개업공인중개사의 주의의무에 대한 고찰

Q: 이 논문에서 정의한 주의의무란 무엇인가?

개업공인중개사가 중개업무를 수행함에 있어 중개의뢰인에게 부동산중개계약의 본지에 따라 선량한 관리자로서 일반적으로 기대되는 업무상의 주의를 가지고 중개업무를 처리해야 할 의무를 말한다. 이는 중개의뢰인이 부동산매매 등의 목적을 달성하도록 배려해야 할 의무를 포함한다.

Q: 개업공인중개사의 주의의무 위반 시 과실상계 법리는 어떻게 재검토되어야 하는가?

연구 결과, 개업공인중개사는 부동산 거래의 전문가로서 높은 수준의 주의의무를 부담하며, 일반 소비자는 이러한 전문가의 지식과 경험을 신뢰하여 중개를 의뢰한다는 점에서 중개의뢰인의 과실을 개업공인중개사의 과실과 동등하게 보는 판례의 태도는 재검토되어야 한다. 중개의뢰인이 스스로 확인하지 않았더라도 전문가를 신뢰한 행위는 과실로 보기 어렵다.

이재웅; 김영규

doi:10.22789/IHLR.2018.09.21.3.97

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이재웅 (서울사이버학교) 김영규 (백석대학교)

저널정보: 인하대학교 법학연구소 법학연구 법학연구 제21집 제3호

발행연도: 2018.9

수록면: 97 - 130 (34page)

DOI: 10.22789/IHLR.2018.09.21.3.97

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본 논문은 개업공인중개사가 중개업무를 수행함에 있어 가져야 할 주의의무가 어느 정도인가에 대하여 판례를 중심으로 살펴보고 있다. 개업공인중개사의 주의의무위반과 관련하여 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 발생하는 법적 분쟁은 권원에 관한 것, 권리의 하자에 관한 것, 법령상의 제한에 관한 것 및 그 밖의 것등으로 나눌 수 있는데 이들 각각에 대하여 검토하고 있다.
개업공인중개사가 중개의뢰를 받고 중개 관련 업무를 처리할 때의 주의의무에 대하여는 직접적으로 공인중개사법의 업무상의 금지사항 및 의무사항을 들 수 있고 이 외에 일반적인 주의의무로서 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무가 있다.
개업공인중개사에게 업무상 일반적인 주의의무를 인정하는 근거로는, 중개의뢰인은 일반적으로 법률 또는 부동산문제에 대해 전문지식이 부족할 뿐 아니라 복잡한 공법상의 제한사항 등이 관련되어 있는 부동산 거래문제에 대해 거의 문외한이라 할 수 있기 때문에 전문적인 지식과 거래의 경험을 갖춘 개업공인중개사를 신뢰하여 부동산매매 등의 중개를 의뢰하는 것이라는 점에서 찾을 수 있다. 따라서 개업공인중개사에게 일정한 주위의무를 부과하는 것이며 이를 위반하였을 때에는 중개의뢰인에 대한 손해배상책임을 부담하도록 하는 것이다. 판례는 중개의뢰인의 과실 여부를 인정함에 있어서 그 근거로서 과실상계의 법리를 들고 있으나, 중개의뢰인과 개업공인중개사의 과실을 동등하게 볼 수 있느냐와 중개의뢰인의 과실인정의 기준의 애매함 등을 고려할 때 위 판례의 태도는 재검토되어야 한다.

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