국내경기의 저성장과 저금리 기조하에서 시중 부동자금이 지속적으로 늘어나면서 실물자산이자 안전자산이라고 인식되고 있는 부동산 투자에 관심이 점점 증대되고 있다. 그중 보유하는 동안에는 꾸준한 임대수입을 얻을 수 있고 매도시에는 자본이득까지 실현할 수 있는 중소형 빌딩에 대한 관심은 예전에 비해 크게 늘어났다.
이에 본 연구는 개별성이 강한 서울시 중소형 빌딩의 거래가격 형성 요인에 대하여 고찰하였으며, 중소형 빌딩 시장의 성장과 함께 법정 용적률의 변화와 도로사선제한 폐지 등에 의하여 발생한 초과용적률과 미활용용적률이 중소형 빌딩 시장의 거래가격에 어떠한 영향을 미치는지 고찰하였다.
또한 서울시 중소형 빌딩 시장의 지속적인 성장 속에서 소득수익률은 감소하고 있지만 거래가격이 꾸준히 상승하는 현상에 대하여 투자자들이 자본이득에 대한 기대가 크다는 점을 확인하고 실제 거래에서 반복매매 사례를 이용해 중소형 빌딩 시장의 자본이득 특성을 고찰하였다.
서울시 중소형 빌딩 시장의 거래가격 영향요인을 Tobit 모형으로 분석결과 다음과 같이 도출되었다. 입지특성에서 지하철역과의 거리가 가까울수록, 도로너비가 넓을수록, 코너에 위치한 경우, 강남권, 마포구, 주요상권에 위치한 경우 단위면적당 가격이 높게 나타났다. 토지특성에서 주거지역보다 토지의 활용도가 우월한 준주거지역과 상업지역에서 단위면적당 가격이 높게 나타났으며, 빌딩특성에서는 빌딩 신축된 이후 단위면적당 가격이 하락하다가 약 27년 이후 단위면적당 가격이 상승하는 것으로 나타났으며, 승강기가 시설되어 있고, 주차대수가 많을수록 단위면적당 가격이 높게 나타났다.
또한 업무용도의 면적보다 소매용도의 면적이 많고, 빌딩 내 일부분이라도 주거용도가 존재하지 않을 경우 단위면적당 가격이 높게 나타났다.
부동산의 내재가치에 의하여 단위면적당 임대료가 많고, 기준금리가 하락하면 단위면적당 가격이 높게 나타났다.
용적률 관련 변수에서는 초과용적률이 많을수록 단위면적당 가격이 높게 나타난 반면, 미활용용적률이 많을수록 단위면적당 가격이 낮게 나타났다. 또한 도로사선제한 폐지의 영향은 단위면적당 가격을 상승시켰으며, 일조권을 적용받는 경우는 단위면적당 가격이 낮게 나타났다.
다음은 서울시 중소형 빌딩 시장의 자본이득 특성연구에 대한 OLS 추정결과이다. 분석결과 입지특성에서 전면도로가 넓을수록, 상권에 위치한 경우, 강남구, 서초구, 마포구, 용산구는 타지역보다 자본이득이 높게 나타났다. 토지면적이 크고, 개별공시지가 상승률이 높을수록 자본이득이 높게 나타났으며, 빌딩이 신축일수록, 소매면적비율이 높을수록 자본이득이 높게 나타났다.
용적률 관련 변수에서는 초과용적률의 경우 자본이득이 낮게 나타났지만 유의하지 않았으며, 미활용용적률의 경우 자본이득이 높게 나타났다. 또한 도로사선제한 폐지의 효과는 자본이득을 상승시켰으며, 일조권을 적용받으면 자본이득은 낮게 나타났다.
중소형 빌딩 소유자의 투자행태변수로 보유기간이 짧을수록, 외장마감재를 변화시킨 경우, 신축한 경우 자본이득이 높게 나타났다.
중소형 빌딩의 자본이득에 대한 분위회귀 분석결과 미활용용적률의 경우 고분위 자본이득으로 갈수록 영향력이 커지는 것으로 나타났으며, 자본적 지출이 소요되는 외장마감재 변화의 경우 고분위 자본이득으로 갈수록 영향력이 작아지는 것으로 나타났다.
서울시 중소형 빌딩 시장은 유사한 물건들이 다수 존재하는 아파트 시장과는 달리 개별성이 강하다. 이와 같이 개별성이 강한 중소형 빌딩 시장의 거래가격 형성요인을 고찰하고, 투자자의 궁극적인 목적인 자본이득 특성 연구에 대한 실증분석 한 결과를 바탕으로 중소형 빌딩에 관심이 많은 시장 참여자들에게 유용한 정보를 제공할 수 있기를 기대한다.

The interest in real estate investments, which are recognized as real and safe assets, is increasing given the low growth and low interest rates of the domestic economy. An interest in small and medium-sized buildings that gives the owner steady rental income while retaining the property, and even earn capital gains in case of sale of the property has increased significantly.
In light of this trend, this study examined the factors affecting the formation of the transaction price of small and medium-sized buildings in Seoul that are independence of each other’s prices. The study also discusses how the excess floor area ratio and unused floor area ratio affect the transaction price of the small and medium sized building market accompanying the growth of the small and medium-sized building market were changes in legally recognized floor area ratio and the abolition setback regulation from road width.
In addition, the study identified that the investors expect to earn high capital gains in response to the steady increases in transaction prices despite the fact that the return on rental income is decreasing due to the continued growth of the small and medium-sized building market in Seoul. The study examined the characteristics of capital gains from small and medium-sized building market using repetitive sales cases in real transactions.
The results of analyzing the influences on transaction price in the small and medium-sized building market in Seoul by the Tobit model are as follows. For location factor, the closer the distance to the subway station, the wider the road width, if the building is located in corner and if the building is located in the major commercial areas such as in Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, Mapo-gu, the price per unit area tended to be higher.
For land factor, the price per unit area was higher in quasi-residential and commercial areas where the utilization of land was superior to residential areas. For building factor, after the building was constructed, the price per unit area fell, but after 27 years, the price per unit area increased. The elevators installed and the higher the number of parking lot, the higher the price per unit area.
In addition, if the areas for retail-use is bigger than the area business-use, and if residential-use area did not exist in any part of the building, the price per unit area was high.
When the NOI per unit area was high due to the intrinsic value of real estate, and when the standard interest rate decreased, the price per unit area was high.
For floor area ratio factor, the higher the excess floor area ratio, the higher the price per unit area. However, the higher the unused floor area ratio, the lower the price per unit area. The abolition setback regulation from road width had an effect of increasing the price per unit area and the price per unit area was lower for buildings with the "right of sunshine".
The following shows an OLS estimation result of characteristics of capital gain of small and medium-sized building market in Seoul. The analysis of results revealed that for the location factor, wider the roads, if the building is located in commercial area, and if the building is located in Gangnam-gu, Seocho-gu, Mapo-gu, Yongsan-gu, the capital gains were higher than in other areas. The larger the land area and the higher the rate of increase of the individual notice land value, the higher the capital gain. The newer the building and higher the retail area ratio, the higher the capital gain.
For floor area ratio factor, it was observed that the higher the excess floor area ratio the lower the capital gain, but this was not statistically significant. For unused floor area ratio, the capital gains were higher. The abolition setback regulation from road width had an effect of increasing the capital gains and for buildings with the “right of sunshine”, the capital gains was lower.
As a variable that is related to the investment behavior of small and medium-sized building owners, the shorter the holding period of the building, and if the exterior finish materials had been changed, and if the building was newly constructed, the capital gain appeared to be higher.
The results of performing quantile regression analysis on the capital gains of small and medium-sized buildings showed that the effect of unused floor area ratio became more influential toward high quantitative capital gain, and in the case of changes in exterior finish materials that require capital expenditure, the effect becomes smaller toward high quantitative capital gain.
The small and medium-sized building market in Seoul, unlike the apartment market where similarity between properties is high, have distinct features and the prices are independent of each other. By examining the factors that contribute to the formation of the transaction price in the small and medium-sized building market and conducting an empirical analysis on the characteristics of capital gains, the ultimate goal of investors, it is hoped that this study can provide useful information to market participants who are interested in small and medium-sized building market in Seoul.