중개대상물 확인·설명 제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 주거용 건축물 중개대상물 확인·설명서를 중심으로

서영천

doi:10.37642/JKREMR.2022.26.13

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자료유형: 학술저널

저자정보: 서영천 (나사렛대학교 국제금융부동산학과 연구교수)

저널정보: 한국부동산경영학회 부동산경영 부동산경영 제26호

발행연도: 2022.12

수록면: 267 - 283 (17page)

DOI: 10.37642/JKREMR.2022.26.13

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사회가 복잡하고 다양해짐에 따라 개업공인중개사의 부동산 거래계약 과정에서도다양한 분쟁이 발생한다. 이에 따른 손해 및 분쟁을 방지하고자 「공인중개사법」에서는 개업공인중개사의 중대대상물에 관한 확인·설명 의무를 규정하고 있다. 이에 따라 「공인중개사법 시행규칙」 별지서식 제20호 내지 제20호의4에서는 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 입목·광업재단·공장재단으로 구분하여 부동산 거래계약서작성 시 함께 작성하여 중개의뢰인에게 교부하도록 하고 있다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식을 중심으로 문제점과 개선방안에 관해 연구결과를 도출하였다. 첫째, 선순위 임대차 권리관계 확인에 관하여 개업공인중개사는 확정일자 부여기관에 해당 주택에 관한 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 법률 개정이 필요하고, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 확정일자 부여기관에 직접 요청한 서류를 첨부하거나, 개업공인중개사에게 위임장을 제출하여 직접 확인할 수 있게 하는 방법의 개선사항을 제안하였다. 둘째, 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관해 현재 매수인의 주택 수를 매수인이 직접 밝혀 이에 대하여 개업공인중개사가 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율을 확인·설명하도록 하였다. 셋째, 시설물 등의 상태와 환경조건에관하여 점유자가 있는 경우 현실적으로 정확한 파악이 어렵다. 이는 개업공인중개사와 중개의뢰인이 함께 확인한 사항을 기재하거나, 매수인(임차인)의 부담으로 해당분야 전문가의 확인서를 요청할 수 있도록 제안하였다. 마지막으로, 확인·설명이 필요한 추가 사항은 관리비의 구체적인 사항과 관리비에 포함되는 개별 항목을 확인·설명하도록 하였고, 해당 주택에 인터넷, 유선 TV 등을 연결함에 있어 건물 자체적으로제한 사항이 있는지를 확인·설명하도록 하였다. 본 연구에서는 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호 서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] (주거용 건축물)의 서식만을 살펴보았는데 향후 연구에서는 모든 중개대상물 확인·설명서에 관한 사항을 보다 명확한 근거를 가지고 확인·설명할 수 있는 방향으로 개선하는 부분에 관한 연구가 필요하다

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