미국법상 토지 용도지역 설정(Zoning) 규제의 전개에 관한 고찰 : 전용 용도지역 설정(Exclusionary zoning)에서 혼합 용도지역 설정(Inclusionary zoning)으로 :전용 용도지역 설정(Exclusionary zoning)에서 혼합 용도지역 설정(Inclusionary zoning)으로

김상진

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저자정보: 김상진 (세명대학교)

저널정보: 충남대학교 법학연구소 법학연구 法學硏究第28卷第4號

발행연도: 2017.11

수록면: 93 - 134 (42page)

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토지이용에 관한 용도지역은 특정 사회적 질병치료의 도구이며, 사회공학의 더 큰 개념의 일부이다. 그러나 특히 토지사용이 제한된 정부와 자유주의 정치적 입장의 지지자들 사이에서 토지 용도지역의 설정에 대한 비판이 제기되고 있다. 미국에서 최초의 토지 용도지역 설정 규제는 1916년에 뉴욕에서 제정된 조례에서 그 근거를 찾을 수 있다. 이 조례는 고층빌딩의 난립에 의한 일조권이나 공기가 차단되는 것을 방지하는 것을 목적으로 하고 있었다. 19세기 말부터 20세기 전반 미국은 급속한 산업의 발전으로 상업시설이나 공장이 성장하고 큰 도시가 발전한 시대였다. 하지만 급속한 산업발전과 도시화로 빈곤문제도 심각했다. 이러한 시대배경 아래 토지 용도지역 설정 계획의 모델법인 The Standard State Zoning Enabling Act가 제정되어 1920년대 많은 지역에서 채용되었다.
미국에서도 소유권은 사적 재산권으로 보장되어 있지만, 본고에서 상술하는 규제처럼 우리나라에서는 생각하지 못할 강한 토지이용 규제가 적용된다.
본 연구에서는 미국의 토지이용 규제로서 토지 용도지역 설정 계획(zoning) 규제를 논의하기로 하였다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)은 산업혁명 이후 급속한 도시화에 수반하는 도시문제 해결을 위해서 1920년대에 탄생하였음을 밝힌다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)의 부분적 단편적인 것은 식민지 시대부터 존재하였으며, 도심에서 시작된 용도지역 설정이 근대 도시계획의 중심이 된 것은 1920년대부터 1930년대까지 발전한 대도시 근교의 자치단체에서 사용하게 되면서부터였다. 그곳은 주로 대도시의 혼란을 벗어난 신흥 중산계급이 살게 되었으며 주거환경을 지키기 위하여 용도지역 설정을 활용하였다. 한편, 빈곤층을 배제하기 위한 도구로서 전용 용도지역 설정(Exclusionary zoning)이 등장하였고 그 유효성을 둘러싼 재판 사례를 소개한다. 그 후 전용 용도지역 설정에서 혼합 용도지역 설정(Inclusionary zoning)이라는 새로운 도시정비의 수단으로 활용되는 현대에서의 제도적 변용을 미국의 판례법을 소개하면서 우리나라 토지정책 혹은 부동산 개발정책에 대하여 법제도적 시사점을 찾아보고자 한다.

Zoning, a land use is a tool for the treatment of certain social diseases and is part of a larger concept of social engineering. However, criticisms are being raised about the establishment of zoning, especially among the governments with limited land use and supporters of liberal political positions. In the United States, the first set of land-use zoning regulations could be found in an ordinance enacted in 1916 in New York. The purpose of this ordinance was to prevent the right of sunshine and air from being obstructed by high rise buildings. From the end of the 19th century to the beginning of the 20th century, America was a time when commercial facilities and factories grew and big cities developed with rapid industrial development. However, poverty was also serious due to rapid industrial development and urbanization. The Standard State Zoning Enabling Act, which is the model corporation of the land use planning program under this age, was enacted and adopted in many areas in the 1920s.
In the United States, ownership is guaranteed by private property rights, but strong land use regulations that are unlikely to be applied in Korea are applied as in the above-mentioned regulations.
In this study, I decided to discuss land use zoning regulation as US land use regulation. Land use zoning was born in the 1920s to solve urban problems with rapid urbanization since the Industrial Revolution. The partial fragment of zoning as a land use has existed since the colonial era, and the zoning that began in the center of the city became the center of modern urban planning since it was used in the municipalities of the suburbs developed around the 1920s and 1930s.
It used to be the emerging middle class that was largely out of the confusion of big cities and used zoning to protect the residential environment. On the other hand, “exclusionary zoning” has emerged as a tool to rule out the poor, and examples of court cases surrounding the effectiveness of such zoning have been introduced. In the following, I want to find out and introduce the case law of the United States in the modern institutional transformation that is used as a means of new urban renewal called “inclusionary zoning” in the area setting for exclusive purpose.

#토지이용 #용도지역 #부동산 개발정책 #도시화 #주택난 #서민주택 #land use #zoning area #real estate development policy #urbanization #housing crisis #affordable housing

Ⅰ. 연구의 배경
Ⅱ. 토지 용도지역 설정 계획(Zoning) 규제의 법적 위치
Ⅲ. 미국에서의 토지 용도지역 설정 계획에 대한 헌법상의 도전
Ⅳ. 전용 용도지역 설정과 혼합 용도지역 설정의 발전
Ⅴ. 토지 용도지역 설정 계획의 유형
Ⅵ. 결론: 토지 용도지역 설정에 대한 제한과 비판
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