한국 주택시장의 가격변동과 수요 및 공급 결정요인 연구 : 리츠(REITs) 정책사례를 포함하여 :Essays on the Korean Housing Market Dynamics and Determinants of Housing Demand and Supply: Including a Residential REITs Policy Case

고동우

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자료유형: 학위논문

저자정보: 고동우 (부산대학교, 부산대학교 대학원)

지도교수: 윤성민

발행연도: 2024

저작권: 부산대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.

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초록· 키워드

이 연구는 주택가격 및 주택수요와 공급여건을 분석함으로써 한국 주택시장을 실증 연구한 네 편의 논문으로 구성된다. 2005년 1분기로부터 2023년 2분기까지 최장 18년 6개월간이 본 연구의 시계열 분석 범위이다. 우선, 주택가격의 동태적 변화를 다각적으로 검증했다. 그리고 주택가격 변동요인을 근거로 주택시장의 미시적 기초를 구성하는 주택수요 및 공급의 결정요인을 분석했다. 나아가 정책사례로서 새로운 주택공급 수단으로 자리 잡은 주택리츠 정책성과를 분석하여 연구의 시사점을 실증적으로 뒷받침한다.
우선, 첫 단계로 주택가격의 동태적 변화를 분석했다. 가격 결정요인을 파악하는 가운데, 일반자기회귀조건부이분산모형(GARCH)으로 변동성 군집과 편향 등 가격변동 특성을 검증한다. 나아가 벡터오차수정모형(VECM)을 활용해 변수 간 동태적 관계를 분석한다.
주택가격 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 주택가격 변동은 주로 주택대출과 주택공급 변화로부터 초래된다. 특히, 최근 팬데믹 상황은 확장적 재정 및 통화정책을 유도하여 주택가격 상승에 기여한 바 있다. 둘째, 주택가격은 관성적인 변동성 군집 현상을 보이며 이는 유의한 지속성을 내포하므로 급격한 가격변동시 주의를 요한다. 셋째, 단기적으로 주택가격은 이전 시점 주택가격이나 주택대출로부터 영향을 받지만, 장기적으로는 주택건설인허가나 미분양주택 등 주택공급의 영향을 상대적으로 더 크게 받는다.
첫 단계 주택가격 연구로부터 그 변동에 영향을 미치는 주요 변수로 수요 측에서의 주택대출과 공급 측의 주택공급(인허가 등)을 확인할 수 있었다. 이에 따라 가계대출 및 주택공급을 결정짓는 미시적 기초에 대해 실증 분석하는 후속 연구를 진행했다.
두 번째 단계로 주택수요를 분석한 바, 최근 한국 주택수요는 가계부채로 대변된다. 가계부채는 계속 증가해왔고 타국과 비교해도 상대적으로 규모가 크다. 가계부채 결정요인을 경제환경 및 정책변수 관점에서 회귀분석하고, 그 결과로부터 부채관리에 대한 시사점을 도출했다. 가계부채 실증분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 실질적 상환능력을 의미하는 실물부문 경제성장이 가계의 부채감당능력을 뒷받침한다. 둘째, 주택가격 상승이라는 자산가격 요인이 가계부채 증가에 기여한 바가 명확하다. 셋째, 금리 상승 시 주택담보대출은 감소하나, 총가계신용에 대한 금리효과는 다소 불분명하다. 넷째, 규제를 통한 주택대출 억제나 완화는 주택담보대출 규모에 유의미한 영향을 준다.
이어서 세 번째 단계로 주택공급 결정요인을 분석했다. 주택공급을 사업 소요기간과 결정요인 관점에서 분석하는 가운데 관련 정책효과에 대한 회귀분석을 수행했다. 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택공급은 주택건설 인허가 및 착공, 준공 절차에 따라 진행되며 대체로 인허가 후 약 6개월 전후에 착공에 이르고, 착공 후 2년 6개월 전후 준공한다. 둘째, 국내총생산 증가와 주택가격 상승이 착공을 촉진하고, 건설공사비 증가가 착공을 저해한다. 셋째, 주택공급 정책은 공사기간이 짧은 비아파트 주택유형에 대한 지원이 비교적 단기간 착공 효과가 높았다. 본 연구결과는 주택착공을 중심으로 국내 주택공급 연구에 디파스퀠리ㆍ위튼 (D-W) 모형 활용이 유효함을 보여준다.
주택가격 변동 및 그 수요와 공급 결정요인에 대한 분석을 통하여 다음 시사점을 얻었다. 단기적으로 주택가격 변동은 수요 측 대출요인이 크다. 이는 가격의 관성적인 변동성에 기인한 바가 적지 않으며, 금융규제 및 통화정책 등을 통한 유동성 관리가 요구된다. 나아가 장기적으로 주택공급이 주택가격 안정에 기여하므로 공급 시차 등을 고려한 효과적 주택공급 지원이 필요하다. 따라서 가계부채를 늘려온 시중 유동성을 생산적으로 주택공급에 활용하는 리츠 사례를 대안적인 정책과제로서 후속 연구했다.
따라서 네 번째 연구는 주택리츠를 통한 임대주택 공급이 경기도 지역의 전세가격 안정에 미친 효과를 패널회귀분석 및 이중차분법(DID)을 활용해 실증분석한다. 나아가 해당 주택리츠 사업을 통한 공공의 재무부담 완화 효과를 추계했다. 분석 결과, 첫째, 리츠를 통한 주택공급은 2017년부터 3년간 지역 전세가의 상대적 안정에 연 5.3% 가량 기여한 것으로 확인된다. 둘째, 가계 주거비부담은 소득이나 부채조달을 통해 보전되어오고 있음을 더불어 확인할 수 있었다. 셋째, 주택리츠 사업은 지난 2014년 이후 9년간 총54조원 규모 사업비 투입 가운데 약 22조원에 달하는 민간자본 조달을 통하여 약1.8조원 규모 재정비용 절감이 가능한 것으로 추산된다. 따라서 앞으로도 주택리츠는 자본시장과 주택시장을 연계한 효율적인 주택공급 수단으로서 참고할 필요가 있다.

This dissertation is composed of four essays that empirically study the Korean housing market by analyzing housing prices and their supply and demand conditions. The time series analysis covers a period of up to 18 years and 6 months from the first quarter of 2005 to the second quarter of 2023. In the first essay, the dynamic changes in house prices are examined in various ways. In their respective second and the third essays, based on the factors of house price fluctuations, an analysis was performed on the determinants of housing demand and supply which constitute the micro-foundations of the housing market. In the last fourth essay, in order to empirically support the implications of this housing market dynamics research, an analysis was made on the policy performance of REITs which has become a new housing supply tool as a policy case.
At the first step, we analyze the dynamics in house prices. In the course of analyzing the determinants of house prices, the Generalized autoregressive conditional heteroscedasticity model (GARCH) is used to test the characteristics of price changes such as volatility clustering and bias. And we use Vector error correction model (VECM) to analyze the dynamic relationship between variables.
The results of the house price analysis are as follows; First, house price fluctuations are mainly caused by changes in mortgage lending and housing supply. In particular, the recent pandemic has induced expansionary fiscal and monetary policies, which have contributed to the rise in house price. Second, house prices have shown inertial volatility clustering implying significant persistence. Therefore, cautions are required at the time of sharp price hike. Third, in the short run, house prices are affected by previous house prices and mortgages, but in the long run, house prices are relatively more affected by housing supply, such as house building permits and unsold houses.
From the house price dynamics study, we identified housing loans on the demand side and housing supply (permits, etc.) on the supply side as the main variables that affect its fluctuation. Accordingly, we conducted a follow-up study to empirically analyze the micro-foundations that determine household lending and housing supply.
At the second step, an analysis was performed on the determinants of the demand side of housing market. In recent years, housing demand in Korea has been driven by household debt. Household debt has been increasing steadily and is relatively large compared to other countries. After performing regress analysis on the determinants of household debt on the economic environment and policy factors, we have come to draw implications for debt management from the results.
The results of the empirical analysis of household debt are as follows; First, real sector economic growth, meaning real repayment capacity, supports households'' debt capacity. Second, it is clear that asset price factors such as rising house prices has contributed to the increase in household debt. Third, rising interest rate has caused reduction in mortgage lending, but the effect of interest rates on total household credit is less clear. Fourth, regulatory restrictions or easing of mortgage lending have a significant effect on the volume of mortgages.
At the third step, we analyzed the determinants of the supply side of housing. In the course of analyzing housing supply from the perspective of project duration and determinants, we conducted regression analysis on related policy effects. The results are as follows; First, housing supply includes the process of permission, construction, and completion, with construction usually starting around six months after permit, and completion around two and a half years after construction. Second, an increase in gross domestic product and rising housing prices promote construction, in the meantime rising construction costs hinders construction. Third, housing supply policies that support non-apartment housing types with short construction periods have a relatively high short-term effect on housing starts. This study shows the validity of using the DiPasquale and Wheaton (D-W) model to analyze domestic housing supply, focusing on housing starts.
Our analysis of house price movements and their supply and demand determinants leads us to the following conclusions; In the short term, house price fluctuations are largely driven by demand-side lending. This is largely due to the inertial volatility of prices and requires liquidity management through financial regulations and monetary policy. In the long run, housing supply contributes to house price stability, so effective housing supply support that takes into account supply lags is needed. Accordingly, as an policy alternative, we propose the case of residential REITs that utilize market liquidity that has increased household debt to productively supply housing.
At the fourth step, an empirical analysis on the effect of rental housing supply through REITs on rental price stability in Gyeonggi-do was made using panel regression and the Difference in difference method (DID). Furthermore, we estimate the effect of alleviating public financial burden through the residential REITs project. The results show that housing supply through REITs contributed to the relative stability of local rental prices by about 5.3% per year over the three-year period from 2017. We also found that the housing cost burden of ordinary households has been compensated through income or debt financing. Furthermore, it is estimated that residential REITs have been able to save about KRW 1.8 trillion in financial costs by raising about KRW 22 trillion in private capital in the nine years since 2014, out of a total project cost of KRW 54 trillion. Therefore, it is necessary to refer to residential REITs as an efficient housing supply tool that connects the capital and housing markets.

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제1장 서론 1
1. 연구 배경 및 목적 1
2. 연구 내용 및 방법 4
3. 연구 구성 8
제2장 주택시장 현황과 이론적 고찰 11
1. 주택시장과 주택가격 11
2. 주택수요와 가계부채 19
3. 주택공급과 주택정책 28
제3장 주택가격의 동태적 변화 39
1. 서론 39
2. 이론적 배경 및 선행연구 42
3. 표본자료와 분석방법 46
4. 분석결과 54
5. 소결 67
제4장 가계부채 결정요인 68
1. 서론 68
2. 이론적 배경 및 선행연구 70
3. 표본자료와 분석방법 73
4. 분석결과 77
5. 소결 80
제5장 주택공급 결정요인 81
1. 서론 81
2. 선행연구 및 분석체계 83
3. 표본자료와 분석방법 89
4. 분석결과 96
5. 소결 105
제6장 주택리츠(REITs) 정책사례 106
1. 서론 106
2. 주택리츠와 주택정책 109
3. 이론적 배경 및 분석방법 117
4. 정책성과 분석 125
5. 소결 130
제7장 실증분석 종합 및 시사점 132
1. 실증분석 종합 132
2. 정책적 시사점 135
제8장 결론 및 향후 과제 136
1. 연구결과 및 의의 136
2. 한계 및 향후 과제 138
참고문헌 139
Abstract 146
감사의 글 149

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