미국법상의 부동산권 : 연혁 및 체계를 중심으로 :연혁 및 체계를 중심으로

김영주

doi:10.29305/tj.2018.06.166.111

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자료유형: 학술저널

저자정보: 김영주 (경북대학교)

저널정보: 한국법학원 저스티스 저스티스 통권 제166호

발행연도: 2018.6

수록면: 111 - 142 (32page)

DOI: 10.29305/tj.2018.06.166.111

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이 글에서는 미국 재산법에서 가장 중요한 지위를 차지하는 부동산권의 연혁과 체계 등에 관하여 검토한다. 미국법상의 부동산권은 잉글랜드의 봉건적 토지제도에 기초한 역사적 산물이기에 필연적으로 영미 재산법의 역사 및 문화와 관련하여 이해하여야 한다. 봉건시대에 모든 토지의 소유자는 국왕이었므로 어느 누구도 토지에 대해 절대적인 소유권을 가질 수 없었고, 토지에 대한 권리는 신분제에 기한 의무와 결부되어 있었기 때문에, 물적재산인 토지를 목적으로 한 커먼로상 부동산권에 관하여는 동산을 비롯한 기타 인적재산의 경우와는 전혀 다른 법리가 형성된다. 이후 봉건적 신분제에 기해 토지에 부과된 의무를 회피하고자 재산법에 관한 여러 법리가 형성되어 왔으며, 이는 기본적으로 상속 및 신탁과 밀접한 관련이 있다. 한편 미국의 경우 애초부터 신분제에 기초한 토지제도가 정착될 수 있는 상황이 아니었고, 토지의 상품가치가 증대됨에 따라 커먼로상의 전통적인 재산법은 많은 변화를 겪게 된다. 하지만 미국의 재산법, 특히 부동산권은 본질적으로 봉건제에 근간을 둔 영국법을 계수한 것이기 때문에, 커먼로에서 유래하여 복잡하게 형성된 부동산권의 체계는 현재까지 엄격히 유지되고 있다. 미국법상 토지에 대한 점유적 권리인 부동산권은 크게 자유보유부동산권과 비자유보유부동산권으로 구분되며, 전자는 우리 법상의 소유권, 후자는 임대차 관계에 일응 빗대어 볼 수 있다. 그러나 자유보유부동산권은 그 내용에 따라 단순부동산권과 생애부동산권으로 구분되고 이는 다시 여러 유형의 권리로 세분되므로 자유보유부동산권을 소유권이라 명하는 것은 타당하지 않으며, 비자유보유부동산권의 경우 부동산 임대차에 관한 계약법적 성격을 갖고 있으나 부동산권의 한 유형으로 체계화하고 다양한 내용의 권리를 인정하고 있다는 점에서 많은 차이가 있다. 뿐만 아니라 미국법상의 부동산권은 시간의 흐름에 따라 권리의 유형이 구분된다는 특징이 있는데, 이에 따라 현 시점에서 현재부동산권과 미래부동산권이 각 성립하며 유효하게 병존하는 구조를 갖는다. 다만 미래부동산권은 본질상 재산의 양도성 및 이용가능성을 저해할 우려가 크기 때문에 이를 제한하기 위한 법리가 형성되어 왔다. 이와 같이 부동산권을 중심으로 한 미국의 재산법은 우리의 법제와 많은 차이가 있다. 미국의 부동산권에 관한 연구는 재산법 영역은 물론 미국의 사법(私法) 전반을 이해하기 위한 토대일 뿐만 아니라, 우리 법제와의 상이함으로 인해 오히려 더욱 많은 해석론 및 입법적 시사점을 얻을 수도 있을 것이다.

This article discusses about the estates in the US property law focused on the history and legal system. The estates under the US law are historical products based on the medieval feudal land system in England, so they must necessarily be understood in relation to the history and culture of the English law. In the feudal era, since the owner of all the land was the king, no one could have absolute ownership of the land, and the right to land was linked to the obligation to the statutory system. The legal principles of the estates are entirely different from those of the personal property under the Common Law. Thereafter, various legal principles of the property law have been formed to avoid the obligations imposed on the land due to the feudal classifications, which are basically related to inheritance and trust. On the other hand, the feudal land system could not be established from the beginning, and as the value of the land increases, the traditional property law under the Common Law undergoes many changes in the US. However, because the US property law, especially the estates, is essentially based on the feudalism of England, the system of the estates originating from the Common Law is strictly maintained to this day. Under the US law, the estates, which are possessory interests to real property, are largely classified into freehold estates and non-freehold estates. It seems that the former is ownership and the latter is the rent of the KCC. However, the freehold estate is divided into fee simple estate and life estate, which is subdivided into different types of interests. Therefore, it is not proper to equate the freehold estate with ownership. The non-freehold estate is a type of the estates, but it includes the contractual nature. In addition, the estates in the US law are distinguished by the type of the interest according to the time, so that the current and the future estates are effectively coexistent at present. However, the legal principle has been formed to restrict the future estates because they are likely to hinder the transferability and availability of property. As such, the property law of the US, which focuses on the estates, differs greatly from that of the Korea. Therefore, this article will serve as a basis for understanding the whole of the legal system as well as the property law in the US. In addition, by the differences between the Korea and the US property law, we may gain a lot of implications in relation to the interpretation and legislation.

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참고문헌 (26)

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김상용 / 1986 / 미국 부동산법론 / 삼지원

명순구 / 2008 / 미국계약법입문 / 법문사

박홍래 / 2004 / 미국 재산법 / 전남대학교 출판부

안경환 / 2006 / 미국법의 역사 / 청림출판

이호정 / 2003 / 영국계약법 / 경문사

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