집합건물의 하자담보책임에 관한 연구 : 하자소송에서의 주된 쟁점을 중심으로 :A study on the warranty liability for defect of condominium buildings : on the main issue of defect lawsuit

신미연

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자료유형: 학위논문

저자정보: 신미연 (연세대학교, 연세대학교 대학원)

지도교수: 김준호

발행연도: 2020

저작권: 연세대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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본 논문에서는 우리나라 주거 유형의 대다수를 이루는 아파트와 같은 공동주택이자 집합건물의 하자담보책임과 관련해 하자소송에서 주로 문제되고 있는 쟁점 및 이에 관한 판례의 태도를 중점적으로 연구하였다. 이로써 관련 법령간의 부조화를 해소할 수 있는 해석 방법을 제언하고, 구분소유자들이 현행 법령 및 판례 하에서 보다 용이하게 하자처리 및 하자담보추급권을 행사할 수 있는 방법을 모색하는 것에 연구의 목적을 두었다.
먼저, 아파트는 집합건물이자 공동주택에 해당한다. 우리나라는 보통 선분양?후시공 방법으로 아파트를 공급하는데, 분양계약의 당사자는 일의 완성보다는 대가를 지급하고 완성된 목적물의 소유권을 이전한다는 의도가 강하므로 분양계약의 성격은 매매계약으로 이해하는 것이 타당하다. 특히 동과 호수를 특정하고 당사자는 그 특정물을 매매할 의도로 계약을 체결하며 그 동과 호수의 세대는 그 세대뿐이므로 특정물 매매로 볼 수 있다.
한편, 우리나라는 매매계약인 분양계약에 관해 집합건물법 제9조에서 분양자의 하자담보책임을 규율하면서 매도인의 담보책임이 아닌 수급인의 담보책임을 준용하도록 하고, 이를 법정책임으로 보고 있다. 이는 분양계약의 당사자로서는 하자의 존재로 인해 계약을 해제하는 것보다는 하자의 보수를 통해 분쟁을 해결하기를 더욱 선호할 것으로 보이는데 매도인의 담보책임에서는 수급인의 담보책임과 달리 하자보수청구권 등을 규정하고 있지 않은 현실과, 분양계약은 체결 이후 및 완공 뒤 입주 후에도 매매계약을 통해 계속해서 소유자의 변동이 생기므로 하자담보책임에 관해 계약관계만으로는 온전히 규율하기 어려운 현실을 고려한 입법적 결단으로 사료된다.
특정물 매매에 해당하는 아파트 분양계약은 먼저 개별 계약 우선의 원칙에 따라 아파트 분양계약에서 정한 하자담보책임의 내용대로 규율될 것이다. 미처 약정으로 정하지 못한 경우라면, 법정책임으로서 수급인의 담보책임 규정을 준용하는 집합건물법 등 특별법에 따라 분양자에게 하자담보책임을 물을 수 있으므로, 분양계약을 특정물 매매계약으로 보더라도 구분소유자가 분양자에게 하자보수청구권 등을 행사하는 데에는 지장이 없다.
아파트와 같은 집합건물 내지 공동주택의 하자담보책임을 규율하는 특별법령으로는 집합건물법, 주택법, 공동주택관리법 등이 있고, 이들 법령간의 상호관계는 복잡한 형국이다. 집합건물법상 하자담보책임과 주택법상 하자담보책임의 관계는 그간 판례의 축적과 학계의 논의를 통해 어느 정도 정리되었다. 그런데 집합건물법과 공동주택관리법이 적용되는 단지의 경우 입주자대표회의의 손해배상청구권 인정 여부, 하자담보책임의 내용, 담보책임기간의 해석 등에 있어 둘의 관계가 문제된다. 관리주체 등에게도 손해배상청구권을 부여하는 공동주택관리법상 손해배상청구 규정은 잘못된 입법으로 속히 개정 전과 같이 바로잡을 필요가 있다. 그리고 구분소유자의 권리보호를 고려할 때 공동주택관리법상의 담보책임기간은 하자발생기간으로 해석하는 것이 타당하다.
손해배상청구권의 행사와 관련하여 채권을 양도받아 제기하는 입주자대표회의의 소제기는 단지 소송행위만을 주된 목적으로 하는 것은 아니므로 소송행위를 주된 목적으로 하는 재산권의 신탁으로 볼 수 없다. 다음으로, 하자판단의 기준도면은 준공도면이라는 대법원 판례의 선고 이후 착공도면 대비 미시공?변경시공 항목의 손해배상 청구가 잘 받아들여지지 않고 있다. 이 때에도 구분소유자는 분양계약상 채부불이행 책임(불완전이행), 분양계약서에 설계변경을 예정한 경우 약관해석의 법리·법률행위 해석의 법리, 민법 제750조 불법행위 등을 통해 분양자에게 적극적으로 그 책임을 물을 수 있다고 사료된다.
끝으로, 개정 전 집합건물법 시행 당시 임대되었다가 개정 집합건물법 시행 당시 분양전환된 임대후 분양전환 아파트의 경우 시효제도의 취지, 구분소유자의 재산권 보호 등을 고려할 때 해당 집합건물의 인도(사용승인) 당시 시행중이던 법, 즉 개정 전 집합건물법을 적용하여 구분소유자가 가지는 하자담보추급권을 좀 더 두텁게 보호할 필요가 있다.

This paper conducted a study on the key issues in legal claims on defects and liabilities concerning warranties against defects in communal housing or collective buildings which take up most of the residence forms in Korea and the court’s stance on such cases. In doing so, we attempt to suggest an interpretation that can reconcile the different related laws and seek measures to help owners address matters concerning defects better under the current law and precedent cases, as well as exercise their rights to ask for additional collateral.
Apartments are a form of collective buildings and communal housing. In Korea, usually purchase contracts for the apartments are sold first and the construction occurs later. The party signing the purchase contract tends to focus on making a payment and transferring the ownership rights to the completed property rather than on the completion of the project. As such, it is reasonable to understand the nature of these contracts as a sale contract. In particular, the parties specify the building number and unit number when signing the contract, and as such it can be seen as a sale contract of a specific item.
Meanwhile, in Korea, Article 9 of the collective building act regulates the liabilities of the seller for warranties against defects and stipulates that the liabilities for collateral should be borne by the supplier and not the seller. This is also considered a legally binding liability. This seems to be due to the fact that parties who sign the sales contract would prefer to resolve the conflict through repairs of the defects rather than terminate the contract, while in terms of the liabilities of the seller for collateral, unlike the liabilities of the supplier, there are no rights to claim the repair of defects. In addition, apartment sales contracts would undergo a change in ownership after the signing of the contract, after the completion of the construction and after the residents move in. As such, the law has considered the difficulty of regulating the liability of warranties against defects with just a contractual relationship.
Apartment sales contracts that count as sales of specific items follow the principle of priority given to individual contracts and will be regulated in terms of the liabilities for warranty against defects as determined by the apartment sales contract. If such items have not been determined in the contract, under the law special laws such as the collective building act that defines the supplier’s liabilities for collateral as a legal liability can be applied, with the seller being asked to bear the liability of warranty against defects. As such, even if the apartment sales contract is seen as a sales contract of a specific item, there are no obstacles for the owner to exercise his rights to claim repair of defects towards the seller.
Special laws that regulate the liability of warranty against defects of collective buildings or communal housing such as apartments include the collective building act, housing act and communal housing management act, with the association among these laws being very complicated. The relation between the liability to warrant against defects under the collective building act and the liability to warrant against defects under the housing act have been compiled to some degree through precedent cases and discussions in the academia. But in cases where the collective building act and the communal housing management act are applied, there are issues with how to interpret the rights of the residents’ representative meeting claiming damages, the details of the liabilities of warranty against defects, and the period for which the liability for warranty lasts. The communal housing management act currently grants rights to claim damages to even the management parties, but this needs to be revised promptly. Given the need to protect the rights of owners, the period during which the liability for warranty under the communal housing management act holds should also be interpreted to mean the period during which the defect occurred.
In relation to the exercising of rights to claim damages, if such rights are exercised by the residents’ representative meeting, since the purpose is not just the filing of the lawsuit itself, it cannot be seen as entrusting the rights to property. Next, since the ruling by the Supreme Court that the reference layout map for determining whether there are defects should be the final layout and not the layout at the time of groundbreaking, claims concerning matters that have been changed since the original layout are not well accepted. Even in such cases, the owner, however, can claim that the seller has a responsibility under the law principles of interpreting terms and conditions, or legal acts as well as the definition of illegal acts under Article 750 of the civil code if changes to the design have been forewarned in the sales contract, as a part of liabilities for default (incomplete implementation).
Lastly, for apartments that had been leased before the revision to the collective building act and those that have been sold since then, the collective building act before the revision should be applied, that is the law at the time the use or handover of the building was approbed should be applied in order to more proactively protect the rights of the owners to ask for additional warranties against defects.

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