임대인이 실제 거주를 할 목적이 아님에도 불구하고 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후에 퇴거하지 않는 임차인을 상대로 주택명도소송을 제기하는 경우가 많아 문제가 되고 있다. 실제 거주하려는 의사의 증명책임은 본래 임대인에게 있지만, 그동안 법원이 구체적인 증명을 요구하지 않아 사실상 임대인의 실제 거주하려는 의사가 허위라는 점을 임차인이 증명해야 했던 것이다. 그런데 대법원의 이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임을 임대인이 진다는 점, 이를 판단하는 기준에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설시했다는 점에서 의의가 있다.
그동안 하급심은 임대인의 실제 거주 목적을 의심할만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우에만 임차인의 손을 들어주었다. 사실 임대인이 실제 거주하려는 의사의 표명은 본인이 결정한 미래의 계획이기 때문에 임대인이 이러한 의사에 대한 증명을 하는 것은 임차인이 하는 것보다 어렵지 않다. 이에 따라 증명책임의 주체와 관련된 대법원의 판시 사항에 대하여 동의하는 바이다. 그런데 이번 판결은 임대인이 실제 거주하려는 의사가 있는지 여부를 판단할 수 있는 일곱 가지 기준을 제시하였다는 점에서 의미가 있지만, 이를 어느 정도로 증명해야 할 것인지가 가장 큰 문제이다. 임대인은 임차인이 수긍할 수 있을 때까지 증명해야 한다는 점에서 임대인에게 불합리한 측면이 존재한다. 통상적으로 수긍할 정도라는 문구도 추상적이고 애매모호한 측면이 있고, 사람마다 같은 상황을 받아들이는 수긍의 정도가 다르기 때문에 대법원이 제시한 일곱 가지 기준을 증명하는 정도 또한 다를 것이다.
대법원이 제시한 일곱 가지 기준, 구체적으로는 임대인의 주거 상황, 임대인․가족의 직장․학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치․모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무, 실거주를 위한 이사 준비 여부인데, 이들은 분명히 임대인의 실제로 거주하려는 의사가 있는지 여부를 판단하는 데에 고려할 수 있는 내용이다. 그러나 이러한 기준이 모든 사안에 적합한 합리적인 기준이 되는지 여부는 의문이다. 각각의 기준을 구체적으로 보면, 해당 사건에서 원고의 상황에 대해서 피고가 다르게 주장했던 부분의 내용을 착안하여 기준을 제시한 것이기 때문이다.
그리하여 대법원이 나열한 일곱 가지 기준보다는 첫째, 계약갱신거절 전후의 임대인의 언행이 해당 주택에 실제 거주하려는 목적을 달성하기 위하여 모순되지 않았는지 여부, 둘째, 해당 주택을 타인에게 임대하거나 매도하려는 객관적인 사정이 존재하는지 여부, 셋째, 임대인이 반드시 해당 주택에 실제 거주할 필요가 있는 사정이 존재하는지 여부, 넷째, 임대인이 악의적으로 실제 거주를 목적으로 계약갱신거절을 할 만한 임차인과의 사이에 다툼이나 분란이 존재하는지 여부를 기준으로 판단하는 것을 제안해본다.
There are many cases where landlords file housing title lawsuits against tenants who refuse to vacate after rejecting the tenant's contract renewal request even though they do not intend to live there. The burden of proof of actual intent to reside is on the landlord, but until now, courts have not required specific proof, meaning that the tenant had to prove that the landlord's actual intent to reside was false. However, the Supreme Court's ruling is significant in that it is the first to explicitly state that the landlord bears the burden of proving that the landlord actually intends to live in the home and the criteria for determining this.
Previously, the lower courts had sided with the tenant only when special circumstances were recognized, such as the existence of reasonable reasons to doubt the landlord's intention to live there. In fact, it is no more difficult for a landlord to prove his intention than it is for a tenant to prove his intention because the landlord's intention to live in the property is a future plan that he has decided. Therefore, I agree with the Supreme Court's decision regarding who bears the burden of proof. However, while the decision is significant in that it sets out seven criteria for determining whether a landlord has an actual intention to occupy, the main question is how much proof is required. The landlord has to prove it to the tenant's satisfaction, which is unreasonable for a landlord. The phrase “generally acceptable” is also abstract and vague, and different people have different levels of acceptance of the same situation, so the degree of proof of the seven criteria set forth by the Supreme Court will vary.
The Supreme Court's seven criteria, specifically, the landlord's living situation, the social environment of the landlord, family, work, and school, the circumstances that led to the intention to vacate, the landlord's circumstances before and after the refusal to renew, the landlord's behavior that contradicted the intention to vacate, whether the tenant's legitimate trust was undermined by the behavior, and the landlord's readiness to move to accommodate the vacating tenant, are certainly relevant to determining whether the landlord has an actual intention to vacate. However, it is questionable whether these are reasonable one-size-fits-all criteria. This is because each of these criteria is specific to the plaintiff's situation in that case, and the defendant's version of what happened was different.
Therefore, rather than the seven criteria listed by the Supreme Court, it is suggested that the landlord's behavior before and after the refusal to renew the contract should be judged based on: first, whether the landlord's behavior before and after the refusal to renew the contract was not contradictory to achieve the purpose of actually living in the house; second, whether there are objective circumstances to rent or sell the house to others; third, whether there are circumstances that make it necessary for the landlord to actually live in the house; and fourth, whether there is a dispute or dispute between the landlord and the tenant that would cause the landlord to refuse to renew the contract in bad faith for the purpose of actually living in the house.
