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초록·키워드
최근 아파트 매매가격이 상승함에 따라 감정평가액기준으로 분양 전환 가격을 산정하는 10년 분양전환형 공공건설임대주택 분양 전환 가격도 동시에 상승하게 되었다. 2006년 정책이 적용된 이래 최근 10년 공공건설임대주택 분양전환를 시작하는 판교 사례에서 입주자 모집 당시 건설원가보다 약 290∼390% 분양전환가격이 상승하였음을 알 수 있다. 이에 따라 공공임대사업자(LH한국토지주택공사)와 임차인 사이에서 소송과 쟁점이 발생하고 있다.
분양전환시 공공임대사업자는 법적 근거를 내세우며, 부채 경감과 임대주택 정책 연속이라는 재정 건전성을 갖기 위해 고가의 분양전환가격을 유지하고 있다. 이에 임차인은 서민과 무주택자들을 위한 공공주택 특성에 부합하는 분양전환가격을 요구하고 있다.
임대사업자가 요구하는 10년 공공건설임대주택 분양전환가격 산정 방식과 임차인이 요구하는 기존 분양전환가격인 5년 공공건설임대주택과 분양가상한제를 각각 판교 사례에 적용하였다.
임대사업자 주장 - 10년 공공건설임대주택 분양전환가격
아파트 건설원가를 무시한 채 부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 따라 분양전환가격이 크게 변동됨을 확인하였다.
임차인 주장 1 - 5년 공공건설임대주택 분양전환가격
부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 따라 고정값이 되는 건설원가에 의해 부동산 시세 변화량이 상쇄하고 분양전환가격의 변화량이 줄어들었음을 확인하였다.
임차인 주장 2 - 분양가 상한제 적용
정부에서 고시하는 기본형 건축비를 기준으로 하여 부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 크게 변화하지 않음을 확인할 수 있다.
위 분석을 통해 10년 공공건설임대주택의 분양전환가격 개선방안의 핵심은 부동산시세에 따르지 않고 임대사업자와 임차인에게 적정한 이익을 보장할 수 있는 고정값을 찾는 방법이다. 이 고정값을 건설원가 혹은 사전 분양전환가격 고시하는 방법이 있다.
분양전환가격 산정 쟁점에 대한 개선방안 1,2
건설원가를 적용하는 방식은 건설원가에 대한 이견과 쟁점이 많으므로 민간·공공 분양에서도 적용하는 분양가 상한제의 기본형 건축비나 임대주택의 표준건축비를 건설원가로 적용함이 타당하다고 분석하였다.
분양전환가격 산정 쟁점에 대한 개선방안 3
더불어 분양전환가격을 임대사업자가 지속적인 임대주택사업 유지를 위하여 적극 분석 예측하여 입주자 모집공고 당시 분양전환가격을 산정하여 공고하게 된다면 공공임대사업자의 건설계획과 임차인의 주택 소유 자금계획 수립이 도움이 될 뿐만 아니라 분양전환가격 산정의 쟁점을 최소화 시킬 수 있을 것이다.
한가지 기존 제도만을 고집하지 않고 각 제도의 장점을 적극 반영하여 공공건설임대주택 의 지속적인 공급 확장에 부합하는 새로운 정책이 필요하다. 공공임대사업자에게는 더 많은 임대주택을 건설 공급 할 수 있는 밑바탕이 되며 임차인에게는 자가 소유의 기회를 제공하는 정책이 되어야 한다. 10년 후 미래가치를 예측하는 건 불가능하다.
추후 아파트 공동주택의 건설원가에 대한 연구가 지속되어야 하며, 임대사업자와 임차인이 모두 윈윈할 수 있으며 현실을 반영할 수 있는 정부 정책이 수립이 필요하다.
분양전환시 공공임대사업자는 법적 근거를 내세우며, 부채 경감과 임대주택 정책 연속이라는 재정 건전성을 갖기 위해 고가의 분양전환가격을 유지하고 있다. 이에 임차인은 서민과 무주택자들을 위한 공공주택 특성에 부합하는 분양전환가격을 요구하고 있다.
임대사업자가 요구하는 10년 공공건설임대주택 분양전환가격 산정 방식과 임차인이 요구하는 기존 분양전환가격인 5년 공공건설임대주택과 분양가상한제를 각각 판교 사례에 적용하였다.
임대사업자 주장 - 10년 공공건설임대주택 분양전환가격
아파트 건설원가를 무시한 채 부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 따라 분양전환가격이 크게 변동됨을 확인하였다.
임차인 주장 1 - 5년 공공건설임대주택 분양전환가격
부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 따라 고정값이 되는 건설원가에 의해 부동산 시세 변화량이 상쇄하고 분양전환가격의 변화량이 줄어들었음을 확인하였다.
임차인 주장 2 - 분양가 상한제 적용
정부에서 고시하는 기본형 건축비를 기준으로 하여 부동산 시세 변경(상승, 유지, 하락)에 크게 변화하지 않음을 확인할 수 있다.
위 분석을 통해 10년 공공건설임대주택의 분양전환가격 개선방안의 핵심은 부동산시세에 따르지 않고 임대사업자와 임차인에게 적정한 이익을 보장할 수 있는 고정값을 찾는 방법이다. 이 고정값을 건설원가 혹은 사전 분양전환가격 고시하는 방법이 있다.
분양전환가격 산정 쟁점에 대한 개선방안 1,2
건설원가를 적용하는 방식은 건설원가에 대한 이견과 쟁점이 많으므로 민간·공공 분양에서도 적용하는 분양가 상한제의 기본형 건축비나 임대주택의 표준건축비를 건설원가로 적용함이 타당하다고 분석하였다.
분양전환가격 산정 쟁점에 대한 개선방안 3
더불어 분양전환가격을 임대사업자가 지속적인 임대주택사업 유지를 위하여 적극 분석 예측하여 입주자 모집공고 당시 분양전환가격을 산정하여 공고하게 된다면 공공임대사업자의 건설계획과 임차인의 주택 소유 자금계획 수립이 도움이 될 뿐만 아니라 분양전환가격 산정의 쟁점을 최소화 시킬 수 있을 것이다.
한가지 기존 제도만을 고집하지 않고 각 제도의 장점을 적극 반영하여 공공건설임대주택 의 지속적인 공급 확장에 부합하는 새로운 정책이 필요하다. 공공임대사업자에게는 더 많은 임대주택을 건설 공급 할 수 있는 밑바탕이 되며 임차인에게는 자가 소유의 기회를 제공하는 정책이 되어야 한다. 10년 후 미래가치를 예측하는 건 불가능하다.
추후 아파트 공동주택의 건설원가에 대한 연구가 지속되어야 하며, 임대사업자와 임차인이 모두 윈윈할 수 있으며 현실을 반영할 수 있는 정부 정책이 수립이 필요하다.
목차
- 제 1 장 서 론 11.1 연구의 배경 11.2 연구의 목적 및 필요성 31.3 연구범위 4제 2 장 공공임대 주택 제도 현황 52.1 임대주택의 개념 및 유형 52.1.1 공공 및 민간임대주택 개념과 유형 52.1.2 공공임대주택의 제도 변천사 82.2 분양전환 공공임대 주택 제도 92.2.1 도입배경 92.2.2 분양전환 공공임대주택 기준 102.3 건설 및 분양전환 현황 122.4 10년 분양전환 공공임대주택의 필요성 13제 3 장 사례를 통한 문제점 분석 163.1.1 분양 전환 사례 분석 163.1.1 분양전환가격 산정 방식 163.1.2 분양 전환중인 판교지역 건설원가 추정 183.2 분양전환가격 및 임대료 산정 방식 203.2.1 분양전환가격 산정 방식 203.2.2 임대보증금 및 임대료 산정 203.3 임대사업자와 임차인의 쟁점 213.3.1 임대사업자와 임차인의 견해 차이 213.3.2 LH 중소형 10년 공공임대아파트 연합회 263.3.3 공공주택 특별법 일부개정 법률안 발의 28제 4 장 제도적 개선방안 304.1 분양제도 유형별 장단점 304.1.1 10년 공공임대주택 분양전환가격 적용 304.1.2 5년 공공임대주택 분양전환가격 적용 324.1.3 분양가 상한제 적용 344.2 제도개선안 비교 분석 38제 5 장 결론
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