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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 박태진
- 발행연도
- 2018
- 저작권
- 동의대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수17
초록· 키워드
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우리나라의 부동산 시장은 2007년 외환위기 이후 부동산개발사업이 대형화되고 참여주체가
다양해지며 부동산 금융기업이 발달했으나 극심한 부동산 경기침체에 따른 부동산개발사업
부진은 건설업계뿐만 아니라 금융시장의 부실로 이어져 국민경제에 상당한 악영향을 미치
는 등 부작용이 드러나고 있다. 시공사의 신용만을 기반으로 실질수요를 상회하는 부동산
공급과 과도한 부동산 PF대출이 이루어지면서 미분양 부동산 규모 확대 및 그에 따른 부실
사업장의 증가 등이 초래되었다.
이에따라 부동산 개방사업의 자금조달 방안 중 가장 많이 활용하고 있으며 사회적 이슈로
부각되고 있는 부동산개발금융 현황을 관련 수익모델 사례의 분석을 통해 부동산개발금융
의 문제점과 활성화 방안을 도출해 내고자 연구를 진행하였다.
연구결과에 따른 국내 부동산개발사업의 문제점으로는 프로젝트별 사업이 시행사의 편의
성과 시공사의 신용공여에 따른 시공이익 위주인 관계로 사업관련 위험이 시행사나 금융기
관으로 분산되지 않고 시공사로 집중되고 있다. 개발주체인 시행가의 자본력과 전문성이
부족하여 장기 안목의 이잉ㄱ추구보다는 높은 분양가를 통한 단기 분양 위주의 사업을 전
개하고 있으며, 금융사 및 건성회사의 체계적인 사업평가 및 위험관리 시스템에 의한 사업
성 평가구조를 갖추지 못하고 있다. 또한 부동산 개발사업 관련 금융 부실규모가 지속적으
로 증가되고 있는 등 업계 전바의 재무 건전성 위기에 노출됭 있는 상황이다. 이와 반면
일본과 미국 등 선진국에서 활용되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 구조상 신탁의 참여를 기
본적으로 가정하여 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름을 담보로 하고 완공 후 건물의 가치
등을 평가하여 자금을 달하는 등 사업초기부터 체계적인 사업성 분석과 위험관리를 수행하
고 있다.
물론 우리의 경우 리스크와 수익의 배분이라는 측면에서 그리 부당하지 않다고 주장할 수
도 있으나 이러한 구조에서는 사업여건 약화 시 일시적인 자금경색으로 인한 건설사의 도
산 가능성이 높아질 수 밖에 없다는 문제점이 있다. 따라서 우리나라의 부동산 개발사업
구조 역시 위험을 사업 참여자들이 분담하는 형태로 진화하도록 유도할 필요가 있다는 점
이다.
구체적으로는 첫째, 금융기관을 포함한 부동산 프로젝트 파이낸싱 참여자들이 보다 적극적
으로 위험을 공유하고 그에 상응하는 수익을 배분하는 체계를 구축하여 대안적 주체에 의
한 리스크 분담을 통해 시공사는 부실 위험 없이 책임준공만을 책임지는 구조가 필요하다.
또한 프로젝트금융투자회사(PFV)나 메자닌론, 펀드 방식을 통한 자본 출자 및 후순위 대출
확대 등과 같이 위험과 수익을 공유하는 형태의 자금조달 방식이 활성화될 필요성이 있다.
둘째, 토지가격의 비중 축소와 부동산 개발업자의 자본규모를 확대시킬 필요성이 있다.
토지개발의 비중 축소를 위해서는 장기적 차원에서의 정확하고 치밀한 예비시장조사와 사
업성 확보를 바탕으로 향후의 수요를 고려하여 단꼐적으로 개방을 유도하여 지나친 토지가
격의 상승을 막아야 하며, 또한, 부동산개발업자으 ㅣ자본규모를 확대하기 위한 방안으로
는 일정규모 이상의 부동산개발사업에 대해서는 정부가 나서서 최소 자본금 기준을 정하여
진입규제를 높이는 대신 각종 혜택을 부여하는 법규 지우너 체계를 마련할 필요성이 있다.
셋째, 개발사업의 사업성 등을 정확하고 종합적으로 평가할 수 있는 시스템 구축이 필요
하다. 이를 위해서는 사업의 방향과 부동산개발사업의 참여자 선정과 관련하여 명확하고
정밀한 지침이 마련되어야 하며, 사업 참여자와 사업계획서 심사에 대한 전문성과 공정성
을 강화해야 한다.
넷째, 부동산개발사업의 위험 경감을 위한 인프라 구축 측면에서 부동산개발사업 관련 전
문보증기관 설립 및 이에 필요한 금융기관의 능동적 협조가 필요하다. 전문보증기관은 동
사업 특성상 고수익·고위험의 리스크를 안고 있는 만큼 보증사고 발생 시 리스크를 감내
할 수 있는 자본력과 검증시스템이 필요하며, 관련 검증시스템 및 시너지 효과 등을 위해
금융기관 등의 공동 출자 및 개발금융 관련 노하우 경유 등이 필요하다.
다섯째, 금융업의 신성장 동력 및 신규 수익원 발굴의 필요성이 요구된다. 이를 위해 시중
은행은 다음과 같은 다양한 기업투자금융 등을 도입하고 있다. 즉, NH농협의 경우 NH투자
증권과 NH-아문디 자산운용이 투자 상품을 만들면 은행과 생명, 상호금융(중앙회)이 직ㅈ
ㅂ 투자에 참여하거나, 투자자를 유치하는 전략으로 시너지효과 상승에 역점을 두고 있으
며, 신한금융그룹의 경우에는 글로벌투자금융조직 및 신한리츠금융을 통해 국내외 투자에
적극적으로 진출하고 있다.
최근 부동산개발사업의 트렌드는 대출 중심의 프로젝트 금융에만 국한되지 않는 추세로
다양한 방식의 수익모델이 조합되어 하나의 프로젝트를 구성하는 복합 수익 모델 창출이
필요한 시점이다. 또한 시장의 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 금융기관은 장기적 관
점에서의 수익률 제고를 위해 주식, 채권보다 부동산 등 대체투자 비중을 중대하는 추세를
반영할 필요가 있다.
다양해지며 부동산 금융기업이 발달했으나 극심한 부동산 경기침체에 따른 부동산개발사업
부진은 건설업계뿐만 아니라 금융시장의 부실로 이어져 국민경제에 상당한 악영향을 미치
는 등 부작용이 드러나고 있다. 시공사의 신용만을 기반으로 실질수요를 상회하는 부동산
공급과 과도한 부동산 PF대출이 이루어지면서 미분양 부동산 규모 확대 및 그에 따른 부실
사업장의 증가 등이 초래되었다.
이에따라 부동산 개방사업의 자금조달 방안 중 가장 많이 활용하고 있으며 사회적 이슈로
부각되고 있는 부동산개발금융 현황을 관련 수익모델 사례의 분석을 통해 부동산개발금융
의 문제점과 활성화 방안을 도출해 내고자 연구를 진행하였다.
연구결과에 따른 국내 부동산개발사업의 문제점으로는 프로젝트별 사업이 시행사의 편의
성과 시공사의 신용공여에 따른 시공이익 위주인 관계로 사업관련 위험이 시행사나 금융기
관으로 분산되지 않고 시공사로 집중되고 있다. 개발주체인 시행가의 자본력과 전문성이
부족하여 장기 안목의 이잉ㄱ추구보다는 높은 분양가를 통한 단기 분양 위주의 사업을 전
개하고 있으며, 금융사 및 건성회사의 체계적인 사업평가 및 위험관리 시스템에 의한 사업
성 평가구조를 갖추지 못하고 있다. 또한 부동산 개발사업 관련 금융 부실규모가 지속적으
로 증가되고 있는 등 업계 전바의 재무 건전성 위기에 노출됭 있는 상황이다. 이와 반면
일본과 미국 등 선진국에서 활용되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 구조상 신탁의 참여를 기
본적으로 가정하여 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름을 담보로 하고 완공 후 건물의 가치
등을 평가하여 자금을 달하는 등 사업초기부터 체계적인 사업성 분석과 위험관리를 수행하
고 있다.
물론 우리의 경우 리스크와 수익의 배분이라는 측면에서 그리 부당하지 않다고 주장할 수
도 있으나 이러한 구조에서는 사업여건 약화 시 일시적인 자금경색으로 인한 건설사의 도
산 가능성이 높아질 수 밖에 없다는 문제점이 있다. 따라서 우리나라의 부동산 개발사업
구조 역시 위험을 사업 참여자들이 분담하는 형태로 진화하도록 유도할 필요가 있다는 점
이다.
구체적으로는 첫째, 금융기관을 포함한 부동산 프로젝트 파이낸싱 참여자들이 보다 적극적
으로 위험을 공유하고 그에 상응하는 수익을 배분하는 체계를 구축하여 대안적 주체에 의
한 리스크 분담을 통해 시공사는 부실 위험 없이 책임준공만을 책임지는 구조가 필요하다.
또한 프로젝트금융투자회사(PFV)나 메자닌론, 펀드 방식을 통한 자본 출자 및 후순위 대출
확대 등과 같이 위험과 수익을 공유하는 형태의 자금조달 방식이 활성화될 필요성이 있다.
둘째, 토지가격의 비중 축소와 부동산 개발업자의 자본규모를 확대시킬 필요성이 있다.
토지개발의 비중 축소를 위해서는 장기적 차원에서의 정확하고 치밀한 예비시장조사와 사
업성 확보를 바탕으로 향후의 수요를 고려하여 단꼐적으로 개방을 유도하여 지나친 토지가
격의 상승을 막아야 하며, 또한, 부동산개발업자으 ㅣ자본규모를 확대하기 위한 방안으로
는 일정규모 이상의 부동산개발사업에 대해서는 정부가 나서서 최소 자본금 기준을 정하여
진입규제를 높이는 대신 각종 혜택을 부여하는 법규 지우너 체계를 마련할 필요성이 있다.
셋째, 개발사업의 사업성 등을 정확하고 종합적으로 평가할 수 있는 시스템 구축이 필요
하다. 이를 위해서는 사업의 방향과 부동산개발사업의 참여자 선정과 관련하여 명확하고
정밀한 지침이 마련되어야 하며, 사업 참여자와 사업계획서 심사에 대한 전문성과 공정성
을 강화해야 한다.
넷째, 부동산개발사업의 위험 경감을 위한 인프라 구축 측면에서 부동산개발사업 관련 전
문보증기관 설립 및 이에 필요한 금융기관의 능동적 협조가 필요하다. 전문보증기관은 동
사업 특성상 고수익·고위험의 리스크를 안고 있는 만큼 보증사고 발생 시 리스크를 감내
할 수 있는 자본력과 검증시스템이 필요하며, 관련 검증시스템 및 시너지 효과 등을 위해
금융기관 등의 공동 출자 및 개발금융 관련 노하우 경유 등이 필요하다.
다섯째, 금융업의 신성장 동력 및 신규 수익원 발굴의 필요성이 요구된다. 이를 위해 시중
은행은 다음과 같은 다양한 기업투자금융 등을 도입하고 있다. 즉, NH농협의 경우 NH투자
증권과 NH-아문디 자산운용이 투자 상품을 만들면 은행과 생명, 상호금융(중앙회)이 직ㅈ
ㅂ 투자에 참여하거나, 투자자를 유치하는 전략으로 시너지효과 상승에 역점을 두고 있으
며, 신한금융그룹의 경우에는 글로벌투자금융조직 및 신한리츠금융을 통해 국내외 투자에
적극적으로 진출하고 있다.
최근 부동산개발사업의 트렌드는 대출 중심의 프로젝트 금융에만 국한되지 않는 추세로
다양한 방식의 수익모델이 조합되어 하나의 프로젝트를 구성하는 복합 수익 모델 창출이
필요한 시점이다. 또한 시장의 변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 금융기관은 장기적 관
점에서의 수익률 제고를 위해 주식, 채권보다 부동산 등 대체투자 비중을 중대하는 추세를
반영할 필요가 있다.
목차
- 제1장 서론 1제 1절 연구의 배경 및 목적 2제 2절 연구의 범위 및 방법 2제 2장 금융기관의 부동산 개발 금융 및 수익모델에 관한 이론적 고찰 5제1절 부동산 개발사업과 부동산 개발 금융 51. 부동산 개발사업의 개념 52. 부동산 개발사업의 유형과 진행단계 63. 부동산 개발금융의 정의 및 특징 124. 부동산 개발금융의 현황 13제 2절 선행연구 161.부동산 수익모델에 관한 연구 162. 선행연구와의 차별성 20제 3장 금융기관의 부동산 관련 수익모델 23제1절 부동산 관련 금융기관의 대표적 수익모델 231. 프로젝트 파이낸싱 232. 부동산투자회사 253. 부동산신탁 284. 부동산집합투자기구(부동산펀드) 34제 2절 해외 부동산 수익모델 371.미국 372.일본 48제 3절 수익모델의 국내외 비교분석 561.프로젝트 파이낸싱 562.리츠 573.부동산펀드 57제 4장 금융기관의 부동산 수익모델 사례분석 59제 1절 부동산관련 수익모델의 성공 사례 591.프로젝트 파이낸싱(PF) 592.부동산집합기구 743.기타 (부동산 PF 유동화) 83제2절 부동산관련 수익모델의 실패사례 861. 용산 국제업무지구 862. 내곡동 헌인 마을 91제 3절 부동산 수익모델의 사례분석 결과 및 활성화 방안 931. 사례분석 결과 932. 시사점 및 활성화 방안 96제 5장 결론 103참고문헌 105Abstract 109
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