1920년대 경성의 토지가격 공간 위계와 민족별 소유 구조: GIS 기반 필지 단위 분석

유슬기

doi:10.17647/jss.2026.5.103.75

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자료유형: 학술저널

저자정보: 유슬기 (전남대학교)

저널정보: 서울시립대학교 서울학연구소 서울학연구 서울학연구 제103호

발행연도: 2026.5

수록면: 75 - 94 (20page)

DOI: 10.17647/jss.2026.5.103.75

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본 연구는 1927년 「경성부관내지적목록」을 GIS 기반으로 재구성하여, 필지 단위에서 토지가격의 공간적 분포와 민족별 토지 소유 간의 관계를 분석하였다. 기존 연구가 행정 단위 평균이나 민족별 소유 비중을 중심으로 경성을 ‘이중도시’로 설명해 왔다면, 본 연구는 개별 필지 수준에서 토지가격의 공간적 군집과 그 속에서 나타나는 소유 구조를 분석함으로써 보다 미시적인 공간구조를 드러내고자 하였다.
탐색적 공간데이터 분석 과정을 통해 토지가격이 무작위가 아닌 일정한 군집패턴을 형성하고 있음을 확인하였으며, 고가 토지는 종로통, 남대문통, 본정통 등 도심부 주요 도로축을 따라, 저가 토지는 도성 내부 산지 인접 지역과 외곽에 각각 집중되는 공간적 위계 구조가 나타났다.
민족별 소유 구조와 토지가격 군집 간의 관계를 검증하기 위해 카이제곱 검정을 수행한 결과, 두 변수 간 통계적으로 유의한 연관성이 나타났다. 일본인 소유지는 고가 토지 군집에 과대표집되는 반면, 조선인 소유지는 저가 토지 군집에 집중되는 경향을 보였다. 다만, 고가 토지 상위 10.6%에서 조선인 소유가 약 40%를 차지하여, 고가 토지 시장이 일정 부분 개방성을 지녔음을 확인하였다. 그러나 이는 자본을 축적한 극소수에 한정된 것으로, 다수의 조선인은 여전히 저가 토지 군집에 집중되어 있었다.
본 연구는 경성의 토지 소유 구조가 단순한 민족 간 분리를 넘어, 토지가격에 따라 형성된 경제적 공간 위계 속에서 차등적으로 배치되어 있었음을 밝혔다. 이는 경성이 민족별로 분리된 식민도시였을 뿐 아니라, 토지가격에 따른 경제적 위계가 중첩되어 작동한 근대도시이기도 했음을 시사한다.

This study reconstructs the 1927 Gyeongseong-bu Gwan-nae Jijeok Mokrok(Cadastral Records of Gyeongseong) using GIS to analyze the spatial distribution of land prices and ethnic land ownership at the parcel level. While previous studies have explained Gyeongseong as a “dual city” based on administrative-unit averages and ethnic ownership ratios, this study reveals a more microscopic spatial structure by analyzing spatial clusters of land prices and ownership patterns at the individual parcel level.
Through exploratory spatial data analysis, it was confirmed that land prices formed distinct clustering patterns rather than random distributions. High-priced land concentrated along major roads in the urban core—such as Jongno-tong, Namdaemun-tong, and Honmachi-tong—while low-priced land clustered in mountainous areas within the city walls and in the outer periphery, forming a spatial hierarchy.
A chi-squared test was conducted to examine the relationship between ethnic ownership and land price clusters, revealing a statistically significant association between the two variables. Japanese-owned parcels were overrepresented in high-price clusters, while Korean-owned parcels were concentrated in low-price clusters. However, in the top 10.6% of high-priced parcels, Korean ownership accounted for approximately 40%, suggesting that the high-price land market was partially accessible. Nevertheless, this access was limited to a small number of Koreans with accumulated capital, while the majority remained concentrated in low-price clusters.
This study demonstrates that land ownership in Gyeongseong was not simply divided by ethnicity, but was differentially distributed within an economic spatial hierarchy structured by land prices. This suggests that Gyeongseong was not only a colonial city segregated by ethnicity, but also a modern city where economic hierarchy based on land prices operated in overlapping ways.

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