인문학
사회과학
자연과학
공학
의약학
농수해양학
예술체육학
복합학
DBpia AI
AI 에이전트
AI 아이디어
AI 리더
AI 뷰어
Citeasy
크롬 서지관리 다운로드
지원사업
학술연구/단체지원/교육 등 연구자 활동을 지속하도록 DBpia가 지원하고 있어요.
커뮤니티
연구자들이 자신의 연구와 전문성을 널리 알리고, 새로운 협력의 기회를 만들 수 있는 네트워킹 공간이에요.
논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 여영호
- 발행연도
- 2022
- 저작권
- 고려대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수32
초록· 키워드
상세정보 수정요청해당 페이지 내 제목·저자·목차·페이지정보가 잘못된 경우 알려주세요!
2021년 현재 대한민국에서는 공동주택의 거주비율과 사용연수 현황과 물리적 노후화, 사회적 노후화, 시장경제적 환경 등의 영향으로 이전과 비교하여 단지별 공동주택 리모델링이 활발하게 추진되고 있다. 먼저 수도권 전역에서 공동주택, 그중에서도 아파트에 거주하는 지역별 시민들의 비율은 단독주택의 거주비율에 비하여 월등히 높다. 계층별로 볼 때도 저소득층을 제외한 중, 고소득층의 아파트 거주비율은 상당하다. 또한 준공된 지 15년 이상 경과되어 리모델링의 사업요건을 충족한 공동주택 단지들이 늘어나고 있다. 서울은 약 35만동으로 80.3% 경기도는 약 39만동으로 60% 인천광역시는 약 9만 5천동으로 68.57%에 달한다. 이러한 상황에서 리모델링의 추진이유로는 물리적 노후화가 있다. 내용연수가 경과됨에 따라 나타나는 시멘트나 구조벽의 노후화, 수도관와 각종 배선 그리고 엘리베이터 등의 시설이 노후화 되어 리모델링을 추진한다는 것이다. 이와 더불어 소득 및 주거수준이 향상과 인구구조의 변화 그리고 설비 등의 기술발달에 따라서 사회적 노후화가 진행되었다는 점도 추진이유이다. 또한 재건축의 규제와 같은 각종 규제, 수도권아파트의 공급부족과 가격상승, 기존의 높은 용적률도 추진의 이유가 되고 있는 실정이다.
이러한 상황에서 본 연구의 목적은 이론적 고찰과 실태분석 그리고 공동주택 리모델링 방식이 내포하고 있는 여러 가지의 문제점들을 살펴봄으로써 공동주택 리모델링을 단순히 재건축의 대안적 방법으로서 추진하는 것은 지양해야 한다는 근거를 제시하는 것이다. 즉, 현재 우리나라 공동주택 사업방식에서 많은 부분을 차지하는 신축방식과 더불어 재개발, 재건축, 리모델링과 같은 재생적 관점의 논의가 최근 몇 년 사이에 활발하게 일어나고 있다. 지속적인 노후화 상태의 악화와 공동주택 공급부족, 규제정책의 강화, 용적률이 높은 단지의 대안적 방법 등으로 조합원들의 동의율을 얻어서 사업시행을 진행하는 단지들이 많아지고 있다. 다만, 공동주택의 상태개선을 리모델링 방식으로 진행하는 것이 유리한 점과 불리한 점을 다양하게 고려하여 결정하는 것이 아니라, 재건축 등의 방법이 여의치 않아 그에 대한 대안적 방법으로서 추진되는 것이라면 우려가 된다. 배경에서 살펴본 것처럼 각종 노후화 현상과 경제적인 제반 환경이 리모델링 방식에 이전에 비해 유리하게 형성되었다고 할지라도, 그 방법 자체에 근본적인 약점들이 있다면 조합원들을 비롯한 이해관계자들의 재고가 필요할 것이다.
본 논문은 공동주택 리모델링의 이론과 실태 등을 공동주택 리모델링에 관한 논문자료와 각종 법령들 그리고 지차체와 협회 그리고 조합 등의 정보를 탐색하여 분석하는 문헌적 접근방법과 탐색조사방법으로 진행 하였다. 이에 공동주택 리모델링과 관련한 서적, 시대별 정책, 각종 문헌과 자료, 주택법과 건축법 그리고 도시 및 주거환경정비법 등의 관계법령들의 검토, 선행연구 논문, 부동산 및 KOSIS, 한국리모델링협회, 지방자치단체, 세움터 등의 공동주택 리모델링 사업과 관련된 인터넷포털 사이트를 중심으로 자료를 수집, 검토 및 분석을 통하여 공동주택 리모델링의 실태를 분석하고 공동주택 리모델링을 통해 얻을 수 있는 점과 그럼에도 불구하고 근본적으로 개선하기 어려운 문제점을 도출하는 방법으로 연구를 진행하였다. 본 연구의 내용적 범위는 내용범위 중 지역적 범위에 관하여는 수도권지역으로 한정하며 규모적 범위에서는 소규모 공동주택은 제외한다. 시간적 범위는 현시점에서 준공되었거나 해당 사업들의 대상이 될 수 있는 공동주택으로 하며 이에 관련 법, 제도의 분석에 대한 범위는 바뀐 리모델링 제도의 시초가 되는 건축법시행령이 도입된 2001년부터 현재까지의 변천과정을 대상으로 한다.
실태조사 및 문제점의 단지별 공동주택 리모델링의 사례로는 대치 래미안 하이스턴과 수지구 한국아파트를 선정하였다. 래미안 하이스턴의 경우, 리모델링 후에 지하 주차장을 개설하면서 주차공간의 협소문제를 해결하였고 기존의 지상주차공간은 조경계획으로 생태계류원 등의 녹지공간으로 변모하는 등, 여러 가지 개선이 있었다. 수지구 한국아파트의 경우, 단지별 리모델링 추진 중에 있는 단지로, 마찬가지로 지상주차장과 커뮤니티 시설 등의 개선을 위해 사업을 진행하고 있다.
다만, 본 논문에서는 두 가지 사례단지에 대하여 다음의 7가지의 문제점을 바탕을 분석하였다.
1. 리모델링 방식은 기존 동의 위치를 바꿀 수 없어, 각 동의 개선된 배치를 적용할 수 없으며, 입구 등의 배치에 있어서도 새로운 설계 적용의 한계가 있다.
2. 리모델링 방식은 개선된 설비 등의 적용을 고려할 때, 현재 층고이상을 확보하기 어려우며, 이는 현재 상태로부터의 분명한 마이너스적 변화이다.
3. 철근 골조와 내력벽 같은 기존노후설비의 계속되는 이용문제와 그에 따른 안전성, 평면개선문제로 4bay 등의 새롭게 적용되는 평면의 적용이 어렵게 된다.
4. 리모델링 방식도 그 사업성의 확보를 위해서 신규 동을 추가하는 등의 노력이 필요하다. 이는 타입별 차이와 타입적용기준의 모호함으로 조합원간의 평면개선작업에서 발생되는 평면배치 등의 형평성 문제를 초래할 수 있으며 입주민들 중 일부가 기존보다 부정적인 환경에 노출될 가능성을 가진다.
5. 2013년 주택법 개정이래로 수직증축을 허가한 사례가 희박하다(송파 성지1곳이며 세대간 내력벽 철거는 적용되지 않았다). 수직증축방법은 최대 15층 이상의 조건에서 3개 층을 세대수 증가율 15%까지 추가적으로 확보하는 것일 뿐, 높은 시공난이도에 비하여 구조진단비, 허가절차와 기간, 시공의 실행성 등에서 비효율적이다.
6. 재건축에 비해서 시공비가 절감될 수 있으나, 리모델링 대상 공동주택 단지들 중 상당수가 준공시점에 비해서 향상된 사회기반시설들이 조성되어 있다. 이는 현재의 공동주택 리모델링 법의 적용을 받기보다는 4베이 등의 새로운 평면적용 여부와 그에 따른 시장가격형성요인 등을 고려할 때, 종상향 등의 추가 인센티브를 받아 재건축 등의 방식으로 추진하는 편이 효과적이다.
7. 리모델링 조합 설립을 위한 주민동의 요건은 소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 1/2 동의가 필요하고 리모델링의 허가과 사업승인을 위해서는 단지 전체의 75% 이상과 동별 1/2 이상의 동의가 필요하다. 사업승인시의 동의철회는 허가신청서 제출 전까지 가능하다. 즉 특정 조합원이 단지의 배치나 세대평면설계 등에 불만이 있다면 조합의 설립이나 승인 시에 반대를 하여, 의결정족수를 채우지 못한다면 원점에서 재검토가 가능하겠지만, 의결 정족수의 충족 시에는 반대에 따른 조합의 매도청구권 행사를 받게 되거나, 불만이 있어도 다수의 찬성에 따라 주택을 배정받게 되는 등의 소수의견 개진의 불합리성이 존재한다.
즉, 단지별 공동주택의 리모델링에 대해서 단기적으로는 노후화된 주택의 여러 가지 불편한 점들과 신규주택의 공급이 원활하지 않고 재건축 연한을 상향하는 등의 규제정책들에 서둘러 리모델링 방법으로 사업을 진행해야 한다고 생각할 수 있지만, 장기적인 시각으로 접근한다면 공동주택의 생활환경 개선 문제는 리모델링 방식보다는 재건축 등의 방식이 상대적인 우위를 갖게 될 것이다. 신규주택이 아닌 기존 골조를 이용하면서 부수되는 근본적인 문제들이 존재하기 때문이다. 따라서 시장의 흐름이나 조급한 마음에 리모델링을 추진하기보다는 일반적 수선의 대안적 방법으로 현재 상태의 개선 또는 유지 후에 재건축/재개발 등의 정비사업으로 전면적 생활환경개선방법을 추진하는 편이 낫다는 생각이다.
Keyword : 리모델링, 단지별 공동주택, 실태, 문제점
이러한 상황에서 본 연구의 목적은 이론적 고찰과 실태분석 그리고 공동주택 리모델링 방식이 내포하고 있는 여러 가지의 문제점들을 살펴봄으로써 공동주택 리모델링을 단순히 재건축의 대안적 방법으로서 추진하는 것은 지양해야 한다는 근거를 제시하는 것이다. 즉, 현재 우리나라 공동주택 사업방식에서 많은 부분을 차지하는 신축방식과 더불어 재개발, 재건축, 리모델링과 같은 재생적 관점의 논의가 최근 몇 년 사이에 활발하게 일어나고 있다. 지속적인 노후화 상태의 악화와 공동주택 공급부족, 규제정책의 강화, 용적률이 높은 단지의 대안적 방법 등으로 조합원들의 동의율을 얻어서 사업시행을 진행하는 단지들이 많아지고 있다. 다만, 공동주택의 상태개선을 리모델링 방식으로 진행하는 것이 유리한 점과 불리한 점을 다양하게 고려하여 결정하는 것이 아니라, 재건축 등의 방법이 여의치 않아 그에 대한 대안적 방법으로서 추진되는 것이라면 우려가 된다. 배경에서 살펴본 것처럼 각종 노후화 현상과 경제적인 제반 환경이 리모델링 방식에 이전에 비해 유리하게 형성되었다고 할지라도, 그 방법 자체에 근본적인 약점들이 있다면 조합원들을 비롯한 이해관계자들의 재고가 필요할 것이다.
본 논문은 공동주택 리모델링의 이론과 실태 등을 공동주택 리모델링에 관한 논문자료와 각종 법령들 그리고 지차체와 협회 그리고 조합 등의 정보를 탐색하여 분석하는 문헌적 접근방법과 탐색조사방법으로 진행 하였다. 이에 공동주택 리모델링과 관련한 서적, 시대별 정책, 각종 문헌과 자료, 주택법과 건축법 그리고 도시 및 주거환경정비법 등의 관계법령들의 검토, 선행연구 논문, 부동산 및 KOSIS, 한국리모델링협회, 지방자치단체, 세움터 등의 공동주택 리모델링 사업과 관련된 인터넷포털 사이트를 중심으로 자료를 수집, 검토 및 분석을 통하여 공동주택 리모델링의 실태를 분석하고 공동주택 리모델링을 통해 얻을 수 있는 점과 그럼에도 불구하고 근본적으로 개선하기 어려운 문제점을 도출하는 방법으로 연구를 진행하였다. 본 연구의 내용적 범위는 내용범위 중 지역적 범위에 관하여는 수도권지역으로 한정하며 규모적 범위에서는 소규모 공동주택은 제외한다. 시간적 범위는 현시점에서 준공되었거나 해당 사업들의 대상이 될 수 있는 공동주택으로 하며 이에 관련 법, 제도의 분석에 대한 범위는 바뀐 리모델링 제도의 시초가 되는 건축법시행령이 도입된 2001년부터 현재까지의 변천과정을 대상으로 한다.
실태조사 및 문제점의 단지별 공동주택 리모델링의 사례로는 대치 래미안 하이스턴과 수지구 한국아파트를 선정하였다. 래미안 하이스턴의 경우, 리모델링 후에 지하 주차장을 개설하면서 주차공간의 협소문제를 해결하였고 기존의 지상주차공간은 조경계획으로 생태계류원 등의 녹지공간으로 변모하는 등, 여러 가지 개선이 있었다. 수지구 한국아파트의 경우, 단지별 리모델링 추진 중에 있는 단지로, 마찬가지로 지상주차장과 커뮤니티 시설 등의 개선을 위해 사업을 진행하고 있다.
다만, 본 논문에서는 두 가지 사례단지에 대하여 다음의 7가지의 문제점을 바탕을 분석하였다.
1. 리모델링 방식은 기존 동의 위치를 바꿀 수 없어, 각 동의 개선된 배치를 적용할 수 없으며, 입구 등의 배치에 있어서도 새로운 설계 적용의 한계가 있다.
2. 리모델링 방식은 개선된 설비 등의 적용을 고려할 때, 현재 층고이상을 확보하기 어려우며, 이는 현재 상태로부터의 분명한 마이너스적 변화이다.
3. 철근 골조와 내력벽 같은 기존노후설비의 계속되는 이용문제와 그에 따른 안전성, 평면개선문제로 4bay 등의 새롭게 적용되는 평면의 적용이 어렵게 된다.
4. 리모델링 방식도 그 사업성의 확보를 위해서 신규 동을 추가하는 등의 노력이 필요하다. 이는 타입별 차이와 타입적용기준의 모호함으로 조합원간의 평면개선작업에서 발생되는 평면배치 등의 형평성 문제를 초래할 수 있으며 입주민들 중 일부가 기존보다 부정적인 환경에 노출될 가능성을 가진다.
5. 2013년 주택법 개정이래로 수직증축을 허가한 사례가 희박하다(송파 성지1곳이며 세대간 내력벽 철거는 적용되지 않았다). 수직증축방법은 최대 15층 이상의 조건에서 3개 층을 세대수 증가율 15%까지 추가적으로 확보하는 것일 뿐, 높은 시공난이도에 비하여 구조진단비, 허가절차와 기간, 시공의 실행성 등에서 비효율적이다.
6. 재건축에 비해서 시공비가 절감될 수 있으나, 리모델링 대상 공동주택 단지들 중 상당수가 준공시점에 비해서 향상된 사회기반시설들이 조성되어 있다. 이는 현재의 공동주택 리모델링 법의 적용을 받기보다는 4베이 등의 새로운 평면적용 여부와 그에 따른 시장가격형성요인 등을 고려할 때, 종상향 등의 추가 인센티브를 받아 재건축 등의 방식으로 추진하는 편이 효과적이다.
7. 리모델링 조합 설립을 위한 주민동의 요건은 소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 1/2 동의가 필요하고 리모델링의 허가과 사업승인을 위해서는 단지 전체의 75% 이상과 동별 1/2 이상의 동의가 필요하다. 사업승인시의 동의철회는 허가신청서 제출 전까지 가능하다. 즉 특정 조합원이 단지의 배치나 세대평면설계 등에 불만이 있다면 조합의 설립이나 승인 시에 반대를 하여, 의결정족수를 채우지 못한다면 원점에서 재검토가 가능하겠지만, 의결 정족수의 충족 시에는 반대에 따른 조합의 매도청구권 행사를 받게 되거나, 불만이 있어도 다수의 찬성에 따라 주택을 배정받게 되는 등의 소수의견 개진의 불합리성이 존재한다.
즉, 단지별 공동주택의 리모델링에 대해서 단기적으로는 노후화된 주택의 여러 가지 불편한 점들과 신규주택의 공급이 원활하지 않고 재건축 연한을 상향하는 등의 규제정책들에 서둘러 리모델링 방법으로 사업을 진행해야 한다고 생각할 수 있지만, 장기적인 시각으로 접근한다면 공동주택의 생활환경 개선 문제는 리모델링 방식보다는 재건축 등의 방식이 상대적인 우위를 갖게 될 것이다. 신규주택이 아닌 기존 골조를 이용하면서 부수되는 근본적인 문제들이 존재하기 때문이다. 따라서 시장의 흐름이나 조급한 마음에 리모델링을 추진하기보다는 일반적 수선의 대안적 방법으로 현재 상태의 개선 또는 유지 후에 재건축/재개발 등의 정비사업으로 전면적 생활환경개선방법을 추진하는 편이 낫다는 생각이다.
Keyword : 리모델링, 단지별 공동주택, 실태, 문제점
목차
- 제 1장 서론··········································································11.1 연구의 배경 및 목적·····························································11.1.1 연구의 배경····································································11.1.2 연구의 목적····································································41.2 연구의 방법 및 범위·····························································51.3 선행연구 고찰·····································································61.3.1 선행연구 파악·································································61.3.2 선행 연구들과의 차별점······················································71.4 연구흐름도·········································································8제 2장 리모델링 제도의 이론적 고찰········································92.1 정의 및 범위······································································92.2 유형················································································112.3 제도의 변천과정··································································122.4 공동주택 리모델링 관련법규····················································152.5 재건축과의 비교··································································172.5.1 재건축사업의 정의····························································172.5.2 리모델링과 재건축의 추진절차···············································172.5.3 리모델링과 재건축의 특성 차이·············································20제 3장 현황파악 및 사례분석··················································243.1 현황파악···········································································243.2 사례분석···········································································263.2.1 대치 래미안 하이스턴························································263.2.2 수지한국아파트································································42제 4장 문제점 분석································································514.1 문제점·············································································514.2 사례적용···········································································624.2.1 대치 래미안 하이스턴························································624.2.2 수지한국아파트································································71제 5장 결론··········································································81참고문헌·················································································82부 록·················································································86영문초록·················································································102
최근 본 자료
