일본의 소유자불명 부동산 관련 법제 동향과 법적 과제

Q: 이 논문에서 정의한 소유자불명 부동산이란 무엇인가?

소유자불명 부동산이란 부동산 등기부 등 공적 기록에 따라 소유자가 즉시 발견되지 않거나, 소유자를 찾았더라도 연락이 닿지 않는 부동산을 지칭한다. 이는 명의자 사망 후 상속 등기 미이행, 소유자 주소 변경 미신고, 등기부 정보의 부정확성 등으로 발생하며, 빈집, 유휴 농지, 방치된 산림, 미등기 부동산, 다수 공유지 등이 해당한다.

Q: 일본의 상속등기 의무화 제도가 우리나라에 주는 시사점은 무엇인가?

연구 결과, 일본의 상속등기 의무화 제도는 우리나라에 한시법을 넘어 부동산등기법에 반영하는 단계적 도입의 필요성을 시사한다. 상속인 신고제도와 같은 간소화된 절차 및 전산화 등 실질적 편의성 제고가 병행되어야 상속등기 활성화와 소유자불명 부동산 문제 해결에 기여할 수 있다.

김나래

doi:10.29305/tj.2025.8.209.162

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김나래 (한국법학원)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제209호

발행연도: 2025.8

수록면: 162 - 199 (38page)

DOI: 10.29305/tj.2025.8.209.162

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일본의 소유자불명 부동산 문제는 인구 구조 변화, 경제 침체, 도시화 패턴의 변화 등 복합적인 사회경제적 요인들의 상호작용 결과로 나타났다. 특히 급격한 인구 감소와 초고령화는 부동산 소유 및 관리 구조에 근본적인 변화를 초래하고 있으며, 이는 지방자치단체의 재정, 도시 경관, 환경, 식량 안보 등 광범위한 영역에 영향을 미치고 있다. 이에 대응하여 일본 정부는 소유자불명 토지의 이용 원활화 등에 관한 특별조치법, 토지기본법 개정, 민법 및 부동산등기법 개정, 빈집 등 대책의 추진에 관한 특별조치법, 상속토지국가귀속법 등에 관하여 종합적인 법제 정비를 추진해왔다. 이러한 일련의 법제 개선은 문제의 다면성을 인식하고 이에 대응하려는 노력의 결과로 볼 수 있다.
우리나라 역시 급격한 고령화와 인구 감소 추세에 있어 일본과 유사한 문제에 직면할 가능성이 높다. 2022년 기준 전국적으로 약 13만 2천호의 빈집이 존재하며, 2050년까지 전체 주택의 13%(324만 채)가 소유자 없는 주택이 될 것으로 예측되는 등 문제의 심각성이 점차 증가하고 있다. 이에 본 연구는 일본의 경험을 바탕으로 법적 과제 및 시사점을 검토하였다. 첫째, 소유자불명 토지의 효율적 활용을 위한 토지사용권 제도는 물권법정주의와의 충돌, 권리 성격의 불명확, 소유자 권리구제 미흡 등 법적 한계를 내포하고 있어, 법적 성격 명확화 및 소유자에 대한 권리구제 절차의 강화가 필요하다. 둘째, 소재불명 공유자 지분 취득 및 지분 양도 제도는 기존 부재자재산관리와 상속재산관리 제도의 한계를 보완하며 공유 부동산 관리ㆍ처분의 실질적 해결책으로 기능할 수 있다. 셋째, 일본의 상속등기 의무화 제도는 우리나라에 한시법을 넘어 부동산등기법에 반영하는 단계적 도입의 필요성을 시사하며, 간소화된 신고 절차와 전산화 등 실질적 편의성 제고가 병행되어야 한다. 넷째, 다수 공유 문제의 근본적 해소를 위해서는 공공·사회적 토지은행, 커뮤니티 토지신탁, 간이 소유권 포기제도, 디지털 토지관리 시스템, 특별구역 제도 등 혁신적 법제 도입이 요구된다. 다섯째, 상속 포기 제도의 절차적 복잡성과 정보 부족으로 인한 활용 저조 문제를 해소하기 위해 절차 간소화 및 온라인 시스템 도입 등 접근성 강화가 필요하다. 여섯째, 관리명령제도는 사유재산권과 공공복리 간 충돌을 전제로 하면서도 방치토지의 사회적 비용 감소에 기여하므로, 법원의 엄격한 심사와 명확한 권한·책임 기준을 갖춘 제도적 통제가 필수적이다. 이를 통해 우리나라의 소유자불명 부동산 문제에 대한 법제 정비 방향에 관한 구체적이고 실행 가능한 대응방향을 마련하는 데에 기여하고자 한다.

This study analyzes the issue of unidentified property ownership in Japan and its related legal trends, aiming to derive implications for South Korea. The problem of unidentified property ownership in Japan has emerged as a result of the interaction of complex socioeconomic factors, including demographic changes, economic stagnation, and shifting urbanization patterns. In particular, rapid population decline and super-aging have fundamentally altered property ownership and management structures, affecting a wide range of areas including local government finances, urban landscapes, the environment, and food security. In response, the Japanese government has pursued comprehensive legal reforms, including the Act on Promotion of Smooth Use of Unidentified Land, amendments to the Basic Act on Land, revisions to the Civil Code and Real Estate Registration Act, the Act on Special Measures for Promotion of Dealing with Vacant Houses, and the Act on Attribution of Inherited Land to the National Treasury. This series of legal improvements reflects efforts to recognize and address the multifaceted nature of the problem.
South Korea is also likely to face similar challenges due to rapid aging and population decline. As of 2022, there were about 132,000 vacant houses nationwide, and it is predicted that 13% (3.24 million) of all houses will be ownerless by 2050, indicating the growing severity of the problem. Based on Japan’s experience, this study examines key issues and legal challenges. First, the land use rights system for the efficient utilization of ownerless land faces legal limitations, including conflicts with the principle of statutory real rights, ambiguity regarding the nature of such rights, and insufficient remedies for owners. Therefore, it is necessary to clarify the legal character of such rights and to strengthen compensation and remedial procedures. Second, the system for acquiring the shares of missing co-owners and transferring them to third parties can supplement the limitations of existing absentee property and inheritance property management systems, serving as a practical solution for the management and disposition of co-owned real estate. Third, Japan’s mandatory inheritance registration system suggests the need for a phased introduction of similar provisions in the Real Estate Registration Act in Korea, going beyond temporary laws, along with enhanced practical convenience through simplified reporting procedures and digitalization. Fourth, to fundamentally resolve the issue of multiple ownership, the introduction of innovative legal systems—such as public and social land banks, community land trusts, simplified ownership abandonment systems, digital land management systems, and special zone systems—is required. Fifth, to address the underutilization of the inheritance renunciation system due to procedural complexity and lack of information, accessibility should be improved through procedural simplification and the introduction of online systems. Sixth, while the management order system presupposes a conflict between private property rights and public welfare, it contributes to reducing the social costs of neglected land. Thus, institutional control through strict court review and clear standards for authority and responsibility is essential. This study proposes legal and institutional directions for resolving issues related to ownerless land and co-owned real estate, aiming to contribute to balancing public welfare and property rights protection.

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