부동산경매의 권리분석에 관한 연구 : 유치권과 법정지상권을 중심으로 :A Study on the Analysis of Real Estate Auction : Focused on Lien and the Legal Superficies

홍연우

자료유형: 학위논문

저자정보: 홍연우 (단국대학교, 단국대학교 행정법무대학원)

지도교수: 송동수

발행연도: 2013

저작권: 단국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수4

초록· 키워드

부동산을 취득할 수 있는 방법중 하나인 경매제도는 많은 경험과 깊이 있는 권리분석을 검토할 만한 지식이 필요한데 보통의 시장에서 보다 저렴하게 취득할 수 있다는 인식으로 준비되지 않은 많은 수의 경매초보들이 법원으로 모여들고 있다. 입찰에 참여하여 경락을 받더라도 권리분석을 잘못하여 결국 입찰보증금을 몰수 당하고 재경매로 다시 경매시장에 나오는 물건도 상당수 이고 소유권을 취득하더라도 부동산을 인도 받지 못하고 분쟁에 휘말리는 경우도 헤아릴 수 없을 만큼 매우 많다고 하겠다. 그 대표적인 경우가 ‘유치권’ 과 ‘법정지상권’ 이 있는 물건인데 이 두 물권은 강력한 권리를 갖고 있으면서도 공시의 원칙에 배치되는 등기되지 않는 물권으로 입찰참여자에게 예기치 못한 피해를 입히는 물권으로 존재하고 있다.
부동산경매에서 권리분석을 하는 이유는 법적하자를 입찰전 미리 발견하여 말소되는 권리와 인수되는 권리의 여부를 파악하여 입찰여부 및 입찰가격을 결정하기 위해서이다. 이에 각종 공부상의 미존재로 불측의 피해를 주는 ‘유치권’ 과 ‘법정지상권’ 에 관한 내용을 분석하여 부동산경매 제도에서 보다 안전하게 입찰에 참여할수 있도록 정리하기위하여 입찰과정에서 현재 분쟁이 발생되는 문제점을 제시하고 실무상으로 유용할수 있도록 그 개선방향을 제시하였다.
유치권도 물권으로서 등기라는 표상을 남기는 등기제도를 도입하고 물권의 우선순위로서 배당절차에 의해 배당받으며 소멸하는 유치권의 소제주의를 도입하며 유치권자의 권리를 보호하기 위해서도 등기명령제도를 도입하자는 개선방안을 제시하였다.
주택임대차보호법의 임차권등기명령제도 처럼 순위보전의 안전장치를 해지하지 않고 유치권자도 유치권등기명령제도를 통하여 점유라는 성립요건이자 존속요건인 점유의 굴레에서 벗어나 자유로이 본연의 업무에 복귀하기 위하여 필요하다 할 것이다.
법정지상권의 문제의 소지를 만들지 않기 위해서, 첫 번째 부동산등기를 일원화 함으로 토지와 건물의 개별적인 권리관계를 명확히 함을 제시하였고, 두 번째 성립요건을 제한해석 하여 무분별한게 법정지상권을 인정하는 것이 아닌 일괄경매청구권으로 토지, 건물의 가치있는 평가를 받으며 경매로 매각 될수 있으리라 본다.
두 물권에 공통으로 적용되는 개선방안으로는, 첫 번째 집행법원의 현황조사를 강화하는 것으로 감정평가서나 매각물건명세서에 보다 정밀하게 조사하여 기재된다면 허위나 과장된 유치권이나 법정지상권의 감소에 상당한 기여를 할 것이며, 두 번째 물권법정주의에 반하는 두 물권을 등기함으로써 물권적 효력도 유지하고 굳이 점유하지 않아도 순위에서 배제되거나 채권의 효력상실이 되지 않아 유치권자와 법정지상권자 또한 두 물권의 성립여부를 알 수 없어 선의의 피해를 볼 수 있었던 제3자등 모두 보호 받을 수 있는 방안이 될 것이다.

#유치권 #법정지상권 #관습상 법정지상권 #분묘기지권

목 차
Ⅰ. 서론 1
1. 연구의 목적 1
2. 연구의 범위와 방법 2
Ⅱ. 부동산경매 제도의 이론적 고찰 4
1. 부동산경매의 개념 4
1.1 강제경매 4
1.2 임의경매 5
1.3 경매제도의 역사 6
2. 부동산경매의 절차 7
2.1 경매신청 및 경매개시 결정 7
2.2 배당요구의 종기 결정 및 공고 7
2.3 매각의 준비 8
2.4 매각방법 등의 지정·공고·통지 8
2.5 매각의 실시 9
2.6 매각결정 절차 9
2.7 매각대금의 납부 10
2.8 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령 10
2.9 배당절차 11
3. 부동산경매의 권리분석 12
3.1 권리분석의 개념 12
3.2 경매 권리분석의 대상 13
3.3 권리분석의 단계 14
3.4 공시된 권리분석과 미 공시된 권리분석 14
3.5 권리분석의 내용 15
Ⅲ. 유치권 분석 16
1. 유치권의 개념 16
1.1 유치권의 의의 16
1.2 유치권의 법률적 성질 17
2. 유치권의 성립요건 20
2.1 타인의 소유물건 또는 유가증권 21
2.2 채권과 물건사이의 견련관계 22
2.3 타인의 물건에 적법하게 점유할 것 22
2.4 채권의 변제기에 도래할 것 23
2.5 유치권을 배제하는 특약이 없을 것 23
3. 유치권의 효력 24
3.1 유치권자의 권리 24
3.2 유치권자의 의무 27
4. 부동산경매에 있어서 유치권자의 지위 28
4.1 유치권자의 경매청구권 28
4.2 유치권자가 신청한 경매의 성격 29
4.3 경매청구권 행사시 제322조 제2항의 유추적용 30
5. 유치권의 소멸 31
5.1 물권 및 담보물권에 공통되는 소멸사유 31
5.2 선량한 관리자의 주의의무 위반 32
5.3 타 담보의 제공 32
5.4 점유의 상실 32
Ⅳ. 법정지상권 분석 34
1. 법정지상권제도의 개념과 유형 34
1.1 의의 및 종류 34
1.2 약정지상권 34
2. 법정지상권의 개념 37
3. 법정지상권의 유형 38
3.1 민법 제305조에 의한 법정지상권 38
3.2 민법 제366조에 의한 법정지상권 40
3.3 가등기 담보에 관한 법률에 의한 법정지상권 43
3.4 입목에 관한 법률에 의한 법정지상권 44
3.5 관습법상 법정지상권 45
3.6 분묘기지권 47
4. 법정지상권의 효력과 내용 50
4.1 법정지상권의 범위 50
4.2 지료 50
4.3 성립시기 51
4.4 등기 52
5. 법정지상권의 소멸 53
5.1 법정지상권의 소멸사유 53
5.2 법정지상권 소멸의 효과 54
Ⅴ. 유치권의 문제점 및 개선방안 56
1. 부동산경매에서 유치권의 문제점 56
1.1 유치권 권리신고의무 결여 56
1.2 법원의 현황조사와 평가 56
1.3 점유에 의한 공시 57
1.4 우선변제권 결여 58
1.5 유치권의 악용 및 남용 59
1.6 담보물권에 대한 소제주의 60
1.7 배당절차 61
2. 유치권의 개선방안 62
2.1 집행법원의 현황조사 강화 62
2.2 유치권 등기제도 도입 63
2.3 유치권 등기명령제도 도입 64
2.4 법정저당권화 65
2.5 유치권의 효력에 대한 제한해석 66
2.6 유치권의 소제주의 도입 67
Ⅵ. 법정지상권의 문제점 및 개선방안 69
1. 부동산경매에서 법정지상권의 문제점 69
1.1 사적자치의 거래보호 69
1.2 계약기회의 억제와 요건의 불확실성 70
1.3 공시의 원칙 70
1.4 법정지상권 공시제도의 미비 71
1.5 관습의 존재여부 71
2. 법정지상권의 개선방안 72
2.1 부동산등기 일원화 72
2.2 성립요건 제한해석 73
2.3 등기명령제도의 도입 74
2.4 법정지상권 현황조사의 내실화 75
2.5 건물개념의 명확화 75
2.6 토지이용권과 저당권자의 가치권 조화 76
2.7 제도운영의 합리화 77
Ⅶ. 결론 80
참고문헌 83
Abstract 87

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