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상가건물 임대차에서 경제적·사회적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 민주노동당과 시민단체 등의 의견을 수렴하여 일부 개혁성향의 국회의원들의 제안으로 상가건물임대차보호법이 2001년 12월 29일에 제정·공포되었고, 최근 2010년 7월 21일에 동법 시행령 제2조 제1항이 개정되어 시행에 들어갔는데, 애초 많은 여론 수렴 과정을 거쳐 제정되었지만 의원 입법의 한계를 넘지 못하고 시행과정에 여러 문제점들이 나타나고 있다. 특히, 보증금 문제는 정부가 2010. 7. 21에 본 법의 시행령을 개정하면서 적용대상 보증금을 서울인 경우 3억 이하로 할 경우 89%의 임차인이 보호받을 수 있다고 하였으나, 그것은 상가건물임대차보호법의 적용범위를 확대시킨 것에 불과하고 현실적으로 법원의 부동산강제집행에서 상가임차인이 보증금을 보호받을 수 있는 경우는 극히 드물다. 따라서 상가임차인이 보다 더 많은 보호를 받기 위해서는 현행 고액의 법상 보증금 한도를 지금보다 훨씬 상향조정하거나, 아예 환산보증금을 없애고 계약보증금만을 그 기준 보호대상을 확대하여야 한다. 그리고 이러한 보증금의 확대만으로는 경매절차상 상가임차인이 보호받는 것은 아니므로 경매절차상에서 상가임차인을 보호하는 방안이 모색되어야 한다. 본 연구에서는 상가건물임대차보호법의 입법목적과 적용범위 및 그 대상의 문제, 보증금반환의 문제, 대항력 발생시기와 공시방법의 문제, 권리금의 문제, 임대차 기간과 임차인의 갱신요구권 및 임대인의 해지권에 관한 문제를 검토하여 그 개선방향을 모색하였다.
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