부동산 중개사고 유형 분석 :Analysis of the type of real estate brokerage accident

정태원

자료유형: 학위논문

저자정보: 정태원 (건국대학교, 건국대학교 부동산대학원)

지도교수: 이상엽

발행연도: 2017

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수9

초록· 키워드

우리나라 가계자산 중 부동산 자산은 전체의 74%를 차지할 정도로 높은 비중을 차지하고 있으므로 부동산 거래에서 당사자는 신중하며 부동산 전문가에게 의존하는 경향이 클 수밖에 없다. 따라서 현재 공인중개사법령 상 전문자격사로서 공인중개사는 대부분의 부동산 거래를 매개하며 부동산 전문가로 활동하고 있다. 그러나 공인중개사는 선발시스템의 불완전이나 재교육 부족 등으로 아직 완전한 전문성을 갖추었다고는 보기 어려운 것이 현실이다. 이에 더하여 간혹 발생하는 중개사고는 공인중개사의 전문성에 대한 사회적 신뢰 저하는 물론 나아가 부동산 유통 질서의 불신을 조장하기도 한다. 따라서 부동산 중개사고를 유형화하고 그 원인과 방지안을 분석하는 것은 부동산 거래계에서 더욱 중요한 과제가 되고 있다.
또한 공인중개사법은 1983.12 ‘부동산중개업법’으로 제정·시행된 이래 여러 개정을 거치면서 공인중개사의 위상을 크게 변화시키고 있다. 즉, 공인중개사의 업무영역은 양적으로 부동산의 중개에서부터 부동산경매 등의 알선·입찰대리까지로 확대되고, 그 지위나 역할은 질적으로 단순한 개인 사업자의 지위에서 거래질서를 확립하고 소비자의 이익을 옹호하는 공익적 지위를 겸하게 되었다. 따라서 중개사고를 방지함으로써 공인중개사의 위상을 높이고 부동산 거래 시장의 신뢰성을 공고히 하는 것은 더는 선택이 아닌 필수적인 사회적 요청이 되었다.
한편, 중개사고 방지는 그 유형과 원인분석에서부터 출발해야 하는데, 중개로 인한 부동산 거래과정은 중개의뢰로부터 거래완성, 그 이행에 이르는 일련의 과정이므로 부동산 중개사고의 유형분석은 동적·발전적으로 접근할 필요가 있다. 또한, 판례는 부동산 중개과정별로 내재되어 있는 사고 위험요소가 현실화된 것이므로 중개사고에 대한 유형분석에서 판례를 빼놓고는 생각하기 어렵다.
따라서 본 논문은 부동산 중개과정별로 발생하는 판례화된 중개사고를 유형적으로 분류하고 그 빈도를 측정하여 어느 과정에서 어떠한 중개사고가 빈번한지와 그에 대응하기 위한 중개사고 방지안을 확인하고자 한다. 또한, 이와는 별도로 중개실무자들에 대한 설문조사를 통해 중개과정별중개사고의 발생 위험성을 측정하고, 중개사고 방지안에 대한 중요도를 분석하여 최종 부동산 중개사고 방지안을 제시하고자 한다.
본 논문이 부동산 중개사고 감소와 부동산 거래 전문가로서 공인중개사의 위상을 공고히 하는데 조금이나마 기여하였으면 하는 바람이다.

Real estate assets account for as much as 74% of total household assets in Korea, so the parties are prudent in real estate transactions and tend to depend on real estate experts. Therefore, as a professional qualification for the real estate agent, the real estate agent is acting as a real estate professional, mediating most real estate transactions. However, it is a fact that it is hard to say that the certified specialists are still fully specialized because of incomplete selection system or lack of retraining. In addition to this, the occasional brokerage accident not only lowers the social trust in the expertise of real estate agents, but also promotes distrust of the real estate circulation order. Therefore, it is becoming more and more important task to classify the real estate brokerage accident and to analyze the causes and preventive measures.
Since the enactment and enforcement of the Real Estate Brokerage Act in December, 1983, the real estate brokerage law has undergone several revisions and has greatly changed the status of real estate agents. In other words, the work area of a certified real estate agent is expanded from the brokerage of real estate to real-estate auction etc., and its position and role are in the quality of simple individual business, establishing the order of trade and advocating the interests of consumers It became a public interest position. Therefore, it is not an option but an indispensable social request to raise the status of real estate agents by preventing intermediary accidents and to strengthen the credibility of the real estate market.
On the other hand, the prevention of brokerage must start from the type and cause analysis. The real estate transaction process due to brokerage is a series of processes ranging from brokerage commissioning to transaction completion and its implementation. There is a need. In addition, it is difficult to think about the precedent in the type analysis of the brokerage accident because the accident risk factor inherent in the real estate brokerage process is realized.
Therefore, this paper tries to tentatively classify judged brokerage incidents that occur by real estate brokerage process and measure the frequency of these brokerage incidents to identify which brokerage incidents frequently occur and to prevent mediation accidents to cope with them. In addition, a survey on brokerage practitioners is conducted separately to measure the risk of brokerage accidents by intermediary process, and to analyze the importance of prevention of brokerage accidents.
I hope this article contributes to the reduction of real estate brokerage accidents and to solidifying the position of real estate broker as a real estate transaction expert.

제1장 서론 1
1. 연구 배경과 목적 1
2. 연구 흐름·방법 4
1) 연구 흐름 4
2) 연구 방법 5
제2장 이론적 고찰과 선행연구 6
제1절 이론적 고찰 6
1. 부동산중개 6
1) ‘중개(仲介)’ 6
2) 중개계약의 법적 성질 8
3) 중개와 구별개념 9
4) 중개의 종류 11
5) 중개업 14
2. 공인중개사법의 연혁과 공인중개사의 지위 16
3. 부동산 중개사고의 개념 18
4. 부동산 중개사고 현황 20
제2절 선행연구에 대한 고찰 23
1. 선행연구 정리 23
2. 본 연구의 차별성 25
제3장 부동산중개사고에 관한 유형 분석 26
제1절 분석방법 26
1. 부동산 중개사고에 관한 주요 방지안 26
2. 중개사고의 유형 분류(1분석) 27
3. 중개과정별 중개사고 위험성에 대한 설문조사(2분석) 27
4. 중개사고 방지대책에 관한 계층분석(AHP)(3분석) 27
5. 분석 방법간 상호관계 28
제2절 부동산 중개사고 주요 방지안[선택기준 제시] 29
제3절 부동산중개사고의 유형 분석[판례] 31
제4절 중개사고에 관한 설문결과 및 분석 38
1. 설문대상 선정 및 실시 38
2. 설문조사(개요) 및 인구 통계적 결과 38
3. 중개사고 유형 39
1) 중개사고의 빈도 39
2) 거래과정별 중개사고 발생 위험성 40
3) 부동산 거래 실효 시 중개수수료 수수율 41
4) 중개사고 발생 시 처리방법 42
5) 중개사고 방지 대책에 대한 중요도 분석 42
4. 중개사고에 관한 설문결과와 판례의 비교 45
5. 부동산 중개사고 유형분석에 따른 중개사고 방지안 46
제4장 중개사고로 인한 책임과 중개사고 방지를 위한 대책 48
제1절 중개사고와 공인중개사의 책임 48
1. 형사책임 48
2. 민사책임 50
1) 개업공인중개사 자신의 손해배상책임 50
2) 고용인의 행위로 인한 책임 51
3. 기타 행정제재 53
제2절 부동산 중개사고 방지를 위한 대책 54
1. 중개계약서 작성 의무화 54
2. 중개실무자 교육 강화 56
1) 중개실무자 교육 현황 56
2) 교육강화와 실무수습제도의 조속한 시행 57
3. 부동산 등기의 공신력과 대장과의 일원화 58
1) 부동산 등기의 공신력 59
2) 부동산 등기와 대장의 일원화 64
4. 중개대상물 확인·설명 서식 개선 등 65
1) 권리관계 확인사항 보완 66
2) 공시되지 아니한 권리사항 등 보완 68
5. 공인중개사의 조사권한 강화 69
6. 공제사업의 개선 72
1) 공인중개사법령의 공제사업 72
2) 중개수수료에 대한 공제사업 73
3) 중개의뢰인에 대한 공제부분 개선 74
제5장 결론 77
1. 요약 및 개선방안 제시 77
2. 본 연구의 한계 및 향후 과제 79
참고문헌 81
ABSTRACT 83

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