문재인 정부 시기 아파트매매가격 급등의 원인과 효과

Q: 이 논문에서 정의한 아파트매매가격 급등이란 무엇인가?

문재인 정부 시기에 수도권을 중심으로 나타난 아파트 매매가격의 비정상적인 상승 현상을 의미한다. 본 연구는 이 현상을 주요 분석 대상으로 삼아 가격 상승의 정도와 원인, 그리고 그에 따른 경제적 효과를 심층적으로 분석한다.

Q: 문재인 정부 시기 수도권 아파트 매매가격 급등을 견인한 핵심 요인은 무엇인가?

연구 결과, 가계대출 증가와 이자율 같은 금융적 요인이 가격 급등을 견인했다. 특히 초저금리 기조와 느슨한 전세자금대출 규제가 2030세대의 갭투자와 패닉 바잉을 유발하며 가격 상승을 가속화한 것으로 나타났다.

정준호

doi:10.18207/criso.2022..135.70

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저자정보: 정준호 (강원대학교)

저널정보: 비판사회학회 경제와사회 경제와사회 통권 제135호

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이 글은 문재인 정부 시기 수도권 아파트매매가격 변동, 결정요인, 그리고 이에 따른 몇 가지 효과를 회귀분석 및 기술적 자료 분석을 통해 다루었다. 이를 통해 얻은 몇 가지 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 문재인 정부 시기 수도권의 아파트매매가격이 매우 짧은 기간을 제외하고는 계속해서 상승했으며, 2019년 하반기 이후에는 G7 국가와 비교해도 이례적일 만큼 가파르게 급등했다. 둘째, 같은 기간에 가계대출 증가와 이자율과 같은 금융적 요인이 수도권 아파트매매가격 급등을 견인한 핵심 요인이었으며, 수도권 아파트매매시장은 다른 조건이 동일한 경우 공급증가에도 가격이 내려가지 않는 자산시장 단면을 보여주었다. 셋째, 2019년 후반기 이후 초저금리 기조와 상대적으로 느슨한 전세자금대출 규제로 전세 갭투자에 기반한 20~30대 청년층의 수도권 중저가 아파트의 패닉 바잉(panic buying)에 따라 일종의 공간적 재정(arbitrage) 거래인 풍선효과가 발생했으며, 정책 개입은 가격 변동을 따라가기에 급급해 대증요법에 지나지 않았다. 넷째, 수도권 아파트매매가격 급등으로 다음과 같은 몇 가지 효과가 나타났다. 가계부채 증가와 자산가격 상승이 동시에 진행되는 금융 불균형이 심화했다. 매매가격과 전월세가격 동시 상승으로 인한 생계비 부담 가중, 부동산 투자를 위한 가계저축과 가계부채의 동시 증가, 부의 효과 실종 등에 따른 소비 감소로 소득주도성장 경로가 제약당했다. 자본/소득 배율의 급격한 증가로 인한 분배 지형 변화, 가구 순자산 지니계수 상승, 가구 순자산 불평등에서 지역 및 금융 요인의 상대적 기여도 상승, 증여거래 증가로 인한 자산 불평등 심화, 청년층 내 부동산자산 양극화 심화, 전국 차원의 아파트매매가격 격차 확대와 수도권 내 아파트매매가격 격차 축소 등을 수반하면서 자산 불평등이 전반적으로 심화했다. 이러한 분석 결과는 부동산자산을 배경으로 사실상의(de facto) 한국형 부채주도 성장의 한 단면을 보여주고 있다.

This article deals with changes in apartment sales prices, their determinants and the resultant economic effects through regression analysis and descriptive data analysis in the Seoul metropolitan area during the Moon Jae-In administration. The summary of some of the results as follows. First, during the Moon Jae-In administration, apartment sales prices in the Seoul metropolitan area, including Seoul, continued to rise except for a very short period of time, and after the second half of 2019, they soared unusually steeply compared to G7 countries. Second, during the same period, financial factors such as household loans and interest rates were the key factors driving the surge in apartment sales prices in the Seoul metropolitan area, and the apartment sales market in the Seoul metropolitan area showed a side of the asset market that did not fall despite supply growth. Third, since the second half of 2019, the balloon effect, a kind of spatial arbitrage transaction, has occurred due to young people’s panic buying of mid- to low-priced apartments in the Seoul metropolitan area based on Jeonse gap investment thanks to ultra-low interest rates and relatively loose regulations on Jeonse loans, and policy intervention has been ‘symptomatic’ because it was busy following price fluctuations. Fourth, the surge in apartment sales prices in the Seoul metropolitan area was accompanied by the following economic effects. The financial imbalance in which household debt increases and asset prices rise at the same time has intensified. Income-led growth’s path has been confined due to the increase in the cost of living arising from the simultaneous increase in the sales prices and the Jeonse and monthly rents, the simultaneous increase in household savings and debt for real estate investment, and the disappearance of wealth effect. Wealth inequality has intensified overall as the distribution landscape changed due to a sharp increase in the capital/income ratio; a rise in the Gini coefficient of household net wealth; an increase in the relative contribution of regional and financial factors to household net wealth inequality; a rise in asset inequality due to increased gift transactions; a deepening polarization in real estate assets among young people; and a widening apartment sales prices gap in the national level, but a narrowing apartment sales prices gap in the Seoul metropolitan area. The results mentioned above analysis show a section of de facto Korean debt-led growth against the background of real estate assets.

#문재인 정부 #수도권 #아파트매매가격 급등 원인과 효과 #부채주도 성장 #Moon Jae-In Administration #Seoul Metropolitan Area #Causes and Effects of Surge in Apartment Sales Prices #and Debt-led Growth

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