2000년대 초반부터 빠르게 성장한 서울 오피스 시장은 2008년 글로벌 금융위기로 새로운 국면을 맞이하였다. 오피스 임대시장은 급격히 위축되어 수요가 제한된 반면, 신규 공급은 증가하여 공실이 증가하게 되었다. 즉, 침체기가 지속되어 단기간에 회복하기 어려운 상황이 된 것이다. 많은 공실을 보유한 대형 오피스를 중심으로 임차인을 유치하기 위해서 공격적인 임대마케팅이 수행되었고, 유럽 및 미국 등의 상업용 부동산 시장에서 사용되는 렌트프리(무상임대)가 제공되기 시작했다.
렌트프리는 표면적인 명목임대료(Nominal Rent)는 유지 또는 상승하되 임차인의 실질임대료(Effective Rent)를 낮추는 방법으로서, 임대인은 임대수익의 증가, 자산 가치의 유지 및 상승, 임차인과의 임차조건 협상력 증대 등의 목적으로 렌트프리를 사용하는 것으로 추정된다. 한편, 렌트프리는 명목임대료와 실질임대료 간의 차이를 발생시켜 실제 시장 현황을 왜곡하고 연구 결과의 오류를 야기할 수 있다.
서울 오피스 시장에 렌트프리가 본격적으로 도입된 지 10여 년이 경과하면서 그 사례는 많아지고 그 수준(기간)도 증가하고 있다. 그러나 렌트프리에 대한 실무적인 추정과 단편적인 자료만 있을 뿐 체계적으로 데이터가 축적되지 못하여, 렌트프리에 대한 연구는 매우 제한적이고 초보적인 수준에 머물러 있다. 따라서 본 연구는 2009년부터 2018년까지 체결된 서울 오피스 계약사례를 직접 구득하여 데이터를 구축하였다. 최종적으로 서울 업무권역에 소재한 오피스 90개 동에서 체결된 총 1,338건의 임대계약 사례를 대상으로 분석하여 자료의 한계로 미흡한 선행연구와 차별성을 나타낸다.
특히, 임대계약 자료에 기초하므로 설명변수로 임대계약의 주요 조건(임대면적, 임대기간, 계약임대료, 계약연도)을 반영하였고, 각 계약시점의 건물 특성(건물연면적, 신축여부, 건축연한, 건물공실률), 임대시장 특성(시장임대료, 시장공실률, 업무권역) 및 거시경제 특성(경제성장률, 회사채 수익률)을 포함하여, 렌프트리 여부 및 렌트프리 수준(기간)에 대한 영향요인을 다각적으로 실증분석 하였다.
분석 결과, 서울 오피스의 렌트프리에 대해 임대기간, 계약임대료, 계약연도, 건물연면적, 신축여부, 건축연한, 시장임대료(서울), 업무권역이 주요 영향요인으로 나타났다. 임대기간이 길수록, 계약임대료가 높을수록, 건물연면적이 클수록, 신축건물일수록, 건축연한이 짧을수록, 시장임대료(서울)가 높을수록 렌트프리는 더 많이 포함되고 그 수준(기간)도 높은 경향이 있다. 도심권역은 다른 업무권역보다 높은 수준의 렌트프리가 더 많이 제공된 반면, 여의도권역은 반대로 나타났다. 한편, 임대면적, 시장공실률(권역), 경제성장률은 통계적으로 유의하지 않아 통상적인 인식과는 다른 결과를 보였다.
이를 종합적으로 살펴보면, 서울 오피스 시장에서 렌트프리는 i) 명목임대료와 실질임대료를 조정하는 방법으로 사용되며, ii) 임대계약별로 차별적인 조건을 반영하기 위해 활용되며, iii) 각 건물의 특성과 임대 현황에 영향을 받으며, iv) 각 업무권역별로 차이가 있으며, v) 거시적인 경제 상황보다 직접적인 임대시장 환경에 더 큰 영향을 받는 것으로 추정된다. 그리고 vi) 임대관리 방식에 따라 렌트프리에 다른 영향을 줄 수 있으며, vii) 임대인이 렌트프리를 통한 정보 비대칭을 이용하는 데 한계도 있는 것으로 추정된다.
본 연구는 지난 10년 동안 체결된 임대계약 자료에 기초하여 렌트프리 여부 및 렌트프리 수준(기간)에 대한 영향요인을 다각적으로 분석하였고, 그 특성을 심도 있게 설명하였다. 따라서 본 연구의 결과는 서울 오피스 시장에서 금융위기 이후 지속적으로 확대된 렌트프리에 대한 이해를 높이는 데 기여할 것이다.

The office market of Seoul has grown rapidly since the early 2000s, and faces a new phase after the global financial crisis in 2008. The office market shrank sharply and rental demand was limited while new supply increased leading to an increase in vacancies. In other words, the recession has continued and it has become difficult to recover in a short period of time. Mainly large-sized offices with many vacancies carried out an aggressive marketing strategy in order to attract tenants. Some of them began to provide a rent-free period used in real estate markets of Europe and the United States.
A free rent is a method of maintaining or increasing the nominal rent but lowering the effective rent of tenants. It is assumed that the lessor uses the free rent for the purpose of increasing rental income, maintaining and raising asset values, and increasing the negotiating power of lease conditions with tenants. The free rent, meanwhile, creates a gap between the nominal rent and the effective rent, and it could distort the actual market status and may cause errors in research results.
It has been more than 10 years since the free rent was introduced to the office market of Seoul. Despite the increasing number of cases and the increasing level of periods, researches on the rent-free are still very limited due to restrictions on data acquisition. In this study, the data were gathered by obtaining directly the lease contracts executed from 2009 to 2018. Finally, it analyzes 1,338 cases of lease contracts signed in 90 office buildings of Seoul, and indicates a differentiation from previous researches with the limitations of restricted data.
In particular, it is possible to estimate diverse variables consisted of the characteristics of lease contracts(lease areas, lease terms, contract rents, and a contracted year), the characteristics of buildings (gross floor areas, new buildings, the ages of completions, and vacancy rates of buildings), the characteristics of office markets (market rents, market vacancy rates, and business districts), and the characteristics of economy (GDP and corporate bonds) at the time of beginning of each lease contract in oder to analyze the influencing factors on the presence and level (period) of the free rent.
According to the analysis, the lease term, the contract rent, the gross floor area, new buildings, the ages of completions, the market rent (Seoul), and business districts are the major influencing factors of the free rent in the office market of Seoul. The longer the lease term, the higher the contract rent, the larger the gross floor area, the newer building, and the higher the market rent (Seoul), the more the case of free rent is and the higher the level of free rents is. Central business district indicated that both the case and level of free rents are higher than other business districts, but Yeouido business district is lower than others. On the other hand, the lease area, the market vacancy rate (district), and GDP are not statistically significant, showing results that are different from ordinary recognition.
The results imply comprehensively that the free rent in Seoul office market i) is used as a way of adjusting the nominal rent and the effective rent, ii) is used to apply discriminatory conditions to each lease contract, iii) is determined by the characteristics of each building and the circumstance of space market, iv) presents differences among business districts, and v) is more affected by the rental market directly than by the macro-economic situation. It is assumed that vi) there are different effects on the free rent depending on the leasing management, and vii) there is also a limitation in the application of information asymmetry by using the free rent.
This study analyzes the influencing factors on the presence and level of the free rent in a variety of ways and explain their characteristics in depth based on lease contract data signed over the past decade. Therefore, it will contribute to enhancing understanding of the free rent that has continued to expand since the financial crisis in the office market of Seoul.