부동산 중개사고 예방에 관한 연구 : 중개대상물의 확인·설명의무 사례를 중심으로 :Study on prevention of real estate transaction incidents :Focusing on the duty of confirming and explaining the object of transaction

김종희

자료유형: 학위논문

저자정보: 김종희 (상명대학교, 상명대학교 경영대학원)

지도교수: 홍은표

발행연도: 2019

저작권: 상명대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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초록· 키워드

개업공인중개사는 부동산 전문가로서 품위를 유지하고, 신의와 성실로써 공정한 부동산중개 업무를 수행해야 한다. 개업공인중개사는 중개의뢰인의 부동산을 중개함에 있어서, 선관자의 입장에서 중개의뢰인의 이익을 위해서 양당사자를 동일하게 취급하고 공정한 중개행위를 하여야 한다. 또한 당해 부동산의 권리분석과 임장활동을 통해 중개대상물에 대하여 체크리스트를 통해 세밀하게 조사·확인하여야 한다.
부동산 거래사고 또는 중개사고가 발생하면 이해관계자 모두 정신적· 재산적 손실피해가 발생되어 심신의 고통이 수반된다. 중개사고의 원인은 이해당사자인 개업공인중개사, 매도자(임대인), 매수인(임차인) 입장에 따라 다를 수 있다. 반면 부동산 중개사고의 경우 부동산 전문가인 개업공인중개사의 책임을 중하게 부담하는 법원 판례가 많아지고 있다.
부동산 전문가인 개업공인중개사의 부동산중개에 있어 많은 부분이 목적대상물인 부동산 확인·설명서 작성과 충분한 설명의 미홉 등 부주의로 발생하는 사고가 많이 존재한다. 따라서 본 연구의 목적은 개업공인중개사의 입장에서 부동산 중개대상물의 확인·설명서 미기재, 세밀하고 충분한 설명 미흡 등 발생한 중개사고 사례를 유형별 분석하여 중개사고 예방 방안을 도출하는데 있다.
연구의 대상은 2002년 1월부터 2018년 8월까지 중개대상물의 확인·설명의무 미흡 또는 확인·설명서의 미기재로 인한 중개사고 사례의 대법원 판례를 기준으로 하였다. 연구의 방법은 문헌연구와 표적 집단면접( FGI : Focus Group Interview)를 실시하여 부동산 실무현장의 의견을 반영하였다. 문헌연구를 통해 중개사고의 유형을 네 가지로 분류하였다. 첫째, 부동산중개대상물 확인·설명서 미기재 및 설명 미흡, 둘째, 부동산 소유권 및 대리권 확인소홀로 인한 중개사고, 셋째, 공인중개사의 전문성 부족 및 중개보조원 사고, 넷째, 이행과정의 중개사고 등이다.
연구 결과 도출된 유형별 중개사고 예방 방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 중개 시 책임 있는 전속중개계약이 이루어져야 한다.
중개대상물의 권리분석과 임장활동을 통한 사전조사는 많은 시간과 비용이 소요된다. 따라서 책임 있는 중개를 위해선 전속중개계약이 필요하다. 둘째, 소유권 및 대리권 확인 소홀로 인한 중개 사고는 개업공인중개사의 선관자의 의무를 다하여 부동산공부 및 등기필증, 신분서류를 철저히 확인하여야 한다.
셋째, 공인중개사의 전문성 부족 및 중개보조원 사고는 부동산 전문가인 개업공인중개사는 전문성을 향상시키는 노력을 해야 하며, 인적 네트워크를 구성하여 활용해야 한다. 또한 소속 공인중개사 또는 중개보조원권한과 책임을 분명히 하여 관리감독을 철저히 해야 한다.
넷째, 이행과정의 중개사고 예방을 위해 매매(임대차)인 경우 등기서류 및 매매대금(보증금)과 목적물의 인도가 동시이행 관계에 있다. 따라서 개업공인중개사는 선관자의 주의의무를 이행하여야 한다. 부동산 중개 사고를 사전에 예방하는 것은 기본적인 업무에 충실 하는 것이라고 할 수 있다.

주요어: 중개부동산 사고, 부동산중개확인·설명서, 선관자 주의 의무

A practicing licensed real estate agent must maintain the dignity as a professional in real estate, and provide fair brokerage service with faith and honesty. From the standpoint of a manager in good faith, the practicing licensed real estate agent should impartially work with the both parties and offer fair brokerage services for the profit of client. In addition, the agent must meticulously inspect and verify the property using a checklist by examining associated titles and visiting the property in person.
If any real estate transaction incident arises, every related party will suffer from financial and mental damage. The causes of the transaction accident may be perceived differently depending on the position such as broker, buyer, and seller. One thing to notice is that the number of precedents in which liability for the damage is highly imposed on the practicing licensed real estate agent is increasing.
Many transaction incidents are triggered by the carelessness of practicing licensed real estate agents such as inappropriate preparation of Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage and insufficient explanation thereof etc. Therefore, the goal of this study is to examine transaction incidents from the practicing licensed real estate agents’ angle by each type of cause such as inappropriate or insufficient preparation of the Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage, and figure out the methods to prevent such transaction incidents.
The scope of transaction incidents this study will review is precedents by Supreme Court on the transaction incidents caused by insufficient confirmation or explanation of the related premise or failure to prepare the Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage from January 2002 to August 2018. I conducted literature review and FGI (Focus Group Interview) to apply opinions of real estate business practitioners. Using the literature review, I could classify real estate transaction incidents into four categories based on the cause. First, failure to prepare Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage or insufficient explanation thereof; second, careless confirmation on titles or power of attorney of the subject property; third, lack of expertise as a practicing licensed real estate agent or any incidents caused by sales agent; and lastly fourth is transaction incidents in the course of business implementation.
The methods to prevent transaction incidents of each type identified in the study can be summarized as follow. First, an exclusive brokerage agreement that requires strong accountability must be implemented when real brokerage service is offered. Advanced inspection such as title examination and visiting the premise in person take a lot of time and expenses. Therefore, an exclusive brokerage agreement is needed to provide brokerage services with responsibility. Second, any transaction incident caused by careless confirmation of titles or power of attorneys must be overcome by thoroughly examining various records at the government office or certificate of registration or ID cards with utmost efforts to implement a duty of care as a manager in good faith.
Third, as to the incidents caused by practicing licensed real estate agents’ lack of expertise and any incidents caused by sales agents, practicing licensed real estate agents must make efforts to improve their professionalism and implement thorough supervision and monitoring their sales agents and affiliate licensed real estate agents by drawing a clear line between their responsibilities and rights. Fourth, to prevent any incident in the course of service implementation, practicing real estate agents must conduct the duty of care as a manager in good faith for any sales transaction because registration documents and payment must be handed over at the time of delivery of the object simultaneously. Preventing any incident in advance is the most basic duty while carrying out the transaction. Fifth, the current form of Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage needs to be updated and the system to confirm and explain the premise needs to be amended. Brokerage incidents arise from a trivial physical error or insufficient investigation on the error of associated titles and lack of full explanation. Rights to read Resident Registration Move-in Households must be admitted.

Keyword: Real estate transaction incident, Confirmation and Explanatory Note of the Object of Brokerage, the duty of care as a manager in good faith

#중개부동산 사고 #부동산중개확인·설명서 #선관자 주의 의무

표차례 ⅰ
그림차례 ⅰ
국문 요약 ⅱ
1. 서론 1
1.1. 연구의 배경 및 목적 1
1.2. 연구의 범위 및 방법 2
2. 부동산 중개사고에 대한 이론적 고찰 5
2.1. 부동산 중개사고의 개념 및 유형 5
2.1.1. 부동산 중개사고의 개념 5
2.1.2. 부동산 중개사고의 유형 10
2.2. 부동산 중개사고 관련 법률 16
2.2.1. 「공인중개사법」관련 조항 및 의의 16
2.2.2. 「민법」의 손해배상 규정 22
2.3. 선행연구의 동향 및 차별성 23
2.3.1. 선행연구의 동향 23
2.3.2. 선행연구와의 차별성 27
3. 부동산 중개사고 현황 및 사례분석 28
3.1. 부동산 중개사고의 현황 28
3.2. 부동산 중개사고 사례 분석 30
3.2.1. 소유건 및 대리권 확인 소홀로 인한 중개사고 31
3.2.2. 중개대상물 확인·설명 미홉에 따른 중개사고 46
3.2.3. 공인중개사의 전문지식 부족 및 중개보조원의 중개사고 72
3.2.4. 이행과정의 중개사고 81
3.3. 부동산 중개사고 사례별 시사점 91
4. 부동산 중개사고의 예방 방안 94
4.1. 부동산 중개사고의 예방 방안 94
4.1.1. 중개대상물 확인·설명 미홉에 따른 제도의 보완 94
4.1.2. 진정한 소유권 및 대리권의 철저한 확인 98
4.1.3. 개업공인중개사의 전문성 제고 및 중개보조원 관리 101
4.1.4. 무결점 이행으로 중개 완성 105
4.2. 표적 집단면접 결과 요약 106
5. 결론 108
참고문헌 110
부록: 표적집단면접(FGI) 요약 113
ABSTRACT 122
표 차 례
<표 1> 선행연구의 요약 26
<표 2> 부동산 거래사고 연도별·유형별 현황 29
<표 3> 부동산 중개사고 사례 유형 30
그림 차례
<그림 1> 연구의 흐름도 4
<그림 2> 부동산 거래사고 연도별·원인별 추이 현황 29

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