토지신탁제도의 개선방안에 관한 연구 : 사업신탁을 중심으로 :A study on improvements of the land development trust : focused on business trust

김용진

자료유형: 학위논문

저자정보: 김용진 (한양대학교, 한양대학교 대학원)

지도교수: 이형규

발행연도: 2013

저작권: 한양대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수6

초록· 키워드

1980년대 후반에 도입된 부동산신탁업은 그동안 괄목할만한 성장을 해왔다. 부동산신탁업을 도입할 당시 국내 경제상황은 토지를 소유하는 것만으로도 자본이득을 취할 수 있어, 토지의 효과적인 개발을 통한 장기적인 이득보다는 단기적이고 투기적인 수요가 주를 이루었다. 이로 인하여 토지의 효율적인 개발이 이루어지지 못하고 오히려 지가 상승으로 경제발전을 저해하였으며, 정부에서는 이러한 부작용을 막고 공공 목적의 부동산개발을 유도하고자 부동산신탁제도를 도입하였다.
그러나 도입목적과 달리 부동산신탁회사는 개발사업을 토지신탁의 형태로 진행하면서 신탁된 자산의 가치를 넘는 과도한 차입에 치중하였다. 그 후 도래한 IMF의 구제금융을 받는 경제위기 시에는 자산가치의 급격한 하락으로 인하여 2개의 신탁회사가 자금난으로 도산하였다. 2000년대 들어서면서 부동산신탁업은 공기업체제에서 점차 민간 기업으로 전환되어 왔으며, 최근 공기업 산하의 2개 신탁회사(한국토지신탁, 한국자산신탁)가 민영화 되었다.
신탁업은 2011년 6월말 기준으로 57개 신탁회사(부동산신탁회사 11개사)가 395.5조원(부동산신탁회사 154.4조원)의 수탁고를 보유하여 외적으로 괄목할만한 성장을 이루었다. 그러나 부동산신탁업의 실상은 자산의 보관관리 기능에 초점이 맞춰진 담보, 관리, 처분 신탁상품이 주를 이루며 신탁회사간 출혈경쟁으로 수탁고는 증가하였으나, 수익성은 악화되고 있는 실정이다. 신탁의 특징 중 도산절연기능이라는 제도적 이점만을 활용하는 자산의 보관, 관리는 신탁의 장점을 제대로 살리지 못하고 있다. 특히 금융소비자의 입장에서도 명목상의 소유권만을 관리해주는 형태의 부동산신탁상품보다는 적극적으로 자산을 관리, 운영해주는 상품을 필요로 하나, 과거 부동산신탁회사가 시행사로서 적극적으로 신탁재산을 개발하였던 토지신탁상품도 현재는 명목상 주택사업 시행자의 지위만을 관리해주는 관리형 토지신탁상품이라는 형태로 점차 전환되고 있는 추세이다.
최근 신탁법이 1961년 제정된 이후 50여년만에 새로운 글로벌 스탠다드에 부합하도록 전면 개정되었다. 현대 사회에 맞는 다양한 신탁제도의 도입과 기존 강행규정 위주의 신탁제도에서 신탁행위를 중심으로 한 사적자치의 영역을 더욱 강조한 형태로 개정되어 향후 신탁업 전반에 큰 영향을 줄 것으로 생각된다.
이에 따라 본 연구에서는 부동산신탁의 주요 상품 중의 하나인 토지신탁을 중심으로 개정 신탁법에서 도입된 영업신탁을 사업신탁으로서 토지신탁에 활용하는 방안을 검토하였다.
우선 서론에서는 부동산신탁의 외적 성장에도 불구하고 실질적인 국민의 부동산 금융서비스 증진 차원에서 부동산신탁이 제대로 활용되지 못하는 점을 고려하여 최근 개정된 신탁법에 따라 부동산신탁, 특히 토지신탁을 활성화하는 방안을 모색해야 할 필요성을 밝히고, 이에 따른 연구 범위와 방법을 기술하였다.
제2장에서는 토지신탁제도의 의의와 특징을 살펴보았다. 또한 토지신탁의 기본적인 구조를 각 신탁관계인을 중심으로 검토해보고 현재 판매중인 토지신탁 상품의 종류에 대하여 알아보았다. 그리고 현재 신탁업의 현황을 토지신탁을 중심으로 파악해보고 이에 따라 현재 우리나라 경제에 토지신탁이 미치는 영향을 살펴보았다. 마지막으로 해외 입법사례를 검토하여 우리나라 토지신탁제도와 비교하였다.
제3장에서는 토지신탁과 관련하여 법적 근거의 미흡, 자금조달방법의 한계, 및 신탁계정대여금의 법적 성질로 인한 법률 적용상 문제점 등에 관하여 검토하였다. 특히 이러한 문제점과 관련해서는 자본시장법과 신탁법상의 제도와 관련하여 분석 검토해보았다.
제4장에서는 개정 신탁법상 새로 도입된 영업신탁제도의 주요 내용을 검토하고 이를 사업신탁과 비교한 다음에, 사업신탁으로서 영업신탁을 활용하는 방안을 고찰하였다. 이어서 사업신탁의 기능과 효용을 살펴보고 토지신탁에서 사업신탁의 활용방안을 검토하였다. 그리고 토지신탁을 활성화하기 위하여 사업신탁 운용의 근거 법률인 자본시장법의 개정방안을 모색하였다.
결론에서는 앞에서 논의한 내용을 종합, 정리하였다. 특히 사업신탁의 활성화를 위하여 자본시장법의 개정과 함께 수탁자법의 제정을 제안하였다.

#법학

目次
第1章序論 1
第1節硏究의 目的 1
第2節硏究의 方法 및 範圍 5
第2章土地信託制度의 槪觀 7
第1節序說 7
第2節土地信託의 意義 8
I. 土地信託의 槪念 8
II. 土地信託에 관한 法規定 9
III. 土地信託의 特徵 10
第3節土地信託의 構造 및 種類 11
I. 序言 11
II. 土地信託의 構造 12
1. 委託者 13
2. 受託者 13
3. 受益者 15
III. 土地信託의 種類 16
1. 分讓形態에 따른 分類 17
2. 信託會社의 借入有無에 따른 分類 19
第4節土地信託의 現況 19
I. 不動産信託業現況 20
1. 信託業現況 20
2. 不動産信託業現況 21
II. 土地信託受託現況 24
1. 信託財産別受託現況 24
2. 土地信託의 受託現況 25
III. 小結 27
第5節外國의 土地信託制度 27
I. 英國 27
1. 槪要 27
2. 投資信託形態로서 土地信託 31
II. 美國 33
1. 槪要 33
2. 오하이오形土地信託制度과 일리노이形土地信託制度 35
3. Mortgage制度 및 不動産投資信託 36
III. 日本 37
1. 槪要 37
2. 都市再開發事業目的의 土地信託 40
IV. 獨逸 42
1. 槪要 42
2. 都市開發事業制度 45
第6節小結 47
第3章現行土地信託制度의 問題點 49
第1節序說 49
第2節土地信託의 法的根據未洽 51
I. 序言 51
II. 改正前信託法上의 規定 51
III. 改正信託法上의 法的根據檢討 53
1. 土地信託契約의 法的性格 55
2. 改正信託法上土地信託의 法的根據 59
IV. 小結 62
第3節現行制度上土地信託의 資金調達限界 64
I. 序言 64
II. 事業主體의 制限 65
III. 事業費調達限界 69
1. 事業費調達方法의 檢討 69
2. 改正信託法에 따른 資金調達方法 71
3. 資本市場法改正案上의 資金調達可能性與否 74
IV. 小結 84
第4節信託計定貸與金의 法的性質關聯法律適用上의 問題點 84
I. 序言 84
II. 舊信託業法上信託計定貸與金에 대한 論難 85
1. 信託計定貸與金의 法的性格 86
2. 判例의 立場 90
III. 改正信託法上信託計定貸與金에 대한 檢討 91
1. 改正信託法上信託計定貸與金에 관한 主要內容 91
2. 改正信託法에 대한 檢討 94
IV. 契約으로서 信託計定貸與金의 法的性格에 대한 檢討 96
1. 委託者와 受託者間의 契約 97
2. 受託者와 信託財産間의 契約 97
3. 第3者를 위한 契約 97
V. 小結 98
第4章土地信託運用에서 事業信託活性化方案 99
第1節營業信託制度導入 99
I. 序言 99
II. 營業信託의 主要內容 100
1. 信託可能財産으로서 營業 101
2. 受託者의 責任限定 101
3. 信託의 淸算制度 102
III. 營業信託과 事業信託比較 103
1. 事業信託과 營業信託 103
2. 商事信託과 營業信託 105
3. 商事信託으로서의 事業信託 106
IV. 事業信託으로서 營業信託의 活用 110
第2節事業信託의 效用과 土地信託에서의 活用 111
I. 序言 111
II. 事業信託의 特徵 113
III. 事業信託의 效用 115
IV. 受託者法의 制定을 통한 事業信託의 活性化 119
第3節事業信託活性化를 위한 資本市場法改正方案 123
I. 序言 123
II. 消極財産의 受託制度具體化 124
III. 雇用關係등의 承繼 125
IV. 受益證券發行信託 및 信託社債의 發行主體 125
V. 公正去來法 등의 脫法行爲防止 126
VI. 事業信託의 再正立 127
第5章結論 130
참고문헌 133
ABSTRACT 137
연구윤리서약서 140
Declaration of Ethical Conduct in Research 141

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