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초록·키워드
본 연구는 기업구조조정리츠(CR리츠)가 미분양 아파트 해소 수단으로서의 실효성을 확보할 수 있는지를 정량적으로 검증하였다. 공간적 분석 범위는 최근 미분양 물량이 집중된 대구광역시 동구, 북구, 달서구 지역이며, 해당 지역 2015년부터 2025년까지의 아파트 실거래가 자료를 활용하여 기대수익률과 가격 변동성을 산출하였다. 아파트 가격의 확률적 경로는 기하 브라운 운동(GBM)으로 모형화하였으며, 몬테카를로 시뮬레이션을 통해 리츠 투자 수익률(IRR)의 확률 분포를 도출하였다. 임대수익률의 대리변수로서 전월세전환율을 적용하고 유지관리비율, 감가상각비율, 보유세율을 통합 반영한 순보유수익률을 산출하였다. 순보유수익률 산출 결과, 대구 지역 CR리츠는 보유비용 대비 임대수익률이 낮아 연간 -0.83%의 역마진(negative carry) 구조를 보이는 것으로 나타났다. 시뮬레이션 결과, 매입 가격에 대한 할인율이 10% 수준일 경우 투자자의 7% 요구수익률 달성 확률은 극히 낮았으며, 매입 할인율이 약 23%를 상회하는 지점부터 요구수익률 달성 확률이 80% 이상으로 급격히 상승하는 것으로 나타났다. CR리츠가 단순한 부실 이연 수단이 아닌 실효적 해법으로 작동하기 위해서는 건설사로부터의 과감한 취득 가격 조정과 시장 조건을 반영한 정교한 제도 설계가 필수적임을 도출하였다.
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