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2015년 도시정비법 개정으로, 비로소 신탁회사가 정비사업의 단독시행자가 될 수 있는 길이 열리게 되었다.
신탁회사가 정비사업의 시행업무를 수행하는 신탁방식 정비사업은, 신탁회사의 부동산개발사업에 관한 전문성과 사업비 조달능력을 활용하여 정비사업의 지연을 방지하고, 신탁회사의 정비사업에 대한 투명한 사업관리를 통해 갈등을 감소시키며 시공사에 대한 교섭(交涉)력을 강화하는데 그 도입취지가 있다.
신탁방식의 정비사업은 신탁회사가 단독시행자가 되는 방식(단독시행자 방식)과 기존의 사업시행자(조합)가 있는 상태에서 신탁회사가 사업대행자가 되는 방식(사업대행자 방식)으로 나뉜다.
신탁회사가 지정개발자가 되어 정비사업을 단독으로 시행할 경우 사업의 준비단계나 관리처분계획 등 전반적인 시행절차는 정비사업조합에 의한 방식과 크게 다르지 않다. 다만, 추진위원회 구성 및 승인이나 조합설립인가 등을 거칠 필요가 없기 때문에 상대적으로 전체적인 사업시행기간이 단축될 수 있다.
신탁방식 정비사업에서는 종전의 조합방식 정비사업에서 시공사가 해 오던 대부분의 역할을 신탁회사가 대체한다. 이에 따라 종전의 조합방식 정비사업이 실질적으로 조합과 시공사의 공동시행방식이라 한다면, 신탁방식 정비사업은 실질적으로 토지등소유자와 신탁회사의 공동시행방식이라 칭(稱)할 수 있다. 신탁회사는 단독시행자 신탁방식 정비사업에서 사업시행자의 지위를 보유하지만, 신탁의 본지(本旨)상 진정한 의미에서 사업시행자로 볼 수는 없고, 실질적으로는 사업대행자에 가깝다.
정비사업에서 사업시행자인 신탁회사는 대외적인 관계에서 정비사업과 관련한 법률관계의 주체가 되며, 이에 따라 신탁회사와 법률관계를 맺은 자 간에 신탁회사의 책임제한에 관한 합의가 성립하여 있지 않는 한, 신탁회사는 정비사업에 따른 법률관계에 대한 모든 의무 및 책임을 전면적으로 부담한다. 다만, 사업시행자인 신탁회사와 토지등소유자들 사이에 내부적인 관계에서는 신탁사업(정비사업)의 손익에 관한 정산 과정을 거치게 되고, 이 과정을 통하여 해당 정비사업의 손익은 토지등소유자에게 최종적으로 귀속되게 된다. 이러한 점에서 조합방식의 정비사업과 신탁방식의 정비사업은 동일하며, 신탁방식 정비사업에서 신탁회사가 해당 정비사업의 최종적인 손익의 귀속자가 될 수 없다는 것이, 신탁회사가 정비사업의 시행자가 될 수 없는 이유 또는 근거는 될 수 없다.
사업대행자 방식에서 사업대행자가 해당 정비사업의 중요한 의사결정을 할 때, 도시정비법상 명문의 규정이 있는, 시장·군수 등의 사전승인을 받는 것 이외에 명문의 규정은 없지만 조합총회의 의결까지 받아야 하는지가 특히 문제된다. 사업대행자 제도는 종래의 사업시행자인 조합이 법적 분쟁 등으로 자력(自力)으로 정비사업을 완료할 수 없을 때, 공익적인 목적을 위하여 국가 또는 지방자치단체가 강제개입하여 해당 정비사업을 완료하는데 취지가 있다. 즉, 본래의 사업대행은 조합 등 본래의 정비사업의 사업시행자가 정상적으로 작동하지 않는 것을 전제로 설계된 것이라 할 것이므로, 사업대행자가 정비사업에 대한 중요 의사결정을 할 때도 조합총회의 의결을 거치는 것을 예정하고 있지 않았다고 보는 것이 옳다.
그러나 2016년 도시정비법 개정으로, 개정 전과 달리, 토지등소유자 과반수 이상의 동의가 있는 경우에도 신탁회사 등을 사업대행자로 하여 사업대행이 가능하게 되었다. 즉, 토지 등소유자의 자발적 위임에 의한 사업대행이 가능하게 되었는바, 이러한 사유에 의한 사업대행은 사업대행의 개시요건 및 사업대행자를 달리 하는 것으로서 개정 전 사업대행제도와 동일한 것으로 볼 수 없고, 실질에 있어서 신탁회사가 단독시행자가 되는 경우와 별반 다를 것이 없는 점, 토지등소유자의 의사에 기반하여 개시되었는바, 사업대행개시 이후에도 그 의사가 계속하여 반영되도록 하는 것이 논리적으로도 일관된 점 등을 고려할 때, 정비사업의 중요한 의사결정에 있어 조합총회의 의결을 거쳐야 한다고 보는 것이 옳다.
신탁회사가 정비사업의 시행업무를 수행하는 신탁방식 정비사업은, 신탁회사의 부동산개발사업에 관한 전문성과 사업비 조달능력을 활용하여 정비사업의 지연을 방지하고, 신탁회사의 정비사업에 대한 투명한 사업관리를 통해 갈등을 감소시키며 시공사에 대한 교섭(交涉)력을 강화하는데 그 도입취지가 있다.
신탁방식의 정비사업은 신탁회사가 단독시행자가 되는 방식(단독시행자 방식)과 기존의 사업시행자(조합)가 있는 상태에서 신탁회사가 사업대행자가 되는 방식(사업대행자 방식)으로 나뉜다.
신탁회사가 지정개발자가 되어 정비사업을 단독으로 시행할 경우 사업의 준비단계나 관리처분계획 등 전반적인 시행절차는 정비사업조합에 의한 방식과 크게 다르지 않다. 다만, 추진위원회 구성 및 승인이나 조합설립인가 등을 거칠 필요가 없기 때문에 상대적으로 전체적인 사업시행기간이 단축될 수 있다.
신탁방식 정비사업에서는 종전의 조합방식 정비사업에서 시공사가 해 오던 대부분의 역할을 신탁회사가 대체한다. 이에 따라 종전의 조합방식 정비사업이 실질적으로 조합과 시공사의 공동시행방식이라 한다면, 신탁방식 정비사업은 실질적으로 토지등소유자와 신탁회사의 공동시행방식이라 칭(稱)할 수 있다. 신탁회사는 단독시행자 신탁방식 정비사업에서 사업시행자의 지위를 보유하지만, 신탁의 본지(本旨)상 진정한 의미에서 사업시행자로 볼 수는 없고, 실질적으로는 사업대행자에 가깝다.
정비사업에서 사업시행자인 신탁회사는 대외적인 관계에서 정비사업과 관련한 법률관계의 주체가 되며, 이에 따라 신탁회사와 법률관계를 맺은 자 간에 신탁회사의 책임제한에 관한 합의가 성립하여 있지 않는 한, 신탁회사는 정비사업에 따른 법률관계에 대한 모든 의무 및 책임을 전면적으로 부담한다. 다만, 사업시행자인 신탁회사와 토지등소유자들 사이에 내부적인 관계에서는 신탁사업(정비사업)의 손익에 관한 정산 과정을 거치게 되고, 이 과정을 통하여 해당 정비사업의 손익은 토지등소유자에게 최종적으로 귀속되게 된다. 이러한 점에서 조합방식의 정비사업과 신탁방식의 정비사업은 동일하며, 신탁방식 정비사업에서 신탁회사가 해당 정비사업의 최종적인 손익의 귀속자가 될 수 없다는 것이, 신탁회사가 정비사업의 시행자가 될 수 없는 이유 또는 근거는 될 수 없다.
사업대행자 방식에서 사업대행자가 해당 정비사업의 중요한 의사결정을 할 때, 도시정비법상 명문의 규정이 있는, 시장·군수 등의 사전승인을 받는 것 이외에 명문의 규정은 없지만 조합총회의 의결까지 받아야 하는지가 특히 문제된다. 사업대행자 제도는 종래의 사업시행자인 조합이 법적 분쟁 등으로 자력(自力)으로 정비사업을 완료할 수 없을 때, 공익적인 목적을 위하여 국가 또는 지방자치단체가 강제개입하여 해당 정비사업을 완료하는데 취지가 있다. 즉, 본래의 사업대행은 조합 등 본래의 정비사업의 사업시행자가 정상적으로 작동하지 않는 것을 전제로 설계된 것이라 할 것이므로, 사업대행자가 정비사업에 대한 중요 의사결정을 할 때도 조합총회의 의결을 거치는 것을 예정하고 있지 않았다고 보는 것이 옳다.
그러나 2016년 도시정비법 개정으로, 개정 전과 달리, 토지등소유자 과반수 이상의 동의가 있는 경우에도 신탁회사 등을 사업대행자로 하여 사업대행이 가능하게 되었다. 즉, 토지 등소유자의 자발적 위임에 의한 사업대행이 가능하게 되었는바, 이러한 사유에 의한 사업대행은 사업대행의 개시요건 및 사업대행자를 달리 하는 것으로서 개정 전 사업대행제도와 동일한 것으로 볼 수 없고, 실질에 있어서 신탁회사가 단독시행자가 되는 경우와 별반 다를 것이 없는 점, 토지등소유자의 의사에 기반하여 개시되었는바, 사업대행개시 이후에도 그 의사가 계속하여 반영되도록 하는 것이 논리적으로도 일관된 점 등을 고려할 때, 정비사업의 중요한 의사결정에 있어 조합총회의 의결을 거쳐야 한다고 보는 것이 옳다.
목차
국문초록
Ⅰ. 서(序)
II. 신탁방식의 정비사업
III. 정비사업 시행자로서 신탁회사의 책임
IV. 사업대행자 방식 정비사업에서의 조합총회 결의 요부(要否)
V. 결론
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