여 하급심 판결에서 논란이 되다가 대법원 전원합의체 판결 2001. 9. 20. 2001다8677에 의하여 전유부분의 관리비는 승계하지 않지만, 공유부분의 관리비는 집합건물법 제18조에 근거하여 승계한다는 입장으로 판시하였다. 그러나 집합건물법 제18조는 공용부분의 공유자 상호간의 채권채무에 관하여 그 특별승계인이 법정승계한다는 것을 규정한 것임에도 불구하고 관리단의 체납 구분소유자에 대한 채권의 승계에서도 적용하였다는 문제점이 있다. 그리고 전유부분의 관리비와 공용부분의 관리비가 혼재되어 있는 경우가 많아 이를 구별하기 어렵다는 문제점도 있다.
결국 대법원 전원합의체 판결2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604을 통하여 전유부분의 관리비임이 명확하지 않으면 모두 공용부분의 관리비로 판시하였다. 그러나 전유부분 관리비임이 명확한 것은 전기료, 수도료 등 사용료가 주된 부분이고, 나머지는 대부분 전유부분관리비와 공용부분 관리비가 혼재되어 있는 경우인데 이를 모두 공용부분 관리비로 포함시킨 것은 문제점이 있다. 또한 최종구분소유자가 체납관리비 책임을 승계한다고 할 경우 중간승계인은 책임은 면하는지에 관하여 대법원 전원합의체 판결 2008. 12. 11. 선고 2006다50420을 통하여 중간승계인도 책임을 부담한다고 판시하였으나, 이는 일반적인 법감정에 부합하지 않는 측면이 있다.
이와 같은 문제점이 비추어 본 연구는 구분소유자의 특별승계인의 체납관리비 책임은 전유부분의 관리비이거나 공용부분의 관리비이거나를 묻지 않고 승계되지 않는다고 보아야 함을 제시하였다. 집합건물의 관리단이 관리비 확보가능성을 높여줌으로써 집합건물의 안정적 관리를 도모한다고 하더라도, 당해 건물을 특별승계하였다는 이유만으로 승계인에게 체납관리비 채무의 승계를 인정하는 것은 관리비채권의 추심위험을 안이하게 전가하는 것이 되기 때문이다. 관리비 채권은 관리단이 체납 구분소유자에게 갖는 인적 채권으로 공시되지도 않고 우선변제권이 인정되지 않는 일반채권 불과하여 제3자인 특별승계인에게 승계될 수 없다고 보아야 한다. 이를 인정하는 것은 체납구분소유자에 대한 인적책임을 물적 책임화하는 것이라고 볼 수 있다. 따라서 집합건물 관리비 운영의 안정을 도모하는 방법은 새로운 입법조치를 통하여 해결하여야 하며 안이하게 새로운 특별승계인에게 부담지울 수 없다고 본다.

Concerning a building divided and owned by several persons, the Aggregate Buildings Law was established as a special law for the divided ownership at Article 215, the Civil Law and has been enforced. However, if the person holding the divided portion fails to pay management fee and transfers it to a third party (Special successor), then should the special successor pay for the default management fee?
It has been controversial over that and the unanimous collegiate system of the supreme court (2001.9.20. 2001Da8677) ruled in the position that the management fee of the part of exclusive ownership is not succeeded, but that of common use is succeeded on the ground of Article 18, the Aggregate Buildings Law. By the way, there is a problem in that Article 18, the Aggregate Buildings Law was applied to the succession of claim to the person holding the divided ownership by the management office though the provision stipulates that the special successor legally succeeds mutual claim and obligation between co-owners of common use area. And there is also a problem that it is difficult to distinguish the management fee of part of exclusive ownership and that of part of common use as they exist in a mixed state.
Eventually, the supreme court ruled through its unanimous collegiate system judgment2006.6.29. sentence 2004Da3598,3604 that if it is not clear whether the management fee is for part of exclusive ownership or not, it is all management fee of part of common use. However, the evident thing that must be the management fee of part of exclusive ownership mainly includes utility bill such as electric light rates and water rates etc., and the remaining thing includes the mixed case of the management fee of part of exclusive ownership and that of part of common use, nevertheless, inclusion of these into the management fee of part of common use has a problem. Furthermore, as to whether an intermediate successor is exempted from liability if a final holder of a divided ownership succeeds the liability of default management fee, the supreme court ruled through its unanimous collegiate system judgment 2008.12.11. sentence 2006다50420 that the intermediate successor shall be liable for that. This is not consistent with general legal sentiment.
In the light of problems as above, this research has developed an assertion that the special successor of a person holding a divided ownership is not succeeded whether it is about the management fee of part of exclusive ownership or that of [part of common use. The major reason is that claim for management fee is a personal claim the management office has to the holder of a divided ownership in arrears, so it can not be succeeded to a third party, a special successor.

#체납관리비 #구분소유자 #집합건물법 #특별승계인 #중간승계인 #아파트 관리비 #Default Management Fee #Person Holding a Divided Ownership #Aggregate Buildings Law #Special successor #intermediate successor

참고문헌 (28)

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1. [학술지(정기간행물)] - 姜石奎 / 2005 / 구분소유건물의 관리비체납에 대한 특정승계인의 책임 / 裁判實務 2

2. [학술지(정기간행물)] - 김선이 / 2009 / 독일 주거소유권법에 있어서의 단체적 구속의 근거와 한계 / 集合建物法學 1

3. [학술지(정기간행물)] - 김영두 / 2009 / 집합건물 관리비 채권채무의 당사자와 관리비채무의 승계 / 민사법학 (46) : 293 ~ 349

4. [학술지(정기간행물)] - 金鼎鉉 / 1974 / 集合住宅(아파트)의 所有, 管理에 關한 考察 (그 立法化와 關聯한 問題點과 方向) / 사법연구자료 1

5. [학술지(정기간행물)] - 金鼎鉉 / 1974 / 集合住宅(아파트)의 所有, 管理에 關한 考察(그 立法化와 關聯한 問題點과 方向) / 저스티스 12 (1)

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[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 같은 법 제23조 제1항의
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[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상
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가. 민법상의 조합과 법인격은 없으나 사단성이 인정되는 비법인사단을 구별함에 있어서는 일반적으로 그 단체성의 강약을 기준으로 판단하여야 하는바, 조합은 2인 이상이 상호간에 금전 기타 재산 또는 노무를 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약관계에 의하여 성립하므로( 민법 제703조) 어느 정도 단체성에서 오는 제약을
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가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 "건물에 대하여구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다"고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히
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