주택세제 변경에 따른 증여·교환의 조세법적 검토： 다주택자 과세와 1세대 1주택 과세특례를 중심으로

박훈; 허원

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저자정보: 박훈 (서울시립대학교) 허원 (서울시립대학교)

저널정보: 한국조세연구포럼 조세연구 조세연구 제26권 제3집(통권 제73권)

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[연구목적] 다주택자 과세와 1세대 1주택 과세특례가 주택의 증여·교환 선택에 미치는 법적 유인을 검토하고, 적법한 거래형식의 선택과 조세회피의 구별기준을 제시한다.
[연구방법] 2026년 9월 9일을 기준으로 소득세법․상속세 및 증여세법·지방세법과 관련 판례를 분석한다. 국내 선행연구 및 영국·싱가포르·미국·일본의 제도를 함께 검토하되, 시행 중인 법령과 2026년 세제개편안을 구분한다. 거래별 비교에는 현재세액, 장래 취득가액, 취득세 및 자금조달 조건을 포함한다.
[연구결과] 자산승계 의사가 있는 다주택자에게는 직접증여와 매각 후 현금증여가 비교대안이 된다. 반면 교환은 주거이동을 전제로 매도 후 재취득과 비교해야 하며, 그 자체에 일반적인 양도소득세 절감효과가 있는 것은 아니다. 특히 교환취득에는 별도의 취득세 과세표준 규정과 중과요건이 적용된다. 부담부증여의 채무인수는 세목별 규정에 따라 판단해야 하고, 사후의 채무 대납은 별도의 증여 성립 여부와 최초 채무인수의 실질 판단으로 나누어 검토하여야 한다. 거래형식의 선택은 존중되어야 하지만, 사업상·생활상 목적이 있다는 사정만으로 실질과세원칙의 적용이 배제되지는 않는다.
[연구의 시사점] 거래형태별 세부담의 차이와 거래 부인의 요건을 구분함으로써, 주택세제의 정책적 평가가 개별 거래의 과세요건 판단을 대신하지 않도록 하였다. 제도개선은 이월과세 자료의 연계, 세목별 채무인수 기준의 명료화, 교환가액 신고의 일관성 및 법률상 권한에 기초한 선별적 사후관리에 우선순위를 두어야 한다. 교환 과세이연을 도입하려면 취득가액 승계가 필요하며, 유동성 문제에는 납부기한 연장․분납의 보완을 먼저 검토할 수 있다.

[Purpose] This study examines how housing taxation may influence the choice of gifts and exchanges and identifies the legal boundary between a permissible choice of transaction form and tax avoidance.
[Methodology] The study analyzes Korean income tax, inheritance and gift tax, and local tax legislation and relevant judgments as of 9 September 2026. It also reviews domestic empirical studies and selected rules in the United Kingdom, Singapore, the United States, and Japan. Tax reform proposals are distinguished from law in force. The comparison considers current liabilities, future tax basis, acquisition tax, and liquidity.
[Findings] Where intergenerational succession is intended, a gift of housing can be compared with a sale followed by a cash gift, although the recipient’s final assets differ. An exchange should instead be compared with a sale and replacement purchase. An exchange does not generally confer a distinct capital—gains tax advantage, and special acquisition—tax valuation rules and surcharges may increase its cost. Debt assumption must be assessed under the provisions governing each tax. A subsequent parental repayment may constitute a separate gift. It may also bear on the original debt assumption where evidence shows that the repayment was prearranged or the assumption was merely nominal. Lower tax alone does not justify recharacterization, but a non—tax purpose does not automatically preclude it.
[Implications] Reform should prioritize linked basis records, clearer tax—specific debt—assumption criteria, consistent reporting of exchanges, and risk—based follow—up within statutory information—access powers. Payment relief should be considered before an additional exchange—deferral regime. Any deferral intended to preserve latent gains must be accompanied by appropriate carryover—basis adjustments. Policy evaluation should distinguish incentives to choose a transaction from the legal grounds for denying it.

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