조망이익 침해에 관한 아파트 매도인의 책임

공순진

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자료유형: 학술저널

저자정보: 공순진 (동의대학교)

저널정보: 부산대학교 법학연구소 법학연구 法學硏究第53卷第1號通卷第71號

발행연도: 2012.2

수록면: 199 - 223 (25page)

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최근 들어 조망이익을 둘러싼 법적 문제가 많이 발생하고 있다. 이것은 조망이익에 관한 개인적?사회적 관심이 높아졌고, 아파트 실제거래 과정에서 조망이익이 경제적 가치를 가지게 되었기 때문이라고 생각된다.
조망이익이 법적 보호를 받기 위해서는, 특정의 장소가 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있을 것, 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 가질 것 등이 요구된다. 그리고 조망이익 침해가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘어야 한다.
아파트매매 과정에서의 조망이익 침해 유형을 침해자 중심으로 나누어 보면, 매도인이 야기한 경우와 제3자가 야기한 경우로 나누어 볼 수 있다. 매도인 자신이 조망이익을 침해한 경우에는, 매도인의 금반언적 행위에 대한 계약상의 책임이 문제된다. 아파트의 매매활동에 있어서 매도인이 일정한 조망을 거래조건으로 한 경우에는 매수인은 매도인에게 조망이익 침해를 계약상의 주관적 합의 또는 설명의무 위반으로 접근할 수도 있고, 배신적 행위에 초점을 두고 신의칙위반으로 접근할 수도 있다.
아파트 매매에서 조망이익을 제3자가 침해한 경우, 매도인이 주변의 토지이용을 지배할 수 없다는 이유로 매수인에 대하여 아무런 법적 책임을 지지 않는 것은 아니다. 적어도 매도인은 매수인과 아파트 매매계약체결 전후 시점에서 매매 목적물에 영향을 주는 요소들에 대한 정보제공의무 및 설명의무를 부담한다.
지금까지의 판례를 검토해 보면, 환경변화에 대한 매도인의 예측가능성이 법적 책임의 성부를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 매도인의 선의 및 악의 여부는 법적 책임의 객관적인 기준이 되기 어렵고, 매도인의 정보제공의무 등의 객관적인 기준의 설정이 필요하다.
결국 법적 보호의 대상이 되는 조망이익의 침해가 계약체결 전후에 발생한다면 매도인은 계약체결상의 과실책임 또는 계약책임을 부담하고, 매도인의 손해배상책임이 쟁점이 될 것이다. 또한 매수인이 조망이익이 침해된 주택에서 거주함으로써 발생하는 매도인의 불법행위책임은 계속적으로 발생하므로 계약해제도 적극적으로 검토되어야 한다.

Recently, there are many legal problems around views. This is believed as a result of increased private and social interests on views and acquisition of economic values by advantage to view in actual apartment transactions.
In order for advantage to view to be legally protected, specific place is required to have special value in viewing the outside and such advantage to view possessed by the owner or possessor of a building has sufficient degree of importance as to be acknowledged as a socially acceptable independent advantage. Also for view disturbance to be recognized as a judicially illegal harm, the degree of disturbance must exceed the socially acceptable limit imposed in general.
Types of view disturbance in apartment sales can be classified based on the infringer as disturbance caused by the seller and by third party.
When the seller himself infringed the advantage to view, there is a problem of contract responsibility on the principle of estoppel. In selling of an apartment, if a definite view is included as a condition of trade, the buyer can approach view disturbance either from violation of subjective agreement or duty of explanation or from infringement of principle of fidelity focusing on the act of betrayal.
If advantage to view is infringed by a third party in transaction of an apartment, the seller is not completely free from legal responsibilities on the buyer only because he cannot take control of surrounding land. At least, the seller is responsible for the duty of providing information and explanation on factors that influence the object of sale before and after conclusion of sales contract with the buyer.
Looking at the precedents until now, predictability of environmental changes by the seller is an important factor that decides legal responsibilities. However, it is difficult to use good and bad faiths of the seller as objective criteria for deciding legal responsibilities. More objective criteria such as duty of providing information are required.
If in any cases view disturbance occurs on the date or after conclusion of contract, the seller should be responsible without negligence about the contract. The seller"s liability will become the issue. In addition, cancellation of contract must also be actively reviewed since responsibility of the seller on illegal act continues to occur while the buyer resides in the house with view advantage infringed.

#조망이익 #매도인 #제3자 #정보제공의무 #신의칙위반 #손해배상책임 #계약책임 #Advantage to view #seller #third party #duty of providing information #infringement on principle of fidelity #liability #responsibility of contract

참고문헌 (34)

참고문헌 신청

1. [학술지(정기간행물)] - 공순진 / 1991 / 부수의무 위반으로 인한 불리한 내용의 계약체결 / 재산법연구 8 (1)

2. [학술지(정기간행물)] - 김남욱 / 2005 / 眺望權의 法理 / 환경법연구 27 (1) : 47 ~ 72

3. [단행본] - 김대정 / 2007 / 계약법(상) / 도서출판 피데스

4. [학술지(정기간행물)] - 김범철 / 2007 / 계약의 성립과 계약체결상의 과실책임 / 고시계 52 (8)

5. [학술지(정기간행물)] - 김상중 / 2005 / 매매계약 교섭 당사자의 잘못된 정보제공에 관한 상대방의 보호- 대판 1995.3.28, 93다62645 등을 계기로 한 체계적 논의의 발전을 위한 일 고찰 - / 민사법학 (29) : 149 ~ 190

이 논문과 연관된 판례 (12)

대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결

가. 민법 제581조, 제580조에 기한 매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임으로서 여기에 민법 제396조의 과실상계 규정이 준용될 수는 없다 하더라도, 담보책임이 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각한 것인 이상 하자 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다.
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대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결

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대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결

[1] 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.
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대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결

가. 민법상의 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 안된다는 추상적 규범을 말하는 것으로서 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를
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대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결

[1] 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
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대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다72058 판결

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대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485 판결

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부산고등법원 1999. 4. 29. 선고 98나10656 판결

[1] 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설 즉, 경관이 조망되지 않는 평지에 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우 등에는 다른 고층건물의 건축에 의하여 조망방해를 받더라도 조망권을 주장할 수 없다.
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대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결

[1] 청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로
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대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5843 판결

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대법원 1989. 5. 9. 선고 87다카2407 판결

가. 원래 인가는 다른 사람의 법률적 행위의 효력을 보충하여 이를 완성시키는 보충적 행정행위에 지나지 않으므로 기본적 행위인 학교법인 이사회의 해산결의가 성립하지 않거나 무효인 때에는 문교부장관의 인가를 받았더라도 그 해산결의가 유효하게 되는 것은 아니며 인가도 무효로 된다.
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대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다54282 판결

[1] 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요
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