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(가천대학교, 가천대학교 산업·환경대학원)

지도교수
박환용
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[국문초록]
개발이익환수를 위한 기부채납 기준 설정에 관한 연구
가천대학교 산업?환경대학원
도시계획학전공
박 현 봉

급속한 경제성장과 인구팽창에 따라 개발가용용지가 부족한 상황에서 토지 이용 효율이 낮은 부지의 용도변경을 통한 토지의 고도이용이 필요하다.
용도변경을 수반한 개발 사업은 공공의 측면에서 도시의 쾌적한 환경을 조성 할 수 있는 방법이지만 용도지역 변경으로 인하여 토지의 가치를 상승시켜 막대한 개발이익을 취할 수 있다는 특혜시비 등이 제기되어 왔으며 이를 방지하기 위하여 적정한 개발이익환수를 위하여 기부채납 등의 방안들이 운영되고 있다.
그러나 용도지역변경으로 발생하는 개발이익을 환수하는 제도의 모호한 법적기준과 규정으로 인해 개발이익환수 규모에 대한 지자체의 운영기준과 요구수준이 많이 다르게 나타나 민간개발시행자나 주민의 민원이 다수 발생하고 있는 실정이다. 이는 부동산 경기침체등과 더불어 대다수의 개발사업의 진행이 늦어지거나 취소되는 등 막대한 역효과로 이어지고 있다.
이에 본 연구는 현재 운영중인 개발이익환수와 관련된 제도인 증가된 용적률의 일정 비율을 제공하는 서울시 사전협상제도, 토지의 일정부분을 협의를 통하여 제공하는 국토교통부의 기반시설 기부채납 운영기준, 증가된 토지가치의 일정 부분을 납부하는 개발부담금제의 검토를 통하여 합리적인 개발이익환수를 위한 기부채납 기준 설정에 대하여 살펴보았다.

본 연구에서는 용도지역 변경 시 개발이익환수 제도와 관련해 현재 가장 합리적인 제도라 할 수 있는 제도인 서울시 사전협상제도의 환수 비율인 증가된 용적률의 60%의 적정성을 규명하기 위하여 서울시 지구단위계획구역 내 특별계획구역 중 용도지역변경을 수반하여 세부개발계획이 수립되고 개발이 완료된 사례를 중심으로 기부채납 현황을 검토하였고 사례대상지의 기부채납비율 및 용적률을 토대로 서울시 사전협상제도를 적용한 비율을 산정하여 사례대상지와 비교 분석하였고, 각 사례별 개발부담금 부과여부를 도출하여 보았다.
서울시 사전협상제도를 적용한 사례대상지 기부채납의 공공기여비율을 분석결과 1만㎡이상 사례대상지의 공공기여 비율의 평균은 46%, 1만㎡이하의 평균은 51%, 총 평균은 49%로 서울시 사전협상제도 기준 60%보다 낮게 분석되었다. 용도지역 변경 시 개발이익환수와 관련된 현행 법률상의 기준이 설정되어있지 않은 현 시점에 용적률 증가분대비 일정비율을 환수하는 것은 가장 합리적인 방법이라 할 수 있으며 그 비율은 50%가 타당 할 것으로 사료된다.
사례대상지와 사전협상제도의 기부채납비율을 반영한 개발부담금을 산정해 본 결과 사례대상지는 8건이 부과되었고 사전협상제도의 기부채납비율을 적용한 사례는 6건이 부과되었다. 이는 사전협상제도의 기부채납비율이 사례대상지의 기부채납비율보다 높은 것을 감안할 때 계획단계의 높은 기부채납비율은 개발부담금 제도를 무력화 시킬 수 있는 영향력이 있다는 것을 알 수 있다. 그러므로 개발부담금제도와 계획단계의 기부채납제도가 병행 또는 통합 될 수 있도록 합리적인 개선 방안이 필요하다.
본 연구는 용도지역 변경 시 개발이익환수를 위한 기부채납과 관련된 법적기준이 없는 현 상황에서 법제화 진행시와 용도지역 변경을 수반한 개발사업 진행시에 지자체, 개발사업자 등 실제 활용할 수 있는 연구로서 정책적? 사회적 요구 측면에서 유용한 연구가 될 것으로 판단된다.

주제어：개발이익환수, 기부채납, 용도지역변경, 사전협상제도, 개발부담금

목차

  1. [목 차]
    제 1 장 서 론 1
    제1절 연구의 배경 및 목적 1
    제2절 연구의 범위 및 흐름 2
    1. 연구의 범위 2
    2. 연구의 내용 및 흐름 3
    제 2 장 이론 및 선행연구 고찰 4
    제1절 개발이익의 개념과 개발이익환수제도의 유형 4
    1. 개발이익의 정의 4
    2. 개발이익환수제도의 연혁 및 유형 7
    제2절 기부채납의 개념 11
    1. 기부채납 용어의 정립 11
    2. 기부채납의 유형 및 유형에 따른 법적 성질 15
    3. 기부채납의 대상 및 절차 18
    4. 기부채납의 법리적 하자 20
    제3절 용도지역제 23
    1. 용도지역제의 개념 23
    2. 용도지역제의 변천과정 25
    3. 용도지역의 종류 27
    4. 용도지역별 건축물 용도제한 29
    5. 용도지역 변경절차 32
    제4절 선행연구 고찰 33
    1. 선행 연구 검토 33
    2. 선행 연구와의 차별성 35
    제 3 장 개발이익 환수 관련 제도 검토 36
    제1절 서울시 도시계획변경 사전협상 제도 36
    1. 제도의 개요 36
    2. 협상조직 운영체계 37
    3. 공공기여 방식 38
    제2절 국토교통부 기반시설 기부채납 운영기준 43
    1. 제도의 개요 43
    2. 기부채납 부담기준 44
    3. 기반시설 설치기준 44
    제3절 개발부담금제도 45
    1. 제도의 도입배경 및 목적 45
    2. 개발부담금 부과대상 46
    3. 개발부담금 부과기준 및 징수금의 배분 51
    제4절 지구단위계획 구역 안에서의 완화 규정 57
    1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 57
    2. 지자체별 지구단위계획 수립 지침 분석 60
    제5절 개발이익환수 제도의 비교 및 기준 설정 방식 65
    1. 개발이익환수 제도의 비교 65
    2. 개발이익환수 기준 설정 방식 67
    제 4 장 기부채납사례 비교 분석 69
    제1절 분석의 틀 69
    1. 사례대상지의 선정 69
    2. 분석의 방법 72
    제2절 사례대상지의 기부채납 면적 및 비율 분석 73
    1. 사례대상지 기부채납 비율 73
    2. 증가용적률 및 기부채납 비율 74
    3. 공시지가 상승률 및 기부채납 비율 77
    4. 기부채납 면적 및 기부채납 가치 79
    제3절 사전협상제도와의 기부채납 면적 및 비율 비교 분석 81
    1. 사전협상제도를 적용한 기부채납 면적 및 비율 산정 81
    2. 사전협상제도와이 비교를 통한 기부채납 면적 및 비율의 차이점 분석 82
    3. 증가용적률 개념을 적용한 공공기여비율 산정 86
    제4절 국토교통부 기반시설 기부채납 운영기준과의 비교 88
    1. 최대 기부채납 권장비율과의 비교 88
    2. 기부채납 비율 구간별 비교 89
    제5절 3가지 방식의 기부채납의 개발부담금 모의산정 비교 89
    1. 개발부담금 제도를 적용한 개발부담금 산정 90
    2. 개발부담금 규모 비교 분석 94
    제6절 소결 95
    1. 기부채납 면적 및 비율 분석의 시사점 95
    2. 타 제도 적용을 통한 비교 분석의 시사점 97
    3. 개발부담금 모의산정 비교의 분석의 시사점 98
    제 5 장 결론 및 향후연구과제 99
    제1절 연구요약 및 결론 99
    제2절 향후 연구 과제 102
    참고문헌 103
    부록 105
    Abstract 106
    국문초록 108

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