공동주택관리의 공공책무성에 관한 연구 :Enhancing the Public Accountability of Apartment Housing Management

정춘희

자료유형: 학위논문

저자정보: 정춘희 (부산대학교, 부산대학교 대학원)

지도교수: 강재호

발행연도: 2024

저작권: 부산대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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초록· 키워드

본 연구는 우리나라 국민의 대부분이 거주하는 공동주택을 관리함에 있어 관리관계자들의 역할에 대한 책무성 확보를 위한 연구이다. 이해관계자들의 책무성을 확보하여 체계적이고 효율적인 관리를 할 수 있도록 개선책에 중점을 두었다. 공동주택의 공용부분을 관리하기 위하여 법적으로 정하여진 이해관계자들의 역할 개선 방안을 실증적으로 분석하였다.
우리나라는 1960~1970년대에 급격한 산업화로 인해 인구의 도시 유입 현상이 대폭 증가하였다. 주택난 해결을 위하여 1972년 「주택건설촉진법」을 제정하였다. 좁은 국토의 토지 면적 이용을 극대화하여 주택공급을 확대하고자 대규모 공동주택을 건설하여 보급하였다. 지금은 공동주택이 우리나라 국민들의 70% 이상이 거주하고 있는 보편적인 주거형태로 자리 잡았다. 공동주택관리의 중요성에 힘입어 주거 만족에 대한 욕구는 점점 늘어나고 있으며, 그 내용도 다양화되고 있는 실정이다.
정부는 공동주택을 투명하고 안전하게 효율적으로 관리하여 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 2015년 8월 11일 「공동주택관리법」을 제정하였다. 공동주택관리를 국가적 차원에서 관리해야 할 만큼 중요성을 인식하고 「공동주택관리법」을 제정하여 제도적 기틀을 마련하였다.
본 연구는 「공동주택관리법」에서 정하고 있는 공동주택관리 관계자들의 역할에 대한 책무성을 강화하여 쾌적하고 안락한 주거 환경을 조성하는데 그 목적이 있다. 공동주택관리에 관련된 이해관계자들의 역할책임에 대한 책무성 강화와 함께 정부의 관리·감독 권한이 현장 중심의 행정지도 및 감독을 펼쳐야 한다. 공동주택관리를 위한 중앙정부와 지방정부의 적극적인 지원책을 마련하는 것이 필요하다. 지방정부는 입주자대표회의, 관리주체의 효율적인 업무지원을 위해 교육·행정·기술적 지원도 확대하여야 한다. 또한, 관리·감독의 차원에서는 사후 처벌 위주인 감독 기능보다는 사전 점검 및 예방 차원의 행정지도로 공동주택관리의 효율성을 높여야 한다.
공동주택관리의 책무성 확보를 위하여 역할책임, 설명책임, 부담책임을 분석하였다. 역할책임 분석은 입주자대표회의, 관리주체와 관리소장의 업무, 정부의 관리·감독에 대하여 제도적 역할과 운영적 역할에 대해 살펴보았다. 설명책임, 부담책임에 대한 문제점을 도출하여 이에 대한 개선과제를 도출하였다. 또한, 외부 회계감사 결과와 지방정부의 감사 결과 사례를 분석하였다. 심층면접은 근무경력 10년 이상인 주택관리사들로 구성하여 인터뷰를 진행하였다.
공동주택관리에서 책무성 체계 분석, 사례분석 검토 및 심층면접 분석 결과 아래와 같은 개선 사항을 도출하였다.
첫째, 공동주택관리의 책무성 관계를 향상하기 위한 관리주체와 주택관리사(보)의 독립적인 지위 보장과 전문성의 확보이다. 공동주택관리법에서는 부당간섭 배제에 대하여 정하고 있으나, 현실적인 이행이 어려운 면도 있다. 부당 간섭 발생 시 접근성이 용이하도록 신고할 수 있는 전담 부서의 설치와 부당 간섭의 구체적인 내용을 정하는 제도적인 보완이 필요하다.
둘째, 입주단계에서 사업주체가 주택관리업자를 선정하는 법적인 규정이 미비하다.
입주단계에서 사업주체가 관리주체 선정 시 법에서 정하는 바에 따라 주택관리업체를 선정할 수 있도록 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」이 개정되어야 한다.
셋째, 입주단계에서 내부통제를 위한 내부감사의 기능이 없다. 입주자대표회의 구성시기가 늦어질수록 사업주체의 관리기간이 길어진다. 이 기간동안 내부감사 기능을 할 수 있는 내부통제 기구를 제도적으로 확보하여야 한다.
넷째, 회계 관리·감독에 있어 내부감사의 자질향상 및 외부 회계 감사제도 개선의 필요성이다. 자체(내부)감사의 책무성 확보를 위하여 자체 감사인의 감사 능력 향상을 위한 교육이 필요하다. 외부감사인의 선정과 절차 및 보고사항과 지적사항에 대한 개선이 이루어졌는지 확인하는 절차가 있어야 한다.
다섯째, 공동주택관리에 대한 지방정부의 사전적·정기적 행정지도와 체계적인 관리·감독 개선이 필요하다. 지방정부의 효율적인 감사 실시를 위하여 계도 위주의 지도와 감사기준의 법제화가 이루어져야 한다.
여섯째, 공동주택 생활에서 발생하는 다양한 분쟁을 조정하고 해결할 수 있도록 분쟁조정위원회의 업무수행 절차가 개선되어야 한다. 시·군·구에 설치되어 있는 분쟁조정위원회의 법적인 강제성과 접근성, 제한된 분쟁조정 등으로 인하여 실효성이 부족하다. 입주민의 접근이 용이하고 다양한 분쟁을 조정할 수 있는 분쟁조정 기구를 공동주택단지 내에 구성할 수 있도록 제도적으로 마련하여야 한다.
정부에서는 정책적으로 뒷받침할 과제는 관련 법의 지속적인 개정과 제도를 시기에 맞게 개정하여 적용해야 한다. 입주민의 쾌적한 생활환경 개선을 위해 공동주택관리 전문센터를 설치하여 운영하는 것이 바람직하다.
이 논문은 공동주택의 관리를 공공적 차원으로 접근하여 책무성 관점에서 분석하였다. 논문에서 제시한 개선책이 정책적으로 접근하여 제도적 장치를 구축할 수 있는 계기가 되기를 기대한다. 이해관계자들의 역할책임과 설명책임, 부담책임이 개선되어 공동주택이 사적 재화이지만 공공적 개념을 적용하고, 공공 책무성을 확보하여 관리되어야 한다.

[주제어: 공동주택관리, 관리주체, 책무성체계, 공공가치, 공공책무성]

#공동주택관리 #관리주체 #책무성체계 #공공가치 #공공책무성 #Apartment complex management #Management entity #Accountability system #Public value #Public accountability

제1장 서론 1
제1절 연구 배경과 목적 1
1. 연구 배경 1
2. 연구 목적 3
제2절 연구 범위와 방법 4
1. 연구 범위 4
2. 연구 방법과 연구 대상 6
제2장 공동주택관리에 관한 이론적 고찰 8
제1절 공동주택관리의 의의 8
1. 공동주택의 개념 8
2. 공동주택관리의 의의 9
3. 공동주택관리의 과정 10
4. 공동주택관리 방법 13
제2절 공동주택관리에 대한 법령체계 및 내용 19
1. 공동주택관리 관련 법의 변천 과정 20
2. 공동주택관리 관련 법령 25
3. 지방자치단체 조례 27
제3절 선행연구 검토 38
1. 공동주택관리 공공성 확대방안에 관한 연구 39
2. 각종 제도개선 연구 42
3. 선행연구와의 차별성 46
제4절 공동주택관리의 공공성 측면 47
1. 행위 주체적 측면 47
2. 이익의 범위 측면 48
3. 공공 서비스 측면 49
4. 접근적 측면 51
제5절 공공책무성 체계에 관한 이론적 검토 52
1. 책무성 체계 구성요소 52
2. 역할책임, 설명책임, 부담책임 54
제6절 연구의 분석 틀 56
제3장 공동주택관리의 역할책임 분석 58
제1절 책무성 체계 58
1. 이해관계자 간 역할 58
2. 관리·감독 책무성 확보 체계 59
3. 책무성 관계 61
제2절 역할의 명확성 64
1. 관리주체의 역할 64
2. 주택관리사(보)의 역할 67
3. 입주자대표회의의 역할 71
4. 지방정부의 역할 75
제3절 역할의 독립성 77
1. 관리주체 역할의 독립성 77
2. 주택관리사(보) 역할의 독립성 78
3. 입주자대표회의 역할의 독립성 79
4. 지방정부 역할의 독립성 79
제4절 역할책임 책무성 결핍에 대한 문제점 80
1. 제도적 측면 80
2. 운영적 측면 83
3. 독립성 측면의 문제점 86
제4장 공동주택관리의 설명책임 분석 88
제1절 관리단계별 설명책임 88
1. 입주단계에서의 설명책임 88
2. 위탁관리단계에서의 설명책임 91
제2절 설명과정 및 도구 적정성 92
1. 설명과정 92
2. 도구의 적정성 93
제3절 설명 내용의 적정성 94
1. 정보제공자의 설명책임 95
2. 정보이용자 중심의 설명책임 102
제4절 정보의 질 103
1. 설명의 명확성 103
2. 설명의 논리성 103
3. 설명의 근거 104
제5절 토론의 질 105
제6절 설명책임 책무성 결핍에 대한 문제점 106
1. 입주단계에서의 문제점 106
2. 위탁관리단계에서의 문제점 108
제5장 공동주택관리의 부담책임 분석 110
제1절 부담책임 판단기준 110
1. 책임의 형태 110
2. 판단의 적정성 114
3. 제재의 효과성 115
제2절 사례연구 116
1. 사례 1 (주의, 시정명령 등) 126
2. 사례 2 (과태료 처분) 128
3. 사례 3 (자격 정지·취소) 130
4. 사례 4 (고발) 131
제3절 부담책임 책무성 결핍에 대한 문제점 133
1. 제도적 측면의 문제점 133
2. 운영적 측면의 문제점 138
제6장 책무성 체계 개선과제 141
제1절 역할책임 책무성의 개선과제 142
1. 역할에 대한 전문성 확보 142
2. 독립성 확보 146
제2절 설명책임 책무성의 개선과제 149
1. 입주단계에서의 개선사항 151
2. 위탁관리 단계에서의 개선사항 153
제3절 부담책임 책무성의 개선과제 156
1. 처벌위주의 감독 지양 157
2. 지원기구와 보상의 지원책 강화 160
3. 분쟁조정 해결을 위한 제도 마련 163
제4절 정책적 제언 164
1. 관련법 개정과 제도 개선에 대한 제언 164
2. 공동주택관리 전문센터 설치·운영(시·군·구) 165
제7장 결론 167
제1절 연구결과 요약 167
제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 170
참고문헌 172
〈부록 1〉 심층면접 포트폴리오 184
ABSTRACT 186

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