공간구문적 특성과 유동인구에 따른 점포 유형의 군집분석 : 서울시 명동, 강남대로, 홍대합정 상권을 중심으로 :Retail Clustering in accordance with Space Syntax and Floating Population: Focused on the Myeongdong, Gangnam-daero, Hongik Univ.-Hapjeong Retail Area

김세환

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자료유형: 학위논문

저자정보: 김세환 (단국대학교, 단국대학교 부동산·건설대학원)

지도교수: 김호철

발행연도: 2019

저작권: 단국대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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초록· 키워드

국내 자영업자 현황은 전체 취업자 대비 비율로 볼 때 해외 주요국가에 비해 매우 높은 수준으로, 창업 과정에서 입지 선정과 업종선택의 결정 문제가 가장 어려운 문제로 나타나고 있으며, 전혀 관련 정보의 획득 없이 창업을 하고있는 현실이다. 또한, 점포입지 결정 과정에서 지나치게 경험에 의존하여 비과학적인 과정을 통해 의사결정이 종종 이루어진다.
상업용 부동산인 점포에 있어 입지의 선정은 가장 중요한 의사결정이며, 매출액에 가장 큰 영향을 주는 요인으로 점포의 존립에도 영향을 주기 때문에 어떠한 곳에 자리를 잡느냐가 매우 중요한 부분이다.
이에 본 연구는 실제 도심 상권 내 개별 점포를 대상으로 점포입지에 대해 공간구문적 특성인 통합도와 개별 점포가 접한 도로의 유동인구를 측정하여 점포입지에 대한 계량화된 객관적 지표를 도출하기 위해 실증분석하였다. 본 연구의 목적은 점포입지 결정 시 그동안의 통찰력과 경험 등 정성적인 방법에서 벗어나, 입지 결정 시 활용할 수 있는 계량화된 객관적 지표를 제시하고, 향후 소상공인 자영업자의 점포입지 결정 과정에 도움이 되는 정보를 제공하기 위함이다.
본 연구에서는 점포입지 특성을 실증분석하기 위해 다음과 같은 과정으로 분석하였다.
첫째, 도심 상권 내 점포입지 특성을 확인하기 위해 점포의 업종 현황자료와 개별 점포의 공간구문적 특성인 통합도, 유동인구를 측정하였다.
둘째, 점포 업종별 입지에 공간구문적 특성인 통합도와 유동인구가 영향을 주는지 다항 로지스틱 회귀분석을 통해 인과성을 확인하였다. 분석 결과 통합도와 유동인구는 점포 업종별 입지에 영향을 주는 요인으로 확인할 수 있었다.
셋째, 통합도와 유동인구에 따른 점포입지 형태를 확인하기 위해 K-평균 군집분석을 통해 유사한 속성을 가진 4개의 군집으로 분류하였으며, 군집별 특화 업종을 확인하기 위해 입지계수를 계산하여 점포입지 특성을 분석하였다. 분석 결과 통합도와 유동인구가 높은 지역에는 부동산, 소매, 의료 업종, 통합도와 유동인구가 중간 이상인 지역은 부동산, 생활서비스, 의료 업종, 통합도와 유동인구가 중간 이하인 지역은 음식업종, 통합도와 유동인구가 가장 낮은 지역은 관광?여가?오락, 학문?교육 업종이 입지하는 경향이 있음을 확인하였다.
본 연구는 도심의 상권 내에 점포 업종별 입지 특성을 개별 점포의 통합도와 유동인구를 기반으로 계량화된 지표로 실증 분석한 점에 의의가 있으며, 그동안의 경험적 입지 결정 과정에 보완할 수 있는 자료로 활용될 수 있을 것이다.

As the level of self-employed is considerably high comparing to the all employment level, selecting a proper location in business starting is becoming the most complicate work, nevertheless, it is also true that the self-employed starts business without acquiring related information. In addition, people often tend to comply with the unscientific and experiential decision-making process when selecting retail locations.
When it comes to retail as a commercial real estate, selecting a proper location is the most important matter because it could be a biggest factor for sales volume and existence of itself.
In this regard, the purpose of this study lies on the deduction of meaningful and objective indices for retail location selection using Space Syntax values and floating population extracted from the real business district in Seoul. In addition, this study also pursues to find out the useful and quantifying information for retail location escaping from the unscientific or experience depending intuition.
In order to achieve the above-mentioned purposes, this study abided by following analysis procedures.
First, this study collected the current situation data from retail market, such as floating population, physical characteristics, etc. and measured Space Syntax values.
Second, this study examined the influence of integration from Space Syntax and floating population on the types of retail using logistic regression method. From the analysis result, it seems obvious that the integration and floating population have an effect on determining types of retail.
Third, this study found that the retail can be classified into four similar characteristic clusters using K-means clustering method. Besides, by applying for the location quotient on the clustering results, this study found specialized retail types for each cluster. From the analysis result, this study found that real estate, glossary stores, and medical practices tend to locate on with high integration and high floating population levels. The retails, such as real estate agencies, life closed services, medical practices, tend to locate on mid integration and mid floating population areas. It is also confirmed that tourism services, leisure, entertainment, education or academic services have a tendency to locate on low level of integration and floating population areas.
In result, it is meaningful that this study examined and classified the retail types from the empirical analysis based on the measurable data out of real retail market circumstance. Moreover, the result from this study can be used in practical affairs as a supplementary resource escaping from the experience depending practice when selecting retail locations.

Ⅰ. 서론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
1.1. 연구의 배경 1
1.2. 연구의 목적 2
2. 연구의 범위 및 방법 3
2.1. 연구의 범위 3
2.2. 연구의 방법 4
3. 연구의 구성 및 체계 6
3.1. 연구의 구성 6
3.2. 연구의 체계 7
Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 검토 8
1. 상업 입지 관련 이론 8
1.1. 크리스탈러의 중심지 이론 8
1.2. 넬슨의 소매입지 선정원리 9
1.3. 레일리의 소매인력법칙 10
1.4. 허프의 확률모형 10
2. 점포의 입지 요인 12
3. 공간분석 이론 14
3.1. 공간구문론 14
3.2. ERAM 15
4. 선행연구 검토 18
4.1. 입지분석에 관한 연구 18
4.2. 공간구문론을 활용한 연구 19
4.3. 유동인구와 점포와의 관계 대한 연구 21
4.4. K-평균 군집분석을 활용한 연구 22
4.5. 선행연구와의 차별성 23
Ⅲ. 서울시 주요 상권 현황분석 25
1. 서울시 주요 상권 25
1.1. 주요 상권 개요 25
1.2. 서울시 점포 현황 및 유동인구 28
2. 명동 상권 현황 30
2.1. 명동 상권 개요 30
2.2. 명동 상권 규모 및 특징 32
3. 강남대로 상권 현황 34
3.1. 강남대로 상권 개요 34
3.2. 강남대로 상권 규모 및 특징 35
4. 홍대합정 상권 현황 38
4.1. 홍대합정 상권 개요 38
4.2. 홍대합정 상권 규모 및 특징 38
Ⅳ. 실증분석 41
1. 분석의 틀 41
1.1. 공간구문론(space syntax) 41
1.2. 다항 로지스틱 회귀분석(multinomial logistic regression) 43
1.3. K-평균 군집분석(K-means Clustering) 44
2. 실증분석 46
2.1. 분석자료 및 기초통계 46
2.2. 다항 로지스틱 회귀분석 결과 54
2.3. K-평균 군집분석 결과 58
2.4. 실증분석 결과 해석 65
Ⅴ. 결론 68
1. 연구요약 및 시사점 68
1.1. 연구요약 68
1.2. 연구의 시사점 69
2. 연구의 한계점 및 향후 연구방향 69
참고문헌 71
부 록 74
영문요약 85

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