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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 김기찬
- 발행연도
- 2017
- 저작권
- 상명대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수38
초록· 키워드
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국문 요약
부동산 분양사기에서 소비자 보호를 위한 연구
- 거짓과장의 표시?광고 중심으로 -
표시?광고는 분양받은 자에게 건축물에 대한 정보를 제공하며 건축물의 구매선택을 결정하는데 있어 아주 중요한 요인으로 작용하고 있다. 특히 부동산의 특성으로 인해 부동산의 이동이 불가능하고 미리 경험적으로 구매가 쉽지 않다는 점에서 부동산 분양 광고는 중요성과 더욱 높은 비중을 갖게 된다.
본 연구에서는 분양사업자와 분양받은 자 사이에 거짓과장의 표시?광고를 이유로 발생할 수 있는 분쟁의 최소화를 위해서 관련 법규를 분석하고, 거짓과장의 표시?광고에 대한 여러 가지 판례를 수집하고 분석하여, 분양사업자와 분양받은 자를 구분하여 제시하되, 분양사업자에게 유리하게 되어 있는 「표시광고법」의 일부개정 및 관련 규정과 지침의 개선방안 그리고 분양받은 자들이 거짓과장의 표시?광고로 인하여 분양사기의 피해를 당하지 않도록 소비자보호를 위한 사전체크 등 피해를 예방하고 개선방안을 제시하는데 목적을 두었다.
판례를 분석하고 시사점과 관련 법규들을 종합한 결과, 분양사업자가 거짓과장의 표시?광고를 보다 쉽게 할 수 있는 이유는 법제도의 문제점에서부터 발생한 것을 알 수 있다. 「표시광고법」에서 분양사업자가 거짓과장의 표시?광고를 하여 위반을 하였더라도 2년 이하의 징역 또는 1억5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있으나 아직까지는 실제 적용례를 찾아보기 힘든 실정이고 대부분 시정조치를 받거나 극히 일부만이 과태료를 부과 받은 것이다. 「형법」제347조 사기죄에 있어서도 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원이하의 벌금에 처하도록 되어 있으나, 판례는 거짓과장의 표시?광고에 대한 기망행위에 대하여 다소의 거짓이나 과장이 더불어 생기는 것은 그것이 신의칙과 일반 상거래의 관행에 비추어 옳거나 인정될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하여 처벌이 어려운 상태이며, 「특정경제범죄가중처벌등에관한법률」제3조1항에 나열된 「형법」제347조 사기죄 등은 상습범만 해당되므로 실질적으로는 처벌이 어렵다는 문제점이 발생한다. 분양광고의 내용이 분양계약의 내용으로 되지 않아 분쟁이 발생하고 있으며, 분양업체가 분양을 시작하기 전에 페이퍼 컴퍼니를 만들어 놓고 우후죽순으로 생기고 있으나 분양관련 시스템의 부재로 인하여 분양업체에 대한 관리가 미흡하고 업체의 정확한 규모 등 파악이 어려우며, 광고를 포괄적으로 규제하는「표시광고법」이 제정되어 있음에도 불구하고 여전히 「농약관리법」제22조 및 33조, 「건강기능식품에 관한 법률」제18조 및 제44조, 「양곡관리법」제20조의3 및 제34조, 「의료법」제56조 제3항 및 제89조, 「약사법」제68조 및 제95조, 「전자상거래법」제21조제1항, 32조 및 40조, 「화장품법」제13조 및 제29조, 「할부거래에 관한 법률」제34조 및 제50조, 「농산물품질관리법」18조 및 57조, 「상표법」 34조 및 233조, 234조 등 에서도 거짓과장의 표시?광고를 규제하고 있는 실정이고, 선분양에 따라 소비자가 80%가량의 아파트 가격을 완공 이전에 납부해야 하는 위험부담이 있고, 거짓과장의 표시?광고로 인한 분양이익의 환수는 차치하고 대부분 처벌조차도 받지 아니하여 지속적으로 거짓과장의 표시?광고가 줄어들지 않는 부작용이 발생하고 있으며, 거짓과장의 표시?광고를 하여도 관련 법률에 따라 형사적으로 처벌하기가 어려우며, 착오로 인한 분양계약의 취소권이 인정된 사례가 거의 없어 이를 악용하는 문제점이 있고, 거짓과장의 표시?광고를 하지 아니하면 분양사업자에게 세금을 감액시켜 준다든가 다른 이득을 주는 인센티브를 주는 제도가 있었다면 거짓과장의 표시?광고행위가 조금이라도 줄어들지 않았을까 생각된다. 또한, 분양사업자가 중요한 표시?광고사항의 의무적 공개제도로 인하여 대부분 공개하고 있는 실정이지만 일부 분양사업자들은 자신들에게 불리한 중요한 표시?광고사항을 공개하지 않고 오히려 거짓과장의 표시?광고를 하는 경우 등 문제점이 있다.
본 연구의 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
개선방안의 제시는 크게 정책적 제언과 소비자 피해예방으로 양분하였고, 정책적 제언은 사전규제방안으로 6가지, 사후규제방안으로 4가지로 세분하고, 소비자 피해예방은 서류 확인사항으로 6가지, 임장 확인사항으로 6가지, 관계기관 확인사항으로 3가지로 구분하여 세분하였다.
먼저 정책적 제언의 사전 규제방안으로는 첫째,「표시광고법」개정, 둘째, 분양 광고의 내용을 분양 계약의 내용으로 자동편입, 셋째, 분양업체의 등록 등 관리 강화, 넷째, 관련 법률 및 규정들의 통폐합 또는 정비, 다섯째, 분양정보 종합제공 시스템 구축, 여섯째, 후분양제 전면적 시행을 제시하였고, 사후규제방안으로는 첫째, 거짓과장으로 인한 분양이익의 철저한 환수, 둘째, 거짓과장의 표시?광고 행위자에 대한 처벌 강화, 셋째, 착오로 인한 분양 계약의 취소권 인정, 넷째, 인센티브제도 활용을 제시하였다.
소비자 피해예방은 서류 확인사항으로, 첫째, 분양 계약서에 분양 광고 내용의 편입 확인, 둘째, 지체보상금 약정 확인, 셋째, 위약금 확인, 넷째, 특약사항 확인, 다섯째, 임대조건 및 임대기간 확인, 당사자 확인, 임장 확인사항으로는 첫째, 분양사업자 확인, 둘째, 허위의 높은 분양가 확인, 셋째, 선분양가의 함정 확인, 넷째, 개발비 관련 확인, 다섯째, 확정 수익률 보장, 여섯째, 선임대 계약 확인, 관계기관 확인사항으로는 첫째, 등기부등본의 제한물권 확인, 둘째, 잔금 지급시마다 등기부 확인, 셋째, 도면으로 위치 확인 등 계약단계에서 소비자보호를 위한 체크리스트로 체크해야 할 사항들을 제시하였다. 이로서 거짓과장의 표시?광고로 인한 분양사기에서 소비자가 보호를 받을 수 있을 것으로 기대해 본다.
연구의 한계 및 향후 연구 과제를 살펴보면 거짓과장의 표시?광고로부터 소비자를 보호하기 위한 개선방안의 원천자료인 사기로 인한 분양 계약의 취소, 착오로 인한 분양 계약의 취소에 대한 정확한 현황의 획득에 제한이 있었다. 특히 거짓과장의 표시?광고가 적극적 기망행위에 해당 되어 「형법」상 사기죄 또는 「표시광고법」 등으로 처벌받은 결과를 구득할 수 없었다는 점도 연구진행에 장애가 되었다. 또한 「표시광고법」등으로 처벌을 받거나 공정거래위원회로부터 제재를 받은 분양사업자들이 처벌이나 제재 이후 어떠한 방법으로 분양 광고를 하고 있는지, 광고법규는 준수하고 있는지 등에 대한 추적조사도 할 수 없었다.
따라서 사기로 인한 분양 계약의 취소 및 착오로 인한 분양 계약의 취소에 대한 정확한 현황, 거짓과장의 표시?광고로 「형법」상 사기죄 또는 「표시광고법」으로 처벌받은 결과의 획득과 처벌이나 제재 이후 분양 광고 변화 및 광고법규 준수 실태 등의 추적조사가 축적된다면 보다 더 진전된 연구결과를 얻을 수 있을 것으로 기대하며, 희망한다.
키워드 : 거짓과장, 표시광고, 분양광고, 분양계약, 분양사기, 사기, 착오, 부당, 소비자보호
ABSTRACT
Consumer Protection In Housing Pre Sales Frauds
- Focusing On Exaggerated And False Advertisements -
Choi, ChangHun
Dept. of Global Real Estate
The Graduate School of Business Administration
Sangmyung University
Seoul, Korea
Director by Professor Kim, Ki Chan
Display advertisements provide information to consumers of buildings and are a crucial factor when deciding to purchase real estate. Especially due to the characteristics of real estate; it is difficult to both liquify from one asset to another, and priorly empirical purchase that display advertisements are increasingly important.
In this study we will analyze laws that will minimize any disputes between consumers and sellers that occur from exaggerated display advertisements. Secondly we will point out biased factors in the current 「Act of Display Advertisement」that allow an advantage to the sellers and provide opinions on improvements in the revisions of these laws. Finally we will offer a checklist for future comsumers of real estate to prevent further victims of fraud.
After analyzing reletive laws and precedents I found flaws in the current system that were responsible for allowing sellers to exaggerate their advertisements more easily. It is stated in the 「Act of Display Advertisement」that a seller that has disclosed false information about their property can be imprisoned to up to two years or fined up to 150 million won but there are no cases that this was enforced. The majority of cases show that fines were at a minimum or the court ordered that the advertisements be amended.
According to clause 347 of「Criminal Law」anyone who deceives a person, receives payment or gains property through fraud can be imprisoned up to ten years or fined up to 20 million won. Looking at precedents as long as any exaggerations in display advertisement follow the principles and customary practices of commercial transactions most cases that show different ranges of lies and exaggeration are hard to be penalized due to the lack of concrete proof of deception. In article 1 clause 347 of 「Act on the Severe Punishment of Specific Economic Crime」the fraud described in clause 347 of Criminal Law refers only to recidivists thus the problem arises that it is rarely enforced. Disputes are arising because the contents of display advertisements do not agree with the contracts. With the absence of a system to manage and supervise the conversion process of condominiums many paper companies sprout up and it is hard to determine the size of a condominium project. Despite the Act of Display Advertisements has been enacted and it regulates overall advertisements previous act as the following; clauses 33 and 22 of Pesticide Management Act, clauses 44 and 18 Act of Health Functional Foods, article3 clause 20 and clause 33 Act of Grain Management, article3 clause56 and clause89 of Medical Law, clause 68 and 95 Pharmaceutical Law, article1 clause 21 clauses 32 and 40 Act of Consumer Protection in E-commerce, clauses 13 and 29 Act of Cosmetics, clauses 34 and 50 Act of Installment Transactions, clauses 18 and 57 Act of Quality Control of Agriculture Products, clauses 34 233 and 234 Act of Trademark; continue to regulate in parallel. There are high risks in purchasing condominiums because pre-sales consumers must invest up to 80% of the price of the condominium before construction is finished. Not only do organized sellers of condominiums have a high return for false and exaggerated display advertisements but also they are hardly penalized and this leads into a vicious cycle of more advertisements being exaggerated. The companies concerned continuously benefit from loose enforcement of the law and continue to fourish under their shady activities since there is scarce precedents of nulified contracts due to false information. I propose tax deductions to companies that provide exact information or other incentives so that there would be less disagreements in the information provided by display advertisements and the actual contracts. Currently a mandatory clause exists where companies must include important points in display advertisements but a few companies intentionally leave out information that is to their disadvantage.
To summarize the results of my research it is like the following. I have divided strategies into policy proposals and preventing consumer injuries. I propose 6 different pre regulations and 4 post regulations, To prevent consumer injuries I provide a detailed checklist of 6 things to watch out, 6 things to check in person and 3 to check with authorities.
I propose first, a revisions of the「Act of Display Advertisement」, second automatic insertion of the contents of display advertisement in the according contracts, third enforcing registration of any companies or contracters wanting to sell condominiums, fourth to combine and to organize overlapping laws, fifth to construct a synthetic system for condominium commerce, and finally to allow converse of property only after all construction is completed. In post regulations I propose first to thoroughly return any profits from false advertisements, second to increase punishment of actors of exaggerated and false advertisements and third to retract contracts that do not agree with display advertisements and finally to build incentives.
Consumers should first check whether contents of display advertisements are listed in the contract, second check delay compensations, third check penalties, fourth check for special agreements, and fifth lease conditions. For things to check on site, first check the direct contractor or company responsible for contraction, second for inflated prices, third whether down payments are necessary, fourth whether development cost are included, and fifth to check whether there are fixed rates of returns and sixth a pre-lease contract. With authorities, first check restrictions in the real estate register, and second recheck the register for any changes after every payment and third to check locations on the blueprint and drawings. Hopefully we can prevent further losses from exaggerated and false display advertisements.
Looking of limitations and future research goals, it was difficult to acquire exact information on the cancellation of contracts because of disagreement from original sources by criminal law or the act of display advertisements; which is a solution I provided for consumer protection. Especial difficulties in my research were due to the fact that exaggerated and false display advertisements are aggressive deceit and acquiring data of people whom after being punished or sancted from the council of fair trade or the act of display advertisements had any changes made in their advertisements was not possible. Also any following studies whether they were following advertisement laws was hard to persue.
In conclusion if there is sufficient following studies on one the results and changes after exaggerated and false advertisements are punished either by fraud in criminal law or the act of display advertisements and two the cancellation of contracts from disagreements we will see an advance in involved studies. In this I look forward to and hope to see advancements.
Keywords : False exaggeration, display advertisements, condominium sales in lots, condominium contracts, condominium fraud, fraud, error, injustice, consumer protection
부동산 분양사기에서 소비자 보호를 위한 연구
- 거짓과장의 표시?광고 중심으로 -
표시?광고는 분양받은 자에게 건축물에 대한 정보를 제공하며 건축물의 구매선택을 결정하는데 있어 아주 중요한 요인으로 작용하고 있다. 특히 부동산의 특성으로 인해 부동산의 이동이 불가능하고 미리 경험적으로 구매가 쉽지 않다는 점에서 부동산 분양 광고는 중요성과 더욱 높은 비중을 갖게 된다.
본 연구에서는 분양사업자와 분양받은 자 사이에 거짓과장의 표시?광고를 이유로 발생할 수 있는 분쟁의 최소화를 위해서 관련 법규를 분석하고, 거짓과장의 표시?광고에 대한 여러 가지 판례를 수집하고 분석하여, 분양사업자와 분양받은 자를 구분하여 제시하되, 분양사업자에게 유리하게 되어 있는 「표시광고법」의 일부개정 및 관련 규정과 지침의 개선방안 그리고 분양받은 자들이 거짓과장의 표시?광고로 인하여 분양사기의 피해를 당하지 않도록 소비자보호를 위한 사전체크 등 피해를 예방하고 개선방안을 제시하는데 목적을 두었다.
판례를 분석하고 시사점과 관련 법규들을 종합한 결과, 분양사업자가 거짓과장의 표시?광고를 보다 쉽게 할 수 있는 이유는 법제도의 문제점에서부터 발생한 것을 알 수 있다. 「표시광고법」에서 분양사업자가 거짓과장의 표시?광고를 하여 위반을 하였더라도 2년 이하의 징역 또는 1억5천만 원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있으나 아직까지는 실제 적용례를 찾아보기 힘든 실정이고 대부분 시정조치를 받거나 극히 일부만이 과태료를 부과 받은 것이다. 「형법」제347조 사기죄에 있어서도 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원이하의 벌금에 처하도록 되어 있으나, 판례는 거짓과장의 표시?광고에 대한 기망행위에 대하여 다소의 거짓이나 과장이 더불어 생기는 것은 그것이 신의칙과 일반 상거래의 관행에 비추어 옳거나 인정될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하여 처벌이 어려운 상태이며, 「특정경제범죄가중처벌등에관한법률」제3조1항에 나열된 「형법」제347조 사기죄 등은 상습범만 해당되므로 실질적으로는 처벌이 어렵다는 문제점이 발생한다. 분양광고의 내용이 분양계약의 내용으로 되지 않아 분쟁이 발생하고 있으며, 분양업체가 분양을 시작하기 전에 페이퍼 컴퍼니를 만들어 놓고 우후죽순으로 생기고 있으나 분양관련 시스템의 부재로 인하여 분양업체에 대한 관리가 미흡하고 업체의 정확한 규모 등 파악이 어려우며, 광고를 포괄적으로 규제하는「표시광고법」이 제정되어 있음에도 불구하고 여전히 「농약관리법」제22조 및 33조, 「건강기능식품에 관한 법률」제18조 및 제44조, 「양곡관리법」제20조의3 및 제34조, 「의료법」제56조 제3항 및 제89조, 「약사법」제68조 및 제95조, 「전자상거래법」제21조제1항, 32조 및 40조, 「화장품법」제13조 및 제29조, 「할부거래에 관한 법률」제34조 및 제50조, 「농산물품질관리법」18조 및 57조, 「상표법」 34조 및 233조, 234조 등 에서도 거짓과장의 표시?광고를 규제하고 있는 실정이고, 선분양에 따라 소비자가 80%가량의 아파트 가격을 완공 이전에 납부해야 하는 위험부담이 있고, 거짓과장의 표시?광고로 인한 분양이익의 환수는 차치하고 대부분 처벌조차도 받지 아니하여 지속적으로 거짓과장의 표시?광고가 줄어들지 않는 부작용이 발생하고 있으며, 거짓과장의 표시?광고를 하여도 관련 법률에 따라 형사적으로 처벌하기가 어려우며, 착오로 인한 분양계약의 취소권이 인정된 사례가 거의 없어 이를 악용하는 문제점이 있고, 거짓과장의 표시?광고를 하지 아니하면 분양사업자에게 세금을 감액시켜 준다든가 다른 이득을 주는 인센티브를 주는 제도가 있었다면 거짓과장의 표시?광고행위가 조금이라도 줄어들지 않았을까 생각된다. 또한, 분양사업자가 중요한 표시?광고사항의 의무적 공개제도로 인하여 대부분 공개하고 있는 실정이지만 일부 분양사업자들은 자신들에게 불리한 중요한 표시?광고사항을 공개하지 않고 오히려 거짓과장의 표시?광고를 하는 경우 등 문제점이 있다.
본 연구의 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
개선방안의 제시는 크게 정책적 제언과 소비자 피해예방으로 양분하였고, 정책적 제언은 사전규제방안으로 6가지, 사후규제방안으로 4가지로 세분하고, 소비자 피해예방은 서류 확인사항으로 6가지, 임장 확인사항으로 6가지, 관계기관 확인사항으로 3가지로 구분하여 세분하였다.
먼저 정책적 제언의 사전 규제방안으로는 첫째,「표시광고법」개정, 둘째, 분양 광고의 내용을 분양 계약의 내용으로 자동편입, 셋째, 분양업체의 등록 등 관리 강화, 넷째, 관련 법률 및 규정들의 통폐합 또는 정비, 다섯째, 분양정보 종합제공 시스템 구축, 여섯째, 후분양제 전면적 시행을 제시하였고, 사후규제방안으로는 첫째, 거짓과장으로 인한 분양이익의 철저한 환수, 둘째, 거짓과장의 표시?광고 행위자에 대한 처벌 강화, 셋째, 착오로 인한 분양 계약의 취소권 인정, 넷째, 인센티브제도 활용을 제시하였다.
소비자 피해예방은 서류 확인사항으로, 첫째, 분양 계약서에 분양 광고 내용의 편입 확인, 둘째, 지체보상금 약정 확인, 셋째, 위약금 확인, 넷째, 특약사항 확인, 다섯째, 임대조건 및 임대기간 확인, 당사자 확인, 임장 확인사항으로는 첫째, 분양사업자 확인, 둘째, 허위의 높은 분양가 확인, 셋째, 선분양가의 함정 확인, 넷째, 개발비 관련 확인, 다섯째, 확정 수익률 보장, 여섯째, 선임대 계약 확인, 관계기관 확인사항으로는 첫째, 등기부등본의 제한물권 확인, 둘째, 잔금 지급시마다 등기부 확인, 셋째, 도면으로 위치 확인 등 계약단계에서 소비자보호를 위한 체크리스트로 체크해야 할 사항들을 제시하였다. 이로서 거짓과장의 표시?광고로 인한 분양사기에서 소비자가 보호를 받을 수 있을 것으로 기대해 본다.
연구의 한계 및 향후 연구 과제를 살펴보면 거짓과장의 표시?광고로부터 소비자를 보호하기 위한 개선방안의 원천자료인 사기로 인한 분양 계약의 취소, 착오로 인한 분양 계약의 취소에 대한 정확한 현황의 획득에 제한이 있었다. 특히 거짓과장의 표시?광고가 적극적 기망행위에 해당 되어 「형법」상 사기죄 또는 「표시광고법」 등으로 처벌받은 결과를 구득할 수 없었다는 점도 연구진행에 장애가 되었다. 또한 「표시광고법」등으로 처벌을 받거나 공정거래위원회로부터 제재를 받은 분양사업자들이 처벌이나 제재 이후 어떠한 방법으로 분양 광고를 하고 있는지, 광고법규는 준수하고 있는지 등에 대한 추적조사도 할 수 없었다.
따라서 사기로 인한 분양 계약의 취소 및 착오로 인한 분양 계약의 취소에 대한 정확한 현황, 거짓과장의 표시?광고로 「형법」상 사기죄 또는 「표시광고법」으로 처벌받은 결과의 획득과 처벌이나 제재 이후 분양 광고 변화 및 광고법규 준수 실태 등의 추적조사가 축적된다면 보다 더 진전된 연구결과를 얻을 수 있을 것으로 기대하며, 희망한다.
키워드 : 거짓과장, 표시광고, 분양광고, 분양계약, 분양사기, 사기, 착오, 부당, 소비자보호
ABSTRACT
Consumer Protection In Housing Pre Sales Frauds
- Focusing On Exaggerated And False Advertisements -
Choi, ChangHun
Dept. of Global Real Estate
The Graduate School of Business Administration
Sangmyung University
Seoul, Korea
Director by Professor Kim, Ki Chan
Display advertisements provide information to consumers of buildings and are a crucial factor when deciding to purchase real estate. Especially due to the characteristics of real estate; it is difficult to both liquify from one asset to another, and priorly empirical purchase that display advertisements are increasingly important.
In this study we will analyze laws that will minimize any disputes between consumers and sellers that occur from exaggerated display advertisements. Secondly we will point out biased factors in the current 「Act of Display Advertisement」that allow an advantage to the sellers and provide opinions on improvements in the revisions of these laws. Finally we will offer a checklist for future comsumers of real estate to prevent further victims of fraud.
After analyzing reletive laws and precedents I found flaws in the current system that were responsible for allowing sellers to exaggerate their advertisements more easily. It is stated in the 「Act of Display Advertisement」that a seller that has disclosed false information about their property can be imprisoned to up to two years or fined up to 150 million won but there are no cases that this was enforced. The majority of cases show that fines were at a minimum or the court ordered that the advertisements be amended.
According to clause 347 of「Criminal Law」anyone who deceives a person, receives payment or gains property through fraud can be imprisoned up to ten years or fined up to 20 million won. Looking at precedents as long as any exaggerations in display advertisement follow the principles and customary practices of commercial transactions most cases that show different ranges of lies and exaggeration are hard to be penalized due to the lack of concrete proof of deception. In article 1 clause 347 of 「Act on the Severe Punishment of Specific Economic Crime」the fraud described in clause 347 of Criminal Law refers only to recidivists thus the problem arises that it is rarely enforced. Disputes are arising because the contents of display advertisements do not agree with the contracts. With the absence of a system to manage and supervise the conversion process of condominiums many paper companies sprout up and it is hard to determine the size of a condominium project. Despite the Act of Display Advertisements has been enacted and it regulates overall advertisements previous act as the following; clauses 33 and 22 of Pesticide Management Act, clauses 44 and 18 Act of Health Functional Foods, article3 clause 20 and clause 33 Act of Grain Management, article3 clause56 and clause89 of Medical Law, clause 68 and 95 Pharmaceutical Law, article1 clause 21 clauses 32 and 40 Act of Consumer Protection in E-commerce, clauses 13 and 29 Act of Cosmetics, clauses 34 and 50 Act of Installment Transactions, clauses 18 and 57 Act of Quality Control of Agriculture Products, clauses 34 233 and 234 Act of Trademark; continue to regulate in parallel. There are high risks in purchasing condominiums because pre-sales consumers must invest up to 80% of the price of the condominium before construction is finished. Not only do organized sellers of condominiums have a high return for false and exaggerated display advertisements but also they are hardly penalized and this leads into a vicious cycle of more advertisements being exaggerated. The companies concerned continuously benefit from loose enforcement of the law and continue to fourish under their shady activities since there is scarce precedents of nulified contracts due to false information. I propose tax deductions to companies that provide exact information or other incentives so that there would be less disagreements in the information provided by display advertisements and the actual contracts. Currently a mandatory clause exists where companies must include important points in display advertisements but a few companies intentionally leave out information that is to their disadvantage.
To summarize the results of my research it is like the following. I have divided strategies into policy proposals and preventing consumer injuries. I propose 6 different pre regulations and 4 post regulations, To prevent consumer injuries I provide a detailed checklist of 6 things to watch out, 6 things to check in person and 3 to check with authorities.
I propose first, a revisions of the「Act of Display Advertisement」, second automatic insertion of the contents of display advertisement in the according contracts, third enforcing registration of any companies or contracters wanting to sell condominiums, fourth to combine and to organize overlapping laws, fifth to construct a synthetic system for condominium commerce, and finally to allow converse of property only after all construction is completed. In post regulations I propose first to thoroughly return any profits from false advertisements, second to increase punishment of actors of exaggerated and false advertisements and third to retract contracts that do not agree with display advertisements and finally to build incentives.
Consumers should first check whether contents of display advertisements are listed in the contract, second check delay compensations, third check penalties, fourth check for special agreements, and fifth lease conditions. For things to check on site, first check the direct contractor or company responsible for contraction, second for inflated prices, third whether down payments are necessary, fourth whether development cost are included, and fifth to check whether there are fixed rates of returns and sixth a pre-lease contract. With authorities, first check restrictions in the real estate register, and second recheck the register for any changes after every payment and third to check locations on the blueprint and drawings. Hopefully we can prevent further losses from exaggerated and false display advertisements.
Looking of limitations and future research goals, it was difficult to acquire exact information on the cancellation of contracts because of disagreement from original sources by criminal law or the act of display advertisements; which is a solution I provided for consumer protection. Especial difficulties in my research were due to the fact that exaggerated and false display advertisements are aggressive deceit and acquiring data of people whom after being punished or sancted from the council of fair trade or the act of display advertisements had any changes made in their advertisements was not possible. Also any following studies whether they were following advertisement laws was hard to persue.
In conclusion if there is sufficient following studies on one the results and changes after exaggerated and false advertisements are punished either by fraud in criminal law or the act of display advertisements and two the cancellation of contracts from disagreements we will see an advance in involved studies. In this I look forward to and hope to see advancements.
Keywords : False exaggeration, display advertisements, condominium sales in lots, condominium contracts, condominium fraud, fraud, error, injustice, consumer protection
목차
- 차 례1. 서론-------------------------------------------11.1. 연구의 배경 및 목적---------------------------11.2. 연구의 범위 및 방법---------------------------42. 분양 광고 및 분양관련 사기범죄의 이론적 고찰---------72.1. 분양 계약------------------------------------72.1.1. 분양 관련 용어의 개념-----------------------72.1.2. 분양 계약의 의의---------------------------82.1.3. 분양 계약의 종류--------------------------102.1.4. 분양 계약의 법적 성질----------------------122.1.5. 분양의 절차-------------------------------132.2. 분양 광고------------------------------------162.2.1. 표시?광고 사업자의 법적 개념-----------------162.2.2. 분양 광고의 의의---------------------------172.2.3. 분양 광고의 종류---------------------------182.2.4. 분양 광고의 특성---------------------------242.2.5. 분양 광고의 법적 성질-----------------------272.3. 사기죄 및 분쟁 발생 현황-----------------------342.3.1. 사기죄의 의의------------------------------342.3.2. 사기죄 성립여부----------------------------352.3.3. 분양 광고의 분쟁발생 현황--------------------372.3.4. 부동산 사기사건 발생 현황--------------------392.4. 선행연구의 동향 및 연구의 차별성-----------------402.4.1. 선행연구의 동향-----------------------------402.4.2. 선행연구와의 차별성--------------------------443. 부당한 표시?광고에 대한 분석------------------------453.1. 부당한 표시?광고의 의의 및 성립요건---------------453.1.1. 부당한 표시?광고의 의의----------------------453.1.2. 부당한 표시?광고의 성립요건-------------------453.1.3. 부당한 표시?광고의 유형----------------------473.1.4. 부당한 표시?광고의 규제 관련 법규--------------523.1.5. 시사점-------------------------------------793.2. 부당한 표시?광고에서 거짓과장---------------------803.2.1. 거짓과장 표시?광고의 기만성--------------------813.2.2. 시사점--------------------------------------823.3. 사기로 인한 분양 계약 취소------------------------833.3.1. 거짓과장의 표시?광고와 적극적 기망행위-----------833.3.2. 기만적인 표시?광고와 소극적 기망행위-------------873.3.3. 시사점--------------------------------------893.4. 착오에 의한 분양 계약 취소------------------------903.4.1. 착오에 의한 분양 계약 취소를 인정한 판례---------913.4.2. 착오에 의한 분양 계약 취소를 인정하지 않은 판례---913.4.3. 시사점--------------------------------------923.5. 부당한 표시?광고에 대한 종합 시사점-----------------933.5.1. 정책적 측면----------------------------------943.5.2. 소비자 측면---------------------------------1014. 부당한 표시?광고에 대한 개선방안---------------------1034.1. 정책적 제언------------------------------------1034.1.1. 사전규제방안--------------------------------1034.1.2. 사후규제방안--------------------------------1074.2. 소비자 피해예방--------------------------------1084.2.1. 서류 확인----------------------------------1084.2.2. 임장 확인----------------------------------1114.2.3. 관계기관 확인-------------------------------1155. 결론--------------------------------------------1185.1. 연구결과의 요약--------------------------------1185.2. 연구의 한계 및 향후 연구과제---------------------121참고문헌--------------------------------------------122ABSTRACT-------------------------------------------129
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