수도권 베이비부머의 주거이동과 주택자산선택 연구
- 베이비부머의 은퇴 여부를 중심으로 -



김 진 후

강원대학교 대학원 부동산학과

우리나라 베이비부머는 2010년 이후 연령이 55세를 넘기 시작하면서 민간 기업을 중심으로 은퇴가 시작되고 있다. 해당 가구는 고도 성장기에서 주택공급과 주택가격의 급격한 증가 과정에서 대부분 부동산자산을 소유하고 축적하였다. 은퇴 후 가구는 생애주기 변화에 따라서 최소한 한 번 이상의 주거이동을 경험하게 되며, 은퇴 후 가구에서 내·외부 환경변화가 발생하면 해당 가구는 이에 적응하는 과정으로 주거이동을 선택하게 된다. 특정 계층의 주거이동이 누적되면 해당 지역의 주택에 대한 수요와 공급에 의한 변화가 발생하기 때문에 은퇴 후 베이비부머의 주거이동은 주택시장에서 현재 주택자산의 처분과 함께 이동하는 지역의 추가적인 주택수요 창출을 뜻하는 중요한 의미를 갖는다.
이 연구의 시간적 범위는 수도권에 거주하는 베이비부머의 주택 및 주거특성은 주거실태조사 자료가 가용한 2006년부터 2018년까지 변화를 분석한다. 베이비부머 가구의 주거이동과 주거선택, 주택자산선택의 영향 요인 분석을 위해서 주거실태조사 2018년 자료를 활용하였다. 공간적 범위는 서울시 및 경기도, 인천시를 포함한 서울대도시권 또는 수도권이다. 조사된 최종 자료는 2018년 자료이며 따라서 이를 최근 시점으로 설정한다.
분석을 위한 변수 선정은 가구의 사회·경제적 특성 변화와 주택, 주거이동 특성 등으로 구분하고, 하위부문과 세부 지표를 구성한다. 주거이동 및 주택특성 부문은 주거이동 특성 변화와 주택 및 주거특성 변화로 구분하고 총 11개의 세부지표를 분석하였다. 기술통계 분석을 실시하고 집단 간 차이 분석은 교차분석 및 분산분석을 실시하여 분석한다. 해당 가구의 주거이동은 지역 내 근거리 주거이동, 지역 간 원거리 주거이동으로 구분하였으며 베이비부머의 주거이동에 따른 주거면적의 감소 또는 증가를 선택하는 2차원 의사결정 구조를 설정한다. 통계적 분석방법은 다항로짓모형(Multinominal Logit Model)을 실시하였으며, 주거만족 요인은 주성분분석(Principal Component Analysis: PCA)을 활용하여 몇 개의 요인으로 압축한 후 이를 설명변수로 적용하였다.
우리나라 베이비부머는 사회·경제적 측면에서 상당한 변화를 직면하고 있으며 인구·사회적 내용과 경제·자산과 관련된 내용, 주택 및 주거특성에 의한 주거이동에 관한 변화와 가구특성 변화에서 기존 연구결과와 상이한 것으로 분석되었다. 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 베이비부머의 연령 증가로 인해 은퇴가 본격화되면서 저소득층 비중이 크게 증가하고 고소득층 내의 비중이 크게 감소하였다. 2010년 이후 수도권 베이비부머의 평균 자산총액은 지속적으로 증가하였지만 은퇴한 베이비부머 자산의 평균 총액은 상대적으로 낮다. 가구의 부채는 주거이동 과정에서 증가하였으며, 주거지와 주택을 선택하는 과정에서 가구의 총자산을 증대시켰고 이후 자산의 처분과 함께 주거이동을 계획하는 것으로 판단된다.
둘째, 은퇴한 베이비부머의 주거선택 특성에서 평균 주택가격과 주거면적은 상대적으로 적고, 주거이동 후 주거 면적이 감소한 베이비부머 가구의 비율이 계속적으로 증가하는 것으로 분석되었다. 특히 주택점유 형태에서 저소득 베이비부머의 월세 거주 비율이 높다.
셋째, 베이비부머 가구도 일반가구와 유사하게 임차 가구가 자가 가구보다 주거이동 경향이 높다. 주택성능에서 노후주택에 거주하는 가구는 지역 내 근거리 주거이동을 선호하며, 자산을 많이 보유한 가구는 지역 내 이동과 지역 간 주거이동 모두에서 이동할 확률이 높고 향후 주거이동 계획을 선택할 확률이 상대적으로 높다. 가구 총자산이 많을수록 주거이동 및 주거선택 경향이 유의미하게 높고, 주거이동 계획도 증가하는 것으로 나타났다. 하지만 은퇴한 베이비부머 가구의 주거이동 및 주거선택 계획에는 영향을 미치지 못하였다. 선행연구는 베이비부머 가구는 은퇴 후 저렴한 주거지로 이주하고, 주택자산을 주거 및 생활비용으로 사용할 것이라고 주장하였으나 은퇴 여부와 관계없이 베이비부머 가구는 현재 거주하는 주택에 계속 거주하려는 성향이 높고 새로운 주택 및 주거지로 이주하는 것을 선호하지 않는다.
넷째, 베이비부머 가구는 현재 거주중인 주택의 구조 및 내부성능에 대한 만족도가 높을 경우에는 계속하여 거주하기를 선호한다. 은퇴 여부와 관계없이 주택구조 및 내부성능 만족요인은 베이비부머의 주거이동 계획에 영향을 미친다. 현재 거주지의 어메니티 및 교통 접근성에 대한 만족도가 높으면 이를 유지하려는 지역 내 이동을 선호한다.
베이비부머의 은퇴는 소득 감소 등의 이유로 저소득 가구가 증가하고 월세 거주 비율이 높다. 주거안정을 위한 지원과 주택정책 마련이 필요하며, 현재 주택에 계속 거주하려는 성향이 높기 때문에 거주 지역, 주택 소유 여부에 따라 다양한 제도 보완이 필요하다. 또한 베이비부머의 은퇴 이후 주거이동 및 주거선택의 제약이 있는지, 또는 주거이동과 다운사이징 경향이 있는지에 대한 추가 조사와 연구가 필요하다.

주제어 : 베이비부머, 은퇴, 생애주기, 주거특성, 주거이동, 주거만족도, 다항로짓모형

Investigating the Driving Forces of Residential Mobility and Housing choice of the Baby Boomers in the
Seoul Metropolitan Region
-Considering Retirement Status of the Baby Boomers-


Kim Jin Hoo

Department of Real Estate,
Graduate school, Kangwon National University

Abstract
The baby boomers in Korea, as they reached the age of 55 or over, have started to retire since 2010, with private companies at the center. This generation has been able to own and accumulate most of its real estate assets in the course of rapid increases in housing supply and housing prices during the period of rapid growth. After retirement, households will experience at least one residential movement in accordance with the life cycle change, and if there is an internal or external change in the household after retirement, the household will choose to move in as a process of adapting to it. The post-retirement home migration of baby boomers has significant implications of creating additional housing demand along with disposal of current housing assets in the market since the accumulation of housing transfers in a particular class results in changes in demand and supply for housing in that area. The time span of the study extends from 2006 to 2018 when residential survey data is available to analyze the housing and housing characteristics of baby boomers living in the Seoul metropolitan area. The 2018 Housing Survey was used to analyze the impact factors of the housing movement, housing choice and housing asset selection of baby boomer households. The spatial extent is the Seoul metropolitan area or metropolitan area, including the Seoul Metropolitan Government, Gyeonggi Province and Incheon Metropolitan City. The final data investigated is from 2018 and therefore is set to the latest date. The selection of variables for analysis is divided into changes in the socio-economic characteristics of households and characteristics of housing and housing movement, and constitutes sub-sections and detailed indicators. The residential mobility and housing characteristics sectors were divided into changes in residential mobility characteristics and changes in housing and housing characteristics, and a total of 11 detailed indicators were analyzed. Technical statistical analysis was conducted, and the differences among groups was analyzed by conducting a cross-analysis and analysis of variance. The housing movement of the household was divided into local near-field and inter-regional residential movements, and a two-dimensional decision-making structure that selects the reduction or increase of the residential area resulting from the residential movement of the baby boomer is set in the study. The statistical analysis method was conducted by Logit Model, and using the Principal Component Analysis (PCA), the housing satisfaction factor was compressed into several factors, and they were applied as an explanatory variable.
It was analyzed that Korea''s baby boomers face significant changes in socio-economic aspects and show differences from previous research results in terms of population and social contents, economic and asset related contents, housing and housing characteristics. The analysis results are as follows.
First, the proportion of low-income households increased significantly and the proportion of high-income households decreased significantly as the retirement of baby boomers began in earnest. The average total amount of assets of baby boomers in the Seoul metropolitan area has continued to increase since 2010, but the average amount of retired baby boomers'' assets is relatively low. However, the household''s liabilities increased during the residential migration process, and it is believed that the household''s total assets were increased in the selection of residence and housings, and that residential migration is planned along with the subsequent disposal of the assets.
Second, it was analyzed in the characteristics of residential selections of retired baby boomers that the average housing price and the size of the residential area are relatively small, and the proportion of baby boomer households whose residential area has decreased after the residential migration continues to increase. In particular, low-income baby boomers have a high rate of monthly rent residence in the form of housing occupancy.
Third, similar to ordinary households, renting households of baby boomers also tend to move more than privately owned households. In terms of housing performance, households living in old houses prefer near-field housing transfers in the region while households with many assets are more likely to move in both local and inter-regional housing movements, and are relatively more likely to choose future residential mobility plans. It shows that the higher the total assets of households, the higher the tendency to move and choose dwellings, and the higher the plan for moving dwellings. However, it did not affect the housing movement and housing choice plans of retired baby boomers. A prior study suggested that baby boomer households would move to affordable housing and use housing assets for housing and living expenses after retirement, but regardless of it, baby boomer households prefer to continue to live in their current homes and do not prefer to move to new homes and dwellings.
Fourth, baby boomer households prefer to continue living if they are highly satisfied with the structure and internal performance of their current residence. Regardless of retirement, housing structure and internal performance satisfaction factors affect the baby boomer''s plan for housing movement. As long as they are satisfied with the amenity and transportation accessibility of their current residence, they prefer to move within the area to maintain the same condition. The retirement of baby boomers has led to an increase in low-income households and a high rate of monthly rent residence due to reduced income. It is highly necessary to establish housing policies and government support for housing stability, and to supplement various systems depending on the areas of residence and housing ownership status since there is a high tendency to continue to reside in the current housings.

Due to the detailed nature of housing survey data, there is a limit to manipulatively define the retirement criteria to suit the research purposes, and to specifically distinguish and analyze the household characteristics, such as retirement status and income levels, of baby boomers. Further research and investigation on whether there are restrictions on housing movement and housing choices or whether they tend to move and downsize their residence after their retirement are needed.

Key words : Baby Boomers, Retirement, Life Cycle, Housing Characteristics, Residential Mobility,
Housing Satisfaction, Multinominal Logit Model