建物賃貸借制度에서 賃借人 保護에 關한 硏究- 住宅賃貸借保護法과 商家建物賃貸借保護法을 中心으로 - :tudy on Tenant Protection at Building Leasing System- Based on Housing Lease Protection Act and Commercial Building Protection Act -

이아주

자료유형: 학위논문

저자정보: 이아주 (세명대학교, 세명대학교 대학원)

지도교수: 김상진

발행연도: 2017

저작권: 세명대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수5

초록· 키워드

부동산임대차는 사회적으로 매우 중요한 역할을 하고 있지만, 동시에 지상권이나 전세권 등 다른 제도에 비하여 임차인(사용자)에게 불리하다는 문제점이다. 특히 대부분의 임차인이 경제적 약자라는 점에서 임차인을 보호해야 한다는 문제가 필연적으로 대두되게 된다. 임차인을 보호하지 않고 방치하여 두면, 경제적 강자인 임대인에 의하여 임대차가 좌지우지되어 결국에는 임대차제도의 파행을 면하기 어렵게 되기 때문이다. 따라서 임대차를 규율하는 법의 변천사는 바로 임차인의 보호문제에 관한 역사라고 하여도 과언이 아니다. 부동산임차권을 물권적 보호를 하여야 한다는 사회? 경제적 요청이 생기게 되었으며, 물건의 현실적인 이용자이고 경제적 약자인 부동산임차인의 생활의 안정을 위하여 부동산의 사회적 이용 관계의 합리성을 유지하고 사회정의를 실현시키고자 채권적 이용권인 부동산임차권을 강화하여 이를 물권에 접근시키려고 하고 있다. 이러한 현상을 ‘부동산임차권의 물권화’라고 한다.
특히 부동산 중 건물을 둘러싼 경제적 약자인 임차인 보호를 위한 특별법이 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이다. 이러한 임대차보호법상 임차인의 보호장치들이 많이 규정되어 있지만, 한편으로는 미흡하고 그 규정이 모호하여 임차인의 보호에 한계가 있었고, 이를 이러한 문제는 판례를 통해 정리되어 오고 있다. 본 논문은 이러한 흐름 속에 건물임대차에서의 임차인 보호제도를 살펴본다. 특히 건물임대차에서의 특별법인 주임법과 상임법을 중심으로 임차인의 보호제도인 임대차보호법상 임차인의 대항력과 공시방법, 임대차보호법상 보증금의 보호, 임대차보호법상 존속기간 등의 보호, 상가건물임대차보호법상 권리금의 보호라는 내용으로 검토하였다. 비교법적인 검토와 판례를 검토하면서 문제점을 지적하고 합리적이고 입법목적에 적합한 해석론과 입법론을 제시하였다.

This paper would like to review the contents of an apposing power of the tenant, methods of public notice, premium protection under the lease protection act, the duration of lease under the lease protection act in terms of the tenant protection in line with Housing Lease Protection Act and Commercial Building Lease Protection Act. When it comes to the method of public notice which is a requirement for a tenant to have an opposing power, it could be evaluated that it has been systematically arranged based on the discussions of precedents. Accordingly, to review possession and resident registration as a means of public notice, an interpretation that could enable fruitful protection of the tenant based on the understanding on the attitude of existing precedents.
Problematic points could be that Requesting resident registration as the opposing condition in accordance with the Housing Lease Protection Act is exceptional that it cannot be seen in other countries and resident registration and business registration are the system established under the administrative purpose but they are applied to civil cases. So, the argument that it is unsuitable to be used as the method of public notice of the lease right when it comes to the problems in the operation is persuasive.
The premium is the concept including all benefits like facility profit (facility premium), operational profit (Operation premium) and locational profit (District premium). However, the stance of the revised act that imposes all elements in the concept of the premium to the tenant is not reasonable. The concept of the premium in the revised act should be defined to mainly focus on the operational profit including facility profits. And, it will be reasonable to let locational profit be belonged to the tenant only when there is a special situation that the profit is created with exceptional efforts of the tenant who is a business manager during the contracted lease periods. Except this case, it should be revised for a leaseholder to have the operational profit.
Lastly, the problem that the risk of the premium protected in accordance with the law is transferred/returned to the tenant so it brings the effect of raising the lease fee in reality, which, in turn, give more burden against the tenant is remained as a challenge to resolve.
This study aims at systematically understanding the tenant protection system that has been carried out under Lease Protection Act, compensating problems that could be found while interpreting the act and case and suggesting the theory of legislation to overcome these problems.

제1장 序論 1
제1절 硏究의 目的 1
Ⅰ. 임대차의 의의와 부동산임대차의 특수성 1
Ⅱ. 부동산임차권의 강화 2
Ⅲ. 임대차보호법상 문제점 7
제2절 硏究의 範圍와 方法 9
Ⅰ. 연구의 범위 9
Ⅱ. 연구의 방법 11
제2장 建物賃借權의 比較法的考察 12
제1절 英國의 建物賃借權에 關한 法制 12
Ⅰ. 의의 12
Ⅱ. 적용범위 12
Ⅲ. 대항력 13
Ⅳ. 존속기간 14
Ⅴ. 차임규제 15
Ⅵ. 임차권의 승계 15
제2절 獨逸의 建物賃貸借에 關한 法制 16
Ⅰ. 적용범위 16
Ⅱ. 대항력 17
Ⅲ. 존속기간 18
제3절 日本의 建物賃貸借에 關한 法制 18
Ⅰ. 적용범위 18
Ⅱ. 대항력 19
Ⅲ. 존속기간 19
제4절 中國의 建物賃貸借에 關한 法制 19
Ⅰ. 중국임대차법 개관 19
Ⅱ. 구체적인 내용 20
제3장 賃貸借保護法上賃借人의 第3者에 對한 對抗力과 公示方法 23
제1절 民法上賃借權의 對抗力의 限界와 賃貸借保護法上對抗力 23
Ⅰ. 민법상 임차권의 대항력의 내용과 그 한계 23
Ⅱ. 임대차보호법상 제3자에 대한 대항력 24
제2절 賃貸借保護法上賃借人의 第3者에 對한 對抗力의 公示方法 27
Ⅰ. 임대차보호법상 공통된 공시방법으로서 주택/상가건물의 인도(점유) 27
Ⅱ. 공시방법으로서 주민등록과 사업자등록의 요건과 문제점 32
Ⅲ. 대항력 취득요건 상호간의 관계 40
제3절 保護에서 除外되는 外形上公示方法을 갖춘 賃借人 40
Ⅰ. 문제의 소재 40
Ⅱ. 판례의 태도에 의한 오신임차인에 해당하는 자 42
Ⅵ. 대항력 없는 임차인이 경락인과 다시 임대차계약을 체결한 경우의 오신임차인
45
제4절 對抗力의 效力 46
제4장 賃貸借保護法上의 適用範圍와 賃貸借期間의 保護 등 47
제1절 賃貸借保護法의 適用範圍 47
Ⅰ. 주택임대차보호법의 적용범위 47
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 적용범위 48
제2절 임대차보호법상 임대차 기간의 보호 49
Ⅰ. 최단기 존속기간의 보호 49
Ⅱ. 법정갱신과 갱신요구권을 통한 보호 50
제3절 借賃과 保證金의 增減請求權 53
제5장 賃貸借保護法上保證金의 保護 등 55
제1절 對抗力 있는 賃借人의 解止權 55
제2절 賃貸借保護法上優先辨濟權과 少額賃借人의 最優先辨濟權 55
Ⅰ. 임차인의 우선변제권 55
Ⅱ. 소액임차인의 최우선변제권 58
제3절 對抗力과 優先辨濟權·最優先辨濟權의 選擇行事可能性 59
Ⅰ. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 구별 59
Ⅱ. 학설 60
Ⅲ. 판례 60
제4절 賃借權登記命令 61
Ⅰ. 등기명령의 신청의 의의와 요건 61
Ⅱ. 임차권등기명령의 효과 61
제6장 商家建物賃貸借保護法上權利金의 保護 63
제1절 權利金規定의 主要內容 63
Ⅰ. 권리금의 정의 규정 63
Ⅱ. 권리금계약의 정의규정 64
Ⅲ. 권리금 규정의 적용범위 64
Ⅳ. 권리금 회수 기회의 보호 66
Ⅴ. 임대인의 손해배상의무 73
Ⅵ. 표준권리금 계약서의 작성 76
Ⅶ. 권리금 평가기준의 고시 77
제2절 權利金規定의 問題點 77
Ⅰ. 권리금 및 권리금계약 정의규정의 문제점 77
Ⅱ. 대규모점포 등에 대한 권리금 적용 제외규정의 문제 79
Ⅲ. 권리금 규정의 전대차 제외의 문제 80
Ⅳ. 권리금 회수 방해금지 기간의 문제점 81
Ⅴ. 상임법 제10조의4 제2항의 ‘정당한 사유’에 관한 문제점 81
제7장 結論 83
참고문헌 87
영문초록 90

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