주택에 대한 양도소득세의 개편방안： 2026년 세제개편안에 대한 평가를 포함하여

이중교

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저자정보: 이중교 (연세대학교)

저널정보: 한국조세연구포럼 조세연구 조세연구 제26권 제3집(통권 제73권)

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[연구목적] 본 연구는 우리나라 양도소득세가 자본이득에 대한 과세라는 조세 본연의 기능보다 부동산시장 안정화라는 정책수단으로 과도하게 활용되면서 발생하는 문제점을 분석하고, 이에 대한 개편방안을 모색하는 데 목적이 있다.
[연구방법] 현행 주택에 대한 양도소득세의 내용과 법령의 연혁, 미국, 일본, 영국, 독일 등 주요국의 주택에 대한 양도소득세 제도의 비교법적 고찰을 통해 얻은 내용을 바탕으로 우리나라의 주택 양도소득세 개편방안을 문헌연구의 방법으로 논증한다.
[연구결과] 1세대 1주택 비과세와 관련하여 비과세제도보다는 소득공제제도를 도입하는 것이 타당하다는 점, 조정대상지역 이외의 지역에서도 거주에 기초하여 과세특례를 부여해야 한다는 점, 고가주택에 대한 장기보유특별공제의 혜택이 과도하므로 적정수준으로 조정해야 한다는 점을 도출하였다. 또한 1세대 다주택 중과세와 관련하여 주택 수에 근거한 중과세제도를 주택가액을 기준으로 재편하는 것이 필요한 점, 주택 수에 따른 중과세를 유지한다면 세율을 낮추거나 3주택 이상에 대하여만 중과하는 등 그 정도를 다소 완화하는 것이 필요하다는 점을 도출하였다.
[연구의 시사점] 본 연구를 통하여 양도소득세는 자본이득에 대한 과세라는 기본원칙에 충실하고, 주택가격 안정이라는 정책기능을 위해 활용하는 것은 가급적 최소화 하는 것이 바람직하다는 시사점을 얻을 수 있다.

[Purpose] The purpose of this study is to examine the problems resulting from the excessive use of Korea’s capital gains tax as a policy tool for stabilizing the real estate market, rather than as a tax intended to fulfill its fundamental function of taxing capital gains, and to propose directions for its reform.
[Methodology] Based on an examination of the current capital gains tax system applicable to residential housing, the legislative history of the relevant statutes, and a comparative legal analysis of the capital gains tax regimes for residential housing in major jurisdictions, including the United States, Japan, the United Kingdom, and Germany, this study argues for reforms to Korea’s capital gains tax on residential housing through a literature—based research methodology.
[Findings] With respect to the tax exemption for a one—household, one—home, the study concludes that replacing the current tax exemption with an income deduction system would be more appropriate；that tax preferences should also be granted on the basis of actual residence, even for homes located outside designated adjustment areas；and that the benefits of the special long—term holding deduction for high—value homes are excessive and should therefore be reduced to an appropriate level. Furthermore, with respect to the heavier taxation of households owning multiple homes, the study concludes that the current surcharge system based on the number of homes owned should be restructured so that it is based on the value of the homes instead. Alternatively, if the existing surcharge system based on the number of homes is retained, its severity should be mitigated by lowering the tax rates or limiting the surcharge to households owning three or more homes.
[Implications] The findings of this study suggest that the capital gains tax should adhere to its fundamental principle of taxing capital gains and that its role as a policy instrument for stabilizing housing prices should be kept to a minimum.

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