아파트(공동주택)의 층간소음에 대한 분양회사의 법적 책임

양형우

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자료유형: 학술저널

저자정보: 양형우

저널정보: 한국재산법학회 재산법연구 재산법연구 제31권 제1호

발행연도: 2014.1

수록면: 91 - 124 (34page)

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아파트(공동주택)의 층간소음으로 인한 갈등이 사회문제로 부각되고 있다. 층간소음을 유발한 사람은 윗층 주민이지만, 근본적인 원인을 제공한 자는 아파트 분양회사이다. 그래서 본 논문에서는 수분양자가 분양회사를 상대로 층간소음을 이유로 하자담보책임, 채무불이행책임, 불법행위책임을 물을 수 있는지를 중심으로 살펴보았으며, 그 주요 결과는 다음과 같다. (1) 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준을 위반한 경우에 하자를 추정할 수 있지만, 이를 준수하였다고 하여 하자의 존재가 당연히 부정된다고 할 수 없다. 행정법규는 공익목적의 행정규제를 위한 기준으로서 최소기준이 될 수 있을지 모르지만, 객관적으로 요구되는 품질 내지 안전기준을 담보하기에 충분하지 않을 수 있기 때문이다. 즉 주택관계법규에 의하면, 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 일정 이하(경량충격음: 58dB, 중량충격음: 50dB)로 시공하여야 하는데, 이는 주택의 건축허가와 사용승인을 받기 위한 최소한의 기준에 불과하다. 따라서 분양된 아파트가 건축관계법령을 준수하여 시공되었더라도 층간소음이 환경정책기본법상의 환경기준과 공동주택 층간소음기준에 관한 규칙상의 층간소음기준을 충족하지 못한 경우에는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘기 때문에, 수분양자가 정당하게 기대할 수 있었던 성상뿐만 아니라 거래상 통상 갖추어야 할 성상을 갖추지 못한 것으로 하자에 해당한다고 할 것이다. (2) 분양회사는 주택법상의 바닥구조에 따라 건축할 경우, 이는 주택관계법규에는 부합하지만 바닥충격음이 환경정책기본법상의 환경기준과 공동주택 층간소음기준에 관한 규칙상의 층간소음기준에 미달할 뿐만 아니라 수인한도를 초과하여 층간소음 분쟁이 발생할 우려가 있다는 사실을 사전에 예측할 수 있고, 차음을 강화한 설계를 통해 층간소음 문제를 해결할 수 있다. 반면에 수인한도를 넘는 층간소음은 수분양자의 건강에 미치는 위해가 크고 재산권을 침해할 뿐만 아니라 재건축까지 그 해결이 불가능하다. 그래서 수분양자는 분양아파트의 층간소음이 주택법상의 기준에는 충족하지만 환경기준과 층간소음기준에는 미달한다는 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않거나 분양회사가 제시한 가격으로 분양계약을 체결하지 않았을 것이다. 따라서 분양회사는 계약을 체결할 때에 수인한도를 넘는 층간소음 정도에 대하여 수분양자에게 고지․설명할 의무가 있다고 할 것이다. (3) 수분양자는 분양받은 아파트의 층간소음이 수인한도를 초과하더라도 이를 가지고 분양회사가 신축한 아파트에 의하여 수분양자들이 종래 누리고 있던 법률상 보호대상이 되는 생활이익이 침해된 것으로 볼 수는 없다. 따라서 수분양자는 분양회사에 대하여 불법행위책임을 물을 수 없다고 할 것이다.

Conflicts due to the floor noises of apartment houses have become serious social issues. Floor noises are caused by residents living on upper floors but the fundamental causes for floor noises are provided by apartment parceling-out companies. Therefore, the purpose of this study is to examine whether vendees are able to hold apartment parceling-out companies responsible for guarantee against defect, default liability and illegal acts by reason of floor noises, and the main result of this study is as follows. (1) It is possible to presume defects if a sold apartment house violates the housing construction standards under building construction laws and Housing Act, but the observation of housing construction standards does not guarantee no existence of defects. Administrative regulations may become the minimum standards for administrative regulation for public interest, but these regulations may not be enough for securing the required quality or safety standards objectively. In other words, according to the housing related laws and regulations, apartment houses should be constructed to have the floor impact noise less than a certain level (light-weight impact sound: 58dB, heavy-weight impact sound: 50dB), but this is merely the minimum standards for obtaining the construction permit and approval of use for housings. Therefore, if the sold apartment house has been constructed in accordance with the housing related laws and regulations but the floor noise does not satisfy the environmental standards under the Framework Act on Environmental Policy and the floor noise standards under the Rules on the Floor Noise Standards of Apartment Houses, it exceeds generally acceptable endurance limit according to social norms and lacks the properties which could be legitimately expected by the vendee, so it falls under the category of defects. (2) The apartment parceling-out company can predict the fact in advance that construction of apartment houses according to the standards of floor structure under the Housing Act could satisfy the housing related laws and regulations but the floor impact noise falls short of the environmental standards under the Framework Act on Environmental Policy and the floor noise standards under the Rules on the Floor Noise Standards of Apartment Houses and exceeds the endurance limit so that it may cause disputes regarding floor noise and solve the issue of floor noise through the design with reinforced sound insulation. On the other hand, the floor noise which exceeds the endurance limit has higher damage to the health of vendee, violates the property rights of vendee and it cannot be solved by reconstruction. Therefore, if vendees knew the fact that the floor noise of sold apartment houses satisfied the standards under the Housing Act but fell short of the environmental standards and floor noise standards, vendees would not have concluded the parceling-out contract or at least would not have concluded the parceling-out contract at the price presented by the apartment parceling-out company. Therefore, the apartment parceling-out company is obligated to inform and explain the level of floor noise which exceeds the endurance limit to the vendees at the time of concluding the contract. (3) Even if the floor noises of purchased apartment house exceed the endurance limit, it cannot be considered that the living profit of vendee which is protected by laws is infringed by the apartment houses newly constructed by the apartment parceling-out company. Therefore, the vendee cannot hold the apartment parceling-out company responsible for illegal acts.

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참고문헌 (25)

참고문헌 신청

Haas / 2001 / Entwurf eines Schuldrechtsmodernisierungsgesetzs: Kauf- und Werkvertragsrecht / BB : 1314 ~

J. von Staudinger / 2004 / Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen, Buch 2: Recht der Schuldverhaltnisse : 433 ~ 487

J. von Staudinger / 2008 / Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen, Buch 2: Recht der Schuldverhaltnisse : 631 ~ 651

LH공사 건설기술부문 기술기준처 / 2011 / 층간소음 최소화를 위한 바닥구조 개선 및 품질관리 강화 (안)

Lothar Haas / 2001 / Entwurf eines Schuldrechtsmodernisierungsgesetzs : Kauf-und Werkvertragsrecht / BB : 1313 ~

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양형우

소속기관 한국재산법학회

주요연구분야 사회과학 > 법학

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