데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의 영향 변수 연구 : 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로 :

송윤진

자료유형: 학위논문

저자정보: 송윤진 (단국대학교, 단국대학교 대학원)

지도교수: 김병량

발행연도: 2013

저작권: 단국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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(국문초록)

데이터 마이닝에 의한 토지거래허가제의
영향 변수 연구
- 시흥시 토지거래허가 사례를 중심으로 -

단국대학교 부동산ㆍ건설대학원 도시 및 부동산개발학과
도시 및 부동산개발 전공
송 윤 진
지도교수： 김 병 량

우리나라는 고도성장을 통한 인구증가, 도시화, 산업화로 인해 토지의 수요가 급격히 증가하였다. 이에 제한된 토지가 투자의 수단으로 이용되며, 토지투기로 인한 빈부의 격차를 심화시켜 사회적 문제가 발생하고 있다. 이를 방지하고자 정부는 토지시장에 적극 개입하여 토지에 관한 많은 제도를 마련하고 다양한 정책을 수행하여 왔다.
이중 하나인 토지거래허가제도는 토지이용을 실수요자 중심으로 전환하고 토지 투기의 억제와 지가 안정을 위한 제도로써, 토지를 거래하기 전에 당사자가 계약내용을 허가권자에게 허가를 받도록 하여 거래되는 토지의 가격의 적정성, 수요자의 적격성, 그리고 토지이용의 적합성을 심사받아 계약하도록 하는 제도이다. 그러나 토지거래허가단계에서 허가기준인 실수요성과 이용목적의 적절성을 판단하는 것은 어려운 일이며, 토지를 취득하게 된 실질적인 의도를 파악하는 것은 더욱 어려운 일이다.
따라서 한정된 토지의 효율적인 활용과 토지거래허가제도의 제정 목적을 달성하기 위해서는 토지거래허가 사후조치인 이행강제금을 부과하기 전에, 토지거래허가 신청시 형식적인 요건을 검토하기 보다는 신청 목적으로 이용되지 않을 가능성이 높은 토지를 선별하여 실질적이고 구체적인 현장 검토가 필요하다. 또한 선행적으로는 이행강제금이 부과되는 토지의 근본적인 특성 요인을 규명하여 토지거래허가제도 수정 및 보완이 필요하다고 판단된다.
이에 본 연구는 토지거래허가 신청되어 거래된 토지 중 신청 목적에 따라 사용되지 않아 이행강제금이 부과된 토지들의 특성을 알아보기 위하여, 시흥시 내 토지거래허가 토지 중 이행강제금 부과가 시작된 2008년 이후 토지를 대상으로 로지스틱 회귀분석과 의사결정나무분석을 사용하여 실증분석을 실시하였다.
로지스틱 회귀분석의 비율척도 변수모형에서는 매수자 나이, 거래면적, 2011 지가, 신청필지수가 영향요인으로 나타났고, 명목척도 변수의 경우는 허가필 여부, 농지구분, 용도지구, 공작물 유무, 매수자가 시흥시에 거주하는 경우에 이행강제금 부과 확률이 높았다. 의사결정나무분석의 비율척도 변수모형에서는 신청 필지수, 행정적인 처리시점, 매도자 나이 순서로 나타났고, 명목척도 변수의 경우에는 예정금액 유무, 용도지구, 농지구분에 의해 이행강제금 부과 여부에 유의한 영향을 준다는 것을 알 수 있다.
따라서 투기가 우려되는 토지는 사전에 용도지구를 지정하거나, 농지에 대한 거래신청에 대해서는 신청인의 주민등록뿐만 아니라 주기적인 현장 방문을 통해서 실제 경작여부를 구체적으로 파악해야 할 것이다. 특히 농지의 경우에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」과 「농지법」 등 2개 이상의 관련 법률이 적용되는 경우가 발생하면서, 하나의 필지를 대상으로 여러 개의 부서에서 실태조사를 하게 되어 인력적ㆍ시간적 부족문제가 발생하고 있다. 그러므로 해당 부서를 신설하거나 또는 하나의 부서로 이관하여, 관련 업무를 전문적으로 전담하게 할 필요가 있다. 이외에도 개발제한구역 해제 등 토지가격이 상승하는 요인이 발생하거나 존재하는 지역에 대해서는 토지거래허가 신청 시 더욱 철저한

Ⅰ. 서 론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 3
2.1 연구의 범위 3
2.2 연구의 방법 5
Ⅱ. 토지거래허가제의 이론적 논의 6
1. 토지거래허가제도의 의의 6
1.1 토지거래허가제의 도입배경 및 목적 6
1.2 토지거래허가제의 근거 및 변천과정 7
2. 토지거래허가제도의 주요내용 10
2.1 허가구역의 지정 및 해제 10
2.2 허가절차 12
2.3 허가대상 13
2.4 허가기준 14
2.5 토지의 이용의무 16
2.6 토지이용실태조사 17
3. 선행연구 검토 20
3.1 선행연구 요약 20
3.2 기존 연구의 한계 및 본 연구의 차별성 27
4. 연구 분석의 방법 28
4.1 데이터 마이닝의 정의 및 특징 28
4.2 의사결정나무의 개념 31
4.3 로지스틱 회귀분석 모형 33
Ⅲ. 토지거래허가제도의 사후관리 관련 현황 및 문제점 37
1. 토지거래허가구역 지정 현황 37
2. 사례지역 개요 40
2.1 선정사유 40
2.2 토지거래허가제도 운용 현황 41
2.3 토지거래허가제의 이용목적 위반사례 49
3. 토지거래허가제의 문제점 및 시사점 50
Ⅳ. 토지거래허가제의 영향 변수에 관한 실증분석 55
1. 조사개요 55
1.1 가설 설정 및 분석의 틀 55
1.2 실증분석 변수 구성 및 통계분석 방법 56
1.3 변수별 빈도분석 및 기술통계량 60
2. 로지스틱 회귀분석 결과 71
2.1 비율척도 변수모형 추정결과 71
2.2 명목척도 변수모형 추정결과 74
3. 의사결정나무분석 결과 78
3.1 비율척도 변수모형 분석 결과 78
3.2 명목척도 변수모형 분석 결과 80
Ⅴ. 결 론 84
1. 연구의 요약 84
2. 향후 연구 86
참 고 문 헌 87
Abstract 90
<표 차례>
<표 Ⅱ-1> 토지거래허가제도에 관한 주요 개정 내용 9
<표 Ⅱ-2> 법령상 허가대상 토지기준 면적 14
<표 Ⅱ-3> 실수요성 판단의 구체적 기준 15
<표 Ⅱ-4> 이용목적별 주요 허가기준 16
<표 Ⅱ-5> 토지 의무사용기간 17
<표 Ⅱ-6> 용도별 조사 착안 사항 19
<표 Ⅱ-7> 선행연구 요약 26
<표 Ⅱ-8> 기존연구와의 차별성 28
<표 Ⅱ-9> 데이터마이닝기법의 각 분석방법들의 장단점 비교 31
<표 Ⅲ-1> 토지거래허가제의 연혁 37
<표 Ⅲ-2> 국토해양부장관 지정 전국 토지거래허가구역 현황 39
<표 Ⅲ-3> 시도지사 지정 전국 토지거래허가구역 현황 40
<표 Ⅲ-4> 시흥시 토지거래허가구역 현황 42
<표 Ⅲ-5> 시흥시 토지거래허가구역 지정 연혁 43
<표 Ⅲ-6> 시흥시 동별 현황 44
<표 Ⅲ-7> 토지거래허가지역 지정단위별 현황 비교 46
<표 Ⅲ-8> 연도별 토지거래허가 건수 및 면적 46
<표 Ⅲ-9> 용도지역별 토지거래 건수 및 면적 47
<표 Ⅲ-10> 연도별 공시지가 변동현황 48
<표 Ⅲ-11> 시흥시 토지거래허가구역 사후관리 실적 49
<표 Ⅲ-12> 토지 부당취득에 대한 감사원 적발 사례 52
<표 Ⅳ-1> 실증분석 변수 구성내용 56
<표 Ⅳ-2> 독립변수 분류 58
<표 Ⅳ-3> 공부상 지목별 이행강제금 부과 빈도분석 60
<표 Ⅳ-4> 용도지역별 이행강제금 부과 빈도분석 61
<표 Ⅳ-5> 거래 형태별 이행강제금 부과 빈도분석 61
<표 Ⅳ-6> 법정동별 이행강제금 부과 빈도분석 62
<표 Ⅳ-7> 용도지구별 이행강제금 부과 빈도분석 63
<표 Ⅳ-8> 지목 차이 여부별 이행강제금 부과 빈도분석 63
<표 Ⅳ-9> 농지 및 임야 구분별 이행강제금 부과 빈도분석 64
<표 Ⅳ-10> 토지이용목적별 이행강제금 부과 빈도분석 64
<표 Ⅳ-11> 토지 고저 및 형상별 이행강제금 부과 빈도분석 65
<표 Ⅳ-12> 토지이용상황별 이행강제금 부과 빈도분석 66
<표 Ⅳ-13> 도로접면별 이행강제금 부과 빈도분석 67
<표 Ⅳ-14> 철도 등 거리별 이행강제금 부과 빈도분석 67
<표 Ⅳ-15> 토지 사업방식 및 사업단계별 이행강제금 부과 빈도분석 68
<표 Ⅳ-16> 공작물 유무별 이행강제금 부과 빈도분석 68
<표 Ⅳ-17> 매수자 유형별 이행강제금 부과 빈도분석 69
<표 Ⅳ-18> 매수자 주소지별 이행강제금 부과 빈도분석 69
<표 Ⅳ-19> 매수자 이격거리별 이행강제금 부과 빈도분석 70
<표 Ⅳ-20> 비율척도 변수 기술통계량 70
<표 Ⅳ-21> 비율척도 변수모형 케이스 처리 요약 71
<표 Ⅳ-22> 비율척도 변수모형 계수 전체 테스트 72
<표 Ⅳ-23> 비율척도 변수모형 요약 72
<표 Ⅳ-24> 비율척도 변수모형 분류표 73
<표 Ⅳ-25> 비율척도 변수모형 방정식에 포함된 변수 73
<표 Ⅳ-26> 명목척도 변수모형 케이스 처리 요약 74
<표 Ⅳ-27> 명목척도 변수모형 계수 전체 테스트 75
<표 Ⅳ-28> 명목척도 변수모형 요약 76
<표 Ⅳ-29> 명목척도 변수모형 분류표 76
<표 Ⅳ-30> 명목척도 변수모형 방정식에 포함된 변수 77
<표 Ⅳ-31> 비율척도 변수모형 의사결정나무분석 요약 78
<표 Ⅳ-32> 비율척도 변수모형 의사결정나무분석 위험도 80
<표 Ⅳ-33> 비율척도 변수모형 의사결정나무분석 분류 80
<표 Ⅳ-34> 명목척도 변수모형 의사결정나무분석 요약 81
<표 Ⅳ-35> 명목척도 변수모형 의사결정나무분석 위험도 83
<표 Ⅳ-36> 명목척도 변수모형 의사결정나무분석 분류 83
<표 Ⅴ-1> 로지스틱 회귀분석과 의사결정나무분석에 의한 영향 요인 85
<그림 차례>
<그림 Ⅰ-1> 연구의 흐름도 4
<그림 Ⅱ-1> 토지거래허가구역 지정 절차 12
<그림 Ⅱ-2> 토지거래허가 신청절차 13
<그림 Ⅱ-3> 데이터마이닝의 프로세스 29
<그림 Ⅱ-4> 의사결정나무의 분리 과정 32
<그림 Ⅱ-5> 로지스틱 곡선 34
<그림 Ⅲ-1> 시흥시 위치도 41
<그림 Ⅲ-2> 시흥시 행정구역 현황 45
<그림 Ⅲ-3> 시흥시 토지거래허가구역 45
<그림 Ⅲ-4> 토지거래와 토지거래 허가 건수 비교 47
<그림 Ⅳ-1> 분석의 틀 56
<그림 Ⅳ-2> 비율척도 변수모형 의사결정나무분석 결과 79
<그림 Ⅳ-3> 명목척도 변수모형 의사결정나무분석 결과 82

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