본 논문은 분양형 호텔(또는 수익형)을 중심으로 부동산개발 프로젝트 파이넨싱(PF, Project Financing)사업으로 인한 부실채권(NPLs, Non-Performing Loan)을 정상화하는 방안을 도출하고, 나아가 분양형 호텔의 적정 분양수익률에 따른 최적의 상환구조를 제시하려는 목적으로 다음과 같은 연구를 했다.
첫째 이론연구에서는 부동산개발 이론정립 및 부실채권 정상화 제도를 고찰했고, 나아가 부동산개발 및 분양형 호텔 관련 선행연구를 검토하여 본 연구와의 차별성을 두었다.
둘째 부실채권에 대한 개념 및 현황, 공적자금에 대한 운용현황, 글로벌 금융규제와 증권사 우발채무의 상관성을 파악했고, 이에 증권사의 우발채무 중 분양형 호텔 개발 PF사업으로 인한 부실채권의 정상화에 대한 연구의 필요성을 제기했다.
셋째 분양형 호텔의 개념 및 실태를 파악했고, 분양형 호텔의 공급현황을 살폈으며, 이에 따라 본 연구에 적합한 분석대상으로 인천 G 리조트, 부산 V 분양형 호텔, 강릉 V 분양형 호텔을 선정했다.
넷째 전문가그룹 심층토론에 의한 FGI 분석을 통한 분양형 호텔의 분양단계와 운영단계의 현황 및 문제점을 도출했고, 나아가 분양형 호텔의 문제점에 대한 해결책을 제시했다.
다섯째 사단법인한국호텔업협회가 매년 조사하는 전국 관광숙박업 등록현황 통계자료를 분석하여 표준지표(Standard Index)인 판매객실평균요금(ADR), 객실이용율(OCC), 객실당수입(revPAR)을 도출했다.
이와 같은 분석결과를 토대로 본 연구의 분석대상인 인천 G 리조트, 부산 V 분양형 호텔, 강릉 V 분양형 호텔에 차례로 표준지표를 적용하여 시계열 분석에 의한 20년 운영수익 현금흐름(Cash Flow)을 분석한 결과 다음과 같이 정상화가 가능하다는 결론에 도달했다.
첫째, 인천 G 리조트의 3개년 운영실적을 토대로 도출된 평균 판매객실평균요금(ADR), 객실이용율(OCC), 객실당수입(revPAR)를 적용한 운영수익 분석결과 16년차에 부실채권이 모두 상환되는 것으로 분석됐다.
둘째, 전국 관광숙박업 등록현황 기준 평균 판매객실평균요금(ADR), 객실이용율(OCC), 객실당수입(revPAR)와 전국평균 소비자 물가상승률 4% 기준 연차별 평균 판매객실평균요금(ADR), 객실이용율(OCC), 객실당수입(revPAR)를 적용한 운영수익 분석결과 17년차에 부실채권의 97.5%가 상환되는 것으로 분석됐다.
셋째, 인천 G 리조트가 소재한 인천 중구지역 5성급 N 호텔의 2019년 평균 판매객실평균요금(ADR), 객실이용율(OCC), 객실당수입(revPAR) 등의 표준지표와 2016∼2019년 전국 호텔의 연차별 객실이용율(OCC) 변동지수를 적용한 운영수익 분석결과 17년차에 부실채권의 97.5%가 상환되는 것으로 분석됐다.
넷째, 부산 V 분양형 호텔과 강릉 V 분양형 호텔을 대상으로 적정 분양수익율을 분석한 결과 매년 5%의 수익금 지급을 조건으로 부산 V 분양형 호텔은 17년차에 94.2%, 강릉 V 분양형 호텔은 17년차에 96.4%의 원금상환이 가능한 것으로 분석됐다.
이와 같이 본 연구는 분양형 호텔을 중심으로 부동산개발 PF사업의 부실채권에 대한 정상화 방안을 도출했고, 나아가 적정 분양수익률에 따른 최적의 상환구조를 제시함으로써 다음과 같은 시사점을 제시하고자 한다.
첫째, 본 연구에서 제시한 시계열 분석에 의한 정상화 방안을 부실화된 분양형 호텔에 적용하여 피분양자와 사업관계자간 소송전 등 극단적 상황으로 몰리는 분양형 호텔의 문제해결 및 사업관계자(시행사, 신탁사, 운영사, 건설사, 금융사 등)의 의사결정에 기여할 것이다.
둘째, 2012년 국토교통부 훈령에 의한 프로젝트금융사업(PFVs, Project Financing Vehicle)의 정상화를 위한 조정위원회를 설치하고 운영했던 사례, 전문가집단 심층토론에 의한 FGI 분석에 따른 분양형 호텔의 문제점에 대한 해결책에 비추어 분양형 호텔 개발 PF사업의 정상화를 추진할 전담기구 설치 및 운영의 필요성에 관하여 기여할 것이다.
셋째, 2008년 금융위기 등 국가적 위기에 따른 자산유동화(ABS)에 관한 법률 및 부동산투자신탁(REITs) 등의 제도를 마련하여 위기를 극복했듯, 관련 제도의 개선 및 활용을 통해 분양형 호텔 개발 PF사업으로 인한 부실채권(NPLs)의 정상화 방안을 강구하는데 기여할 것이다.
넷째, 분양형 호텔의 피해자 수가 많고 피해규모가 크며, 특히 분양형 호텔이 인천, 부산, 강릉지역 관광지 등 특정지역에 집중 공급된 터라 장기간 방치될 경우 자칫 해당지역의 경기침체나 도시기능 저하로 이어질 수 있어 적기에 문제를 해결하도록 하는데 본 연구의 의의가 있다.

Keyword : 분양형 호텔, 부동산개발, 프로젝트 파이넨싱(PF), 부실채권(NPLs).

This Study Analyzed the Normalization Method of Non-Performing Loan (NPLs) for Property Development Project Financing (PF) Loan in the case of Pre-Sale Hotels, and further conducted the following study with the aim of analyzing the appropriate return on Pre-Sale and Repayment Method of Pre-Sale Hotels.
First, the Theoretical Analysis identified the Property Development PF Loan system and NPLs status, Laws and Policies on Normalization of Property Development PF Loan, and further analyzed previous studies on Property Development PF Loan and Pre-Sale Hotels.
Second, it identified the concept and status of Pre-Sale Hotels and the supply status of Pre-Sale Hotels, and further selected Incheon G Resort, Busan V Pre-Sale Hotel, and Gangneung V Pre-Sale Hotel as suitable targets for This Study.
Third, the current status and problems of Pre-Sale Hotels were Analyzed through "Focus Group Interview (FGI)" and furthermore, solutions to the problems of Pre-Sale Hotels were analyzed.
Fourth, the Korea Hotel Business Association analyzed the "National Tourism Accommodation Registration Status Statistical Data" annually and set standard indicators to be applied to normalization methods such as Available Room (ADR), Occupancy (OCC), and Revenue Per Available Room (revPAR) of "National Hotels and N Hotels in Jung-gu, Incheon."
Based on these analysis results, the Incheon G Resort, which became an insolvent project due to Default in February 2009, was set as a normalization analysis model for insolvent bonds in the pre-sale hotel development PF project, and as a result, it was concluded that the Incheon G Resort could be normalized as follows.
First, it was analyzed that all NPLs will be repaid in the 16th year if ADR, OCC, and revPAR, which were analyzed based on the three-year operation performance of Incheon G Resort, are applied.
Second, it was analyzed that 97.5% of NPLs will be repaid in the 17th year if the average ADR, OCC, revPAR is applied based on the national average consumer inflation rate of 4% and ADR, OCC, and revPAR based on the national average consumer inflation rate of 4%.
Third, 97.5% of NPLs will be repaid in the 17th year if standard indicators such as ADR, OCC, and revPAR of 5-star N hotels in Jung-gu, Incheon, where "Incheon G Resort" is located, are applied annually.
Fourth, as a result of analyzing the appropriate sales return for "Busan V Pre-sale Hotel" and "Gangneung V Pre-sale Hotel," it was analyzed that 94.2% of "Busan V Pre-sale Hotel" and 96.4% of "Gangneung V Pre-sale Hotel" can be repaid in the 17th year.
In this way, this study analyzed the normalization method of NPLs in Property development PF projects in the case of Pre-Sale Hotels, and further suggested an appropriate pre-sale rate and repayment method, which has the following implications.
First, by applying the normalization method according to the standard indicators analyzed in this study to insolvent Pre-Sale Hotels, it will contribute to dispute resolution of Pre-Sale Hotels and decision-making by business officials.
Second, it will contribute to the establishment and operation of a coordination committee to normalize PFV under the 2012 Ministry of Land, Infrastructure and Transport directive, and the establishment and operation of a dedicated organization to promote the normalization of the pre-sale hotel development PF project according to FGI analysis results.
Third, just as we overcame the crisis by establishing systems such as the Asset-Backed Securities Act (ABS) and the Real Estate Investment Trust Act (REITs) following national crises such as the 2008 global financial crisis, we will contribute to normalizing NPLs for pre-sale hotel PF projects.
Fourth, as a result of analyzing the appropriate sales return for "Busan V Pre-sale Hotel" and "Gangneung V Pre-sale Hotel," it was analyzed that 94.2% of "Busan V Pre-sale Hotel" and 96.4% of "Gangneung V Pre-sale Hotel" can be repaid in the 17th year.
Fourth, since the number of victims of Pre-Sale Hotels is large, the damage is large, and it has been intensively supplied to specific areas such as tourist attractions, long-term neglect can lead to an economic recession or urban function decline, which is meaningful in this study.

Keyword : Pre-Sale Hotel, Property development, Project Financing (PF), Non-Performing Loan (NPLs).