오피스텔의 임대료결정 요인에 관한 연구 :A Study on Rent Determinants of Officetel in Seoul

박종서

자료유형: 학위논문

저자정보: 박종서 (건국대학교, 건국대학교 부동산대학원)

지도교수: 신종칠

발행연도: 2019

저작권: 건국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

이용수11

초록· 키워드

우리 사회의 인구구조가 점차 소형화, 핵가족화 되면서 1인 가구의 수가 급격히 증가하고 있다. 이에 따라 소형 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔 등 소형 공간을 더 많이 필요로 하게 되었다. 오피스텔은 업무와 주거의 2가지 기능을 수행할 수 있기 때문에 수요도 그만큼 많아지고 있다.
본 연구는 서울시내 주요 8개 구의 업무 및 주거용 오피스텔을 대상으로 실거래가 자료를 수집하여, 임대료를 결정하는 요인들을 분석하였다. 이를 위하여 연구 대상 오피스텔의 지역특성, 입지특성, 건물특성, 호실특성의 4가지로 구분하여 각 요인들이 오피스텔 임대료의 실거래가에 미치는 영향을 헤도닉 모형의 다중회귀분석으로 알아보았다.
분석 결과,
첫째, 지역특성에서는 서초구에 위치한 오피스텔이 다른 지역에 비해 단위면적(㎡) 당 환산임대료가 높은 것으로 나타났다. 이는 강남역 주변의 편리한 교통과 인근에 삼성, 롯데 등 대기업이 존재하고, 벤처기업과 금융기관이 밀집된 지역으로 다양한 수요층과 풍부한 유동인구, 미래 투자가치 등이 연구한 다른 구에 비해서 우수했기 때문이다.
둘째, 입지특성에서는 직장 인구가 많을수록, 대중교통 접근성과 관련된 지하철역과 생활 편의성과 관련된 대형마트와의 거리는 가까울수록 오피스텔의 환산 임대료가 높게 나타나는 것으로 분석되었다.
셋째, 건물 특성에서는 개별 단지보다는 복합단지가, 연면적이 클수록, 단일 동보다 복수동이, 상가 층의 비율이 높을수록, 세대 당 승강기가 많을수록, 세대 당 주차 대수가 많을수록, 명품 건설사 상품일수록 임대료가 높게 나타났다.
넷째, 호실 특성에서는 소재 층이 높을수록, 면적이 적을수록, 측면이나 후면보다는 전면이, 단층 구조보다는 복층구조가, 단면 개방보다는 양면이 개방된 코너 위치가, 스탠드형보다는 천정에 매립된 시스템 에어컨형 냉방시설이 임대료가 높았다.

As the population structure of our society has gradually become a form of small and nuclear family, the number of one-person households has rapidly increased. Accordingly, there has been a greater need for the small space such as small-area apartments, urban living homes. officetels and so on. As the officetel can perform two functions of business and residence, demand for it becomes large as much.
This study collected data on real transaction prices business and residential officetels located in eight districts in Seoul and analyzed rent determinants. For this purpose, it attempted to divide rent determinants into four characteristics such as the district, location, building and room characteristics of the officetel adopted for its purpose and investigate the effect of each factor on the real transaction price of officetel rent through the multiple regression analysis of the hedonic model.
As a result, the following findings were obtained:
First, analysis of the district characteristic showed that the officetels located in the Seocho-gu district had the higher reduced rent per unit area(㎡) compared to any other districts. compared to any other district. This is because diverse consumers, the abundant floating population, the future investment value and the like in the Seocho-gu district are more excellent than those in other any district as there are the head offices of Samsung, Lotte and so on in the vicinity of the district and venture firms and financial institutions are concentrated in this district.
Second, analysis of the location characteristic showed that the population of office workers, subway stations, bus stops and distance to the large mart had an effect on the officetel rent.
Third, analysis of the building characteristic showed that the officetels in the multiple complex, with the large architectural area, in multiple buildings, with the large proportion of shop floors, with the number of elevators per household, with the parking space of many cars per household and built by the construction company with prestigious brands had the higher rent than those in the individual complex, with the small architectural area, in the single buildings, with the small proportion of shop floors, with the small number of elevators per household, with the small parking space and built by constructors with less prestigious brands.
Fourth, analysis of the room characteristic showed that officetels on the higher floors, with the small floor area, at the front, of duplex type, at the double-opened corner and with the cooling system of the ceiling-attached air-conditioner had the higher rent than those on the lower floors, in the rear, of single type, at the single-opened corner and the cooling system of the stand-type air-conditioner.

#오피스텔 #오피스텔임대료 #임대료결정요인

제 1 장 서론 1
제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
제 2 절 연구범위 및 방법 2
제 2 장 이론적 고찰 5
제 1 절 오피스텔의 개념 5
제 2 절 오피스텔·공동주택·도시형생활주택·일반빌딩의 차이점 7
제 3 절 오피스텔의 시장변화 및 공급 추이 10
제 4 절 선행연구검토 14
제 3 장 실증분석 18
제 1 절 분석자료 18
제 2 절 연구가설 22
1. 지역특성 23
2. 입지특성 24
3. 건물특성 25
4. 호실특성 27
제 3 절 연구(분석)모형 28
제 4 절 분석변수의 설정 31
1. 종속변수 32
2. 독립변수 32
제 5 절 기초통계분석 37
제 4 장 분석결과 40
제 5 장 결론 및 시사점 49
참고문헌 52
ABSTRACT 53

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