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초록·키워드
서울시 1인가구 145만여 가구 중 청년가구는 48.4%를 차지하고 이 중 임차비율은 81.6%에 이른다. 서울시는 2016년「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」를 제정하고 2026년까지 역세권 청년주택 6.5만호 공급을 목표로 정책을 추진중이다.
역세권 청년주택의 과도한 임대료와 주민의 입지반대, 용도지역 변경 인센티브의 시행자 환원에 따른 특혜논란 등 부정적 시선에도 불구하고 서울시는 사업자 참여확대를 위해 역세권 범위를 250m에서 350m 범위로 확대하였고, 2023년 4월 ‘청년안심주택’으로 추진체계를 개편하면서 역세권 범위 250m 환원과 더불어 간선도로변 50m 범위의 준주거지역을 새로운 입지대상지로 추가하였다.
본 연구는 사업승인이 완료된 역세권 청년주택 사례를 분석하여 용도지역 변경 현황 및 입지현황을 분석하고 청년안심주택 개편으로 변화되는 입지가용지를 비교하고, 신규 정책대상지로 대학가를 제안한다.
역세권 청년주택 공급현황 분석결과 2023년 3월 현재까지 44,147호가 사업승인되어 목표량 6.5만호의 68%를 달성하였고, 승강장 경계에서 평균 255m 이격된 지역에 입지한 것으로 분석되어 역세권 범위 250m∼350m 내에서는 사업이 저조했다는 것을 알수 있었다. 이는 250m∼350m 범위에 용도지역 상향조정 가능 지역이 부족하기 때문으로 해석 가능하다.
용도지역 변경 현황은 전체 135개 사업소 중 준주거지역으로 상향된 사업지가 48개소(35.6%), 상업지역으로 상향된 사업지가 56개소(41.5%)이며, 변경 전 용도지역은 제3종일반주거지역인 사업지가 64개소(47.4%), 제2종일반주거지역인 사업지가 26개소(19.3%)로 분석되었다.
역세권 범위에 따른 입지가용지는 250m 범위일 때 45.77㎢, 350m 범위일 때 84.55㎢로 나타났고, 입지가능 범위 축소에도 불구하고 사업시행이 가장 많은 제3종일반주거지역은 250m 범위일 때 10.1㎢(가용지의 45.7%)에서 350m 범위일 때 17㎢(가용지의 21.1%)로 나타나 가용면적 증가대비 사업시행가능 지역의 증가량은 높지 않은 것으로 분석되었다.
공급가능 주택은 2016년 사업시행시부터 2018년 역세권 범위 조정 전까지 입지가능지 대비 실제 사업시행면적 비율(1.65%)을 적용하여 시뮬레이션 결과 250m 범위일 때 6.2만호, 350m 범위일 때 10.6만호 공급이 가능할 것으로 분석되었고, 간선도로변 50m범위 준주거지역에서 공급가능한 4,116호를 고려하여도 2030년 12만호 정책목표 달성은 쉽지 않을 것으로 예상된다.
이에 따라, 본 연구는 청년주택 정책목표 달성과 학생인 청년의 주거안정을 위해 청년안심주택 신규 정책대상지로써 대학가를 제안한다. 대학가는 역세권에 비해 저렴한 임대료 책정이 가능하고 「서울캠퍼스타운 조성사업」등 장소중심 정책연계성과 대학의 기숙사 수용률 제고, 지역주민 협력 및 상생에 있어 상대적인 강점을 갖고 있기 때문이다.
대학교시설 100m 범위 분석결과 제2종일반주거지역이 80%로 구성되어 있고, 공급가능 주택은 4,645호로 분석되었다.
엔데믹(endemic)시대 대학가는 원룸수요 증가와, 전세사기 급증으로 학생인 청년의 주거환경이 악화되고 있다. 서울시의 청년안심주택 개편 실효성 확보와 추진동력 제고를 위해 대학가 등 청년 밀집지역의 신규 정책대상지 추가를 위해 청년밀집지역의 현황분석과 입지대상지 추가에 따른 부작용 방지, 사업참여 촉진방안 등 다양한 추가연구를 통해 청년이 있는 곳에 청년주택이 공급될 수 있는 세밀한 정책대안이 필요하다.
역세권 청년주택의 과도한 임대료와 주민의 입지반대, 용도지역 변경 인센티브의 시행자 환원에 따른 특혜논란 등 부정적 시선에도 불구하고 서울시는 사업자 참여확대를 위해 역세권 범위를 250m에서 350m 범위로 확대하였고, 2023년 4월 ‘청년안심주택’으로 추진체계를 개편하면서 역세권 범위 250m 환원과 더불어 간선도로변 50m 범위의 준주거지역을 새로운 입지대상지로 추가하였다.
본 연구는 사업승인이 완료된 역세권 청년주택 사례를 분석하여 용도지역 변경 현황 및 입지현황을 분석하고 청년안심주택 개편으로 변화되는 입지가용지를 비교하고, 신규 정책대상지로 대학가를 제안한다.
역세권 청년주택 공급현황 분석결과 2023년 3월 현재까지 44,147호가 사업승인되어 목표량 6.5만호의 68%를 달성하였고, 승강장 경계에서 평균 255m 이격된 지역에 입지한 것으로 분석되어 역세권 범위 250m∼350m 내에서는 사업이 저조했다는 것을 알수 있었다. 이는 250m∼350m 범위에 용도지역 상향조정 가능 지역이 부족하기 때문으로 해석 가능하다.
용도지역 변경 현황은 전체 135개 사업소 중 준주거지역으로 상향된 사업지가 48개소(35.6%), 상업지역으로 상향된 사업지가 56개소(41.5%)이며, 변경 전 용도지역은 제3종일반주거지역인 사업지가 64개소(47.4%), 제2종일반주거지역인 사업지가 26개소(19.3%)로 분석되었다.
역세권 범위에 따른 입지가용지는 250m 범위일 때 45.77㎢, 350m 범위일 때 84.55㎢로 나타났고, 입지가능 범위 축소에도 불구하고 사업시행이 가장 많은 제3종일반주거지역은 250m 범위일 때 10.1㎢(가용지의 45.7%)에서 350m 범위일 때 17㎢(가용지의 21.1%)로 나타나 가용면적 증가대비 사업시행가능 지역의 증가량은 높지 않은 것으로 분석되었다.
공급가능 주택은 2016년 사업시행시부터 2018년 역세권 범위 조정 전까지 입지가능지 대비 실제 사업시행면적 비율(1.65%)을 적용하여 시뮬레이션 결과 250m 범위일 때 6.2만호, 350m 범위일 때 10.6만호 공급이 가능할 것으로 분석되었고, 간선도로변 50m범위 준주거지역에서 공급가능한 4,116호를 고려하여도 2030년 12만호 정책목표 달성은 쉽지 않을 것으로 예상된다.
이에 따라, 본 연구는 청년주택 정책목표 달성과 학생인 청년의 주거안정을 위해 청년안심주택 신규 정책대상지로써 대학가를 제안한다. 대학가는 역세권에 비해 저렴한 임대료 책정이 가능하고 「서울캠퍼스타운 조성사업」등 장소중심 정책연계성과 대학의 기숙사 수용률 제고, 지역주민 협력 및 상생에 있어 상대적인 강점을 갖고 있기 때문이다.
대학교시설 100m 범위 분석결과 제2종일반주거지역이 80%로 구성되어 있고, 공급가능 주택은 4,645호로 분석되었다.
엔데믹(endemic)시대 대학가는 원룸수요 증가와, 전세사기 급증으로 학생인 청년의 주거환경이 악화되고 있다. 서울시의 청년안심주택 개편 실효성 확보와 추진동력 제고를 위해 대학가 등 청년 밀집지역의 신규 정책대상지 추가를 위해 청년밀집지역의 현황분석과 입지대상지 추가에 따른 부작용 방지, 사업참여 촉진방안 등 다양한 추가연구를 통해 청년이 있는 곳에 청년주택이 공급될 수 있는 세밀한 정책대안이 필요하다.
목차
- 제1장 서 론 1제1절 연구의 배경 및 목적 1제2절 연구의 목적 2제3절 연구흐름 3제2장 역세권 청년주택 정책 및 선행연구 검토 5제1절 역세권 청년주택 정책 개요 51. 역세권 청년주택 배경 및 목적 52. 사업기간 및 사업시행자 63. 사업유형 및 방식 74. 입지가능 역세권 범위 85. 용도지역 변경 기준 및 용적률 체계 8제2절 청년안심주택 정책개편 111. 청년안심주택 개요 112. 주요 변경내용 11제3절 선행연구 검토 131. 역세권 청년주택 사업가능구역 분석 132. 역세권 청년주택 입지 및 공급특성에 관한 연구 143. 역세권 청년주택 도시재생 연계방안 연구 154. 연구의 차별성 및 의의 15제4절 분석의 틀 및 연구방법론 16제3장 역세권 청년주택 현황 검토 17제1절 자치구별 청년인구 현황 17제2절 역세권 청년주택 공급 현황 181. 자치구별 추진현황 182. 임대유형별 추진현황 203. 연도별 심의 및 인허가 추이 214. 소결 21제4장 역세권 청년주택 입지가능지 분석 22제1절 역세권 청년주택 사례분석 221. 역세권 청년주택 인가지역 승강장 이격거리 분석 222. 역세권 청년주택 사례별 용도지역 변경 현황 분석 25제2절 역세권 청년주택 입지가능지 분석 281. 승강장 범위별 입지가능지 분석 282. 간선도로변 50m 입지가능지 분석 373. 공급가능 청년주택 종합 및 소결 43제3절 대학가 신규 입지 대상지 제안 및 분석 451. 신규 정책 대상지 필요성 452. 신규 정책 대상지로서 대학가 453. 대학가 신규 입지 대상지 공급가능 규모 검토 48제5장 결론 56제1절 연구요약 56제2절 정책적 시사점 57제3절 연구의 한계 및 향후 과제 58참고문헌 59Abstract 60
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