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초록·키워드
재건축사업에 따른 이익을 환수·배분하는 재건축초과이익 환수제도는 2006년 강남3구 재건축사업이 전반적인 주택가격 불안정을 초래하였다는 배경하에 도입되었다. 하지만 이 제도의 도입취지와 관련하여 재건축아파트 가격이 주택가격 불안을 일으킨다는 명확한 근거가 없고, 이미 재건축이 완료된 아파트의 신축효과와 재건축이 예정된 아파트의 기대효과가 재건축아파트의 초과이익으로 산정될 여지가 있다는 점에서 비판이 제기되었다. 이 연구는 재건축아파트 가격이 비재건축아파트 가격에 선행하는지 여부, 그랜저 인과하는지 여부를 규명하고 개선방안을 제안하는 데 목적이 있다. 분석대상으로 강남3구 재건축사업 중 세대 규모가 가장 큰 가락시영, 대치청실, 신반포1차 아파트 주변에서 자치구별 재건축아파트 7단지, 비재건축아파트 7단지씩 총 42개 단지를 선정하였다. 42개 개별아파트의 가격 시계열은 교차상관분석, 가격선행성과 인과성은 그랜저 인과관계분석을 활용하여 검토하였다. 분석 결과, 비재건축아파트 가격이 재건축아파트 가격에 선행하는 경우가 더 많은 것으로 확인돼 재건축사업을 주변 비재건축아파트 가격불안정 원인으로 보기 어려우며, 비재건축아파트의 과거 가격시계열이 재건축아파트의 현재 또는 미래 가격시계열을 충실히 설명하는 경우가 그 반대보다 많아 재건축에 따른 이익 외의 이익이 재건축부담금으로 포함될 수 있는 문제를 식별하였다.
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