지원사업
학술연구/단체지원/교육 등 연구자 활동을 지속하도록 DBpia가 지원하고 있어요.
커뮤니티
연구자들이 자신의 연구와 전문성을 널리 알리고, 새로운 협력의 기회를 만들 수 있는 네트워킹 공간이에요.
초록· 키워드
오류제보하기
주택재개발사업은 주민들의 자산을 상승시킬 기회인 동시에 낙후지역을 정비할 수 있는 공공적 가치를 많이 지니고 있는 사업이다. 그러나 현행 제도는 주택재개발사업에 대해 수익이 많이 남는다는 전제하에 각종 규제를 가하고 있다. 특히 기반시설설치는 수익자부담원칙에 따라 전부 사업시행자에 부담시키는 방식으로 진행되고 있다. 이는 부동산 시장 악화로 인한 분양가 하락과 U-city 구축사업 등으로 기반시설 설치비용이 높아지고 있는 상황 속에서 사업자의 부담을 가중시키고 있다.
이러한 배경 속에서 본 연구는 현행 기반시설부담방식에 대한 문제를 제시하고, U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장이 악화되는 시기에 기반시설부담방식의 개선이 사업성 제고에 어떠한 효과가 있는지 보이는데 그 목적이 있다. 이를 위하여 서울시내 주택재개발사업 20개 구역의 관리처분계획을 기초로 분양대상조합원과 공공의 개발이익을 비교하고, 사업성 악화에 따른 비례율 감소에 대해 민감도 분석을 시행하였다. 주체별 개발이익을 산정한 결과, 분양대상조합원의 구역별 평균 개발이익은 678억원, 공공은 539억원으로 분양대상조합원 대비 공공의 개발이익이 0.8에 달하는 비중을 보였고, 투입금액 대비 수익률을 분석한 결과 분양대상조합원 평균 수익률은 21.8%인데 반해 공공은 131.7%로 공공이 6배나 높은 수익률을 보였다. 주택재개발사업을 통해 얻는 수익의 상당부분은 공공에서 취하고 있음을 밝힘으로써 수익자부담원칙에 근거한 기반시설설치부담의 전가의 불합리함을 실증적으로 분석하였다.
또한 U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장 악화를 전제하여 민감도 분석한 결과, 평균적으로 U-기반 시설을 설치할 경우 1.1%, 일반분양가가 2%씩 하락할 경우 1.7%씩 비례율이 하락하였다. 이에 용적률 완화를 통한 U-기반시설 비용 지원책을 대안1로, TIF(Tax Increment Financing)방식을 고려한 기반시설설치비 지원책을 대안2로, 현행법 상에서 토지의 귀속시 나타나는 불평등한 법적용을 개선하는 것을 대안3으로, 이 세 가지가 함께 이루어졌을 때를 대안4로 제시하였다. 그 결과 대안1의 경우 일반분양가의 1%하락, 대안2의 경우 3%하락, 대안3의 경우 4%하락, 대안4의 경우 7%하락 수준에서 사업성을 유지할 수 있었다.
본 연구는 꾸준히 제기되어오던 기반시설부담전가에 대한 문제를 실증적으로 밝히고, 그에 대한 제도적 해결이 주택재개발 사업의 사업성을 어떻게 제고하는가에 대한 수치적 접근을 이루어냈다는데 그 의의가 있다. 본 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 수익성 하락으로 인한 문제들이 해결되기를 기대한다.
이러한 배경 속에서 본 연구는 현행 기반시설부담방식에 대한 문제를 제시하고, U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장이 악화되는 시기에 기반시설부담방식의 개선이 사업성 제고에 어떠한 효과가 있는지 보이는데 그 목적이 있다. 이를 위하여 서울시내 주택재개발사업 20개 구역의 관리처분계획을 기초로 분양대상조합원과 공공의 개발이익을 비교하고, 사업성 악화에 따른 비례율 감소에 대해 민감도 분석을 시행하였다. 주체별 개발이익을 산정한 결과, 분양대상조합원의 구역별 평균 개발이익은 678억원, 공공은 539억원으로 분양대상조합원 대비 공공의 개발이익이 0.8에 달하는 비중을 보였고, 투입금액 대비 수익률을 분석한 결과 분양대상조합원 평균 수익률은 21.8%인데 반해 공공은 131.7%로 공공이 6배나 높은 수익률을 보였다. 주택재개발사업을 통해 얻는 수익의 상당부분은 공공에서 취하고 있음을 밝힘으로써 수익자부담원칙에 근거한 기반시설설치부담의 전가의 불합리함을 실증적으로 분석하였다.
또한 U-기반시설 설치의 일반화 및 부동산 시장 악화를 전제하여 민감도 분석한 결과, 평균적으로 U-기반 시설을 설치할 경우 1.1%, 일반분양가가 2%씩 하락할 경우 1.7%씩 비례율이 하락하였다. 이에 용적률 완화를 통한 U-기반시설 비용 지원책을 대안1로, TIF(Tax Increment Financing)방식을 고려한 기반시설설치비 지원책을 대안2로, 현행법 상에서 토지의 귀속시 나타나는 불평등한 법적용을 개선하는 것을 대안3으로, 이 세 가지가 함께 이루어졌을 때를 대안4로 제시하였다. 그 결과 대안1의 경우 일반분양가의 1%하락, 대안2의 경우 3%하락, 대안3의 경우 4%하락, 대안4의 경우 7%하락 수준에서 사업성을 유지할 수 있었다.
본 연구는 꾸준히 제기되어오던 기반시설부담전가에 대한 문제를 실증적으로 밝히고, 그에 대한 제도적 해결이 주택재개발 사업의 사업성을 어떻게 제고하는가에 대한 수치적 접근을 이루어냈다는데 그 의의가 있다. 본 연구 결과를 통해 주택재개발사업의 수익성 하락으로 인한 문제들이 해결되기를 기대한다.
목차
I. 서론
Ⅱ. 이론적 고찰
Ⅲ. 연구의 방법
Ⅳ. 주체별 개발이익 분석
Ⅴ. 민감도 분석
Ⅵ. 결론
참고 문헌
Abstract
참고문헌 (0)
참고문헌 신청이 논문의 저자 정보
이 논문과 함께 이용한 논문
주택재개발사업에서 관리처분계획 변경이 조합원의 청산금 변화에 미치는 영향 분석
이승주
,
김병춘
도시행정학보
2013
.03
주택재개발사업의 공공참여에 의한 원주민의 재정착가능성 변화분석
이승주
,
김학열
,
문상인
도시행정학보
2010
.03
젠트리피케이션의 부작용 방지를 위한 지역공동체 역할에 관한 연구 : 영국 Localism Act의 Community Rights을 중심으로
박수빈
,
남진
서울도시연구
2016
.03
부동산중개 모바일 앱의 지각된 가치가 사용자 만족에 미치는 영향
이경아
,
김갑열
주거환경
2015
.09
종교단체의 과세제도에 관한 연구
최병곤
,
서희열
조세연구
2015
.08
최근 본 자료
댓글(0)
0
UCI(KEPA) : I410-ECN-0101-2015-350-001324338