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인공물인 맨션은 시간의 경과에 따른 열화를 피할 수 없다. 또, 기술의 진보에 따라 모든 시설은 상대적으로 진부화가 진행된다. 거주자도 고령화하며, 맨션도 적정한 관리를 통하여서 물리적ㆍ사회적인 노후화를 어느 정도는 회피할 수 있으나 최종적으로는 재건축의 시기를 맞이한다. 그러나 다수의 구분소유자가 존재하고 ‘구분소유’라고 하는 특수한 소유형태를 갖는 맨션의 특성상, 재건축은 그 사업의 진행에 근본적 어려움을 내재하고 있다.재건축 원활화법의 구체적 목적은, 첫째, 맨션의 재건축 조합의 설립 및 권리변환 절차제도를 규정함으로써 맨션재건축 원활화에 관한 조치를 강구하는 것, 둘째, 위험 또는 유해한 상황의 맨션의 재건축 촉진을 위하여 특별 조치를 강구하는 것으로, 맨션 재건축을 위한 원활화와 재건축의 촉진을 위한 조치의 두개의 내용이 재건축 원활화법의 핵심을 이루고 있음을 알 수 있다.재건축 원활법의 제정과 시행으로 기존의 재건축 사업 실시에 있어 개선된 주요점들을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 재건축 사업 주체의 법정 안정성의 확보, 둘째, 권리관계의 원활한 移行이 가능, 셋째, 재건축 사업 불참가자에 대한 대응방법의 명확 등에 있다.그러나 재건축 원활화법의 기존 재건축 사업에 대한 개선점의 확인에도 불구하고, 구분소유자의 고령화, 구분소유자의 자금력 부족, 잉여 용적률의 부족 등, 과연 재건축 원활화법은 재건축의 계속성까지 보장하고 있는가는 의문이다. 따라서 장래에 있어 재건축 사업은 더욱 현실화되기 어려울 것으로 본다.그리고 맨션의 종말에 대비한 다양한 선택권의 보장이 필요하다. 일본과 한국의 법제 모두, 맨션의 운명에 대하여 구분소유자에게 첫째, 현존유지, 둘째, 리모델링, 셋째, 재건축의 3가지의 선택권만을 부여하고 있다. 그러나, 맨션은 인공적인 구조물인 이유로 2-3차례에 걸친 리모델링을 통하여 구조적ㆍ사회적 효용의 증대를 가져올 수 는 있어도, 결국 최종적이며 한계적 국면을 맞이할 수밖에 없다. 맨션의 종말에 대한 인식이 필요하다. 따라서 맨션의 구분소유자에게 현존유지, 리모델링, 재건축의 선택권 이외의 또 다른 제4의 선택권, 거주의 계속성이 주거의 본질적 특성이기는 하나 이러한 거주의 계속이라는 전제를 과감히 버리고 구분소유권 관계의 해소에 대한 법제도적ㆍ정책적 강구가 반드시 있어야 한다고 본다.
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