공공임대주택에서 우선분양전환권과임차인의 의미

이병준

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이병준

저널정보: 한국재산법학회 재산법연구 재산법연구 제35권 제4호

발행연도: 2019.1

수록면: 83 - 115 (33page)

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공공임대주택의 우선분양전환권을 행사하기 위해서는 공공임대주택 관련 법률상의 임차인의 자격요건을 충족하여야 한다. 임차인의 법적 의미를 둘러싼 논의가 판례상 이루어지고 있는데, 본 논문에서는 우선분양전환권을 갖는 임차인의 의미, 범위, 우선분양전환권이 없는 자의 지위에 대하여 다음과 같이 논의를 진행하였다. 1. 공공임대주택 우선분양전환권이 있는 임차인의 의미와 범위는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 공공임대주택 관련 법률의 해석을 통해 정해져야 하고, 형식적 의미의 임차인으로서 임대차계약의 당사자인 임차인만이 우선분양전환권을 가진다. 우선분양전환권이 있는 임차인은 원칙적으로 분양전환 당시 임대주택에서 거주해야 하지만 양도와 전대가 이루어진 경우에는 문제가 발생하는데, 무분별한 양도와 전대를 금지하는 입법취지를 보장하기 위해서 양도의 경우 임대사업자의 동의여부를 통하여, 전대의 경우 임대사업자의 동의여부 및 거주요건의 충족여부를 통하여 우선분양전환권이 있는 임차인의 자격요건 충족여부를 판단할 수 있다. 2. 분양전환승인신청을 할 수 있는 임차인의 범위와 관련하여 우선분양전환신청권은 우선분양전환권을 전제로 하므로 해당 권리를 가지는 자만이 신청권을 행사할 수 있다. 이러한 점에서 통상의 우선분양전환권의 경우에 대해서도 유주택 임차인에게 분양전환신청권을 인정한 판례는 문제가 있다고 지적하였다. 3. 임대사업자가 우선분양전환권이 없는 제3자에게 임대주택을 매각하더라도 우선분양전환권의 대세적 효력이 법률규정상 인정되지 않는 한 우선분양전환권이 있는 임차인은 임대사업자에게 제3자와의 매매계약의 무효를 주장할 수 없고 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐이다. 한편 우선분양전환권이 없는 임차인 또는 제3자가 임대주택을 매수한 경우 우선분양전환권을 가진 임차인에게 인정되는 분양전환가격조건으로 매각을 요구할 수 있는 권리는 존재하지 않는다. 따라서 우선분양전환권이 있는 임차인에게 인정되는 분양전환가격으로 우선분양전환권이 없는 임차인에게 매각되었다 하더라도, 이 자가 추후 분양전환가격 산정의 잘못을 이유로 부당이득반환청구권을 행사할 수는 없다.

In order to exercise the right to buy, the tenant's qualification requirement set by the Public Rental Housing Act must be met. Various issues related to the legal meaning of the tenant were discussed with precedent. In this paper, the meaning, scope, and status of the tenant and the position of the person who does not have the right to buy are discussed as follows. Since the meaning and scope of a tenant who has the right to buy shall be determined through interpretation of the Public Rental Housing Act, there is the right to buy for the tenant who is a party to the rental contract as a formal tenant. In principle, a tenant who has the right to buy should live in a rental housing at the time of conversion of rental housing for preemption. However, In order to guarantee the purpose of the legislation prohibiting unauthorized transfer of obligation and unauthorized subtenancy, it is pointed out that it is possible to judge whether the tenant satisfies the qualification requirement through whether the rental business company agrees or not and who meets the residency requirement. The interpretation of the law to recognize the qualification of the right to buy as an exception to the householder is deemed reasonable to promote the purpose of the regulation which prohibit the poor sale. Regarding who can as an exception apply for a recognition of right to buy, if the rental business company dont’t do that, the applicant's right is based upon a premise that there exist right to buy, so that only those who have the right to buy can exercise the right to apply for a recognition of right to buy. Even if a rental business company sells a rental housing to a third party who does not have the right to buy, the prevailing power for the third party is not yet recognized by law. Therefore, the tenant who has the right to buy can not claim the invalidation of the contract to the rental business company, and can only claim damages. If a third party who does not have the right to buy purchases the rental housing, then there is no right to demand the sale of the rental housing to the price condition recognized only for the tenant who has the right to buy.

#public rental housing #right to buy #tenant #transfer of the right of lease #subtenancy

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곽윤직 / 2003 / 채권각론 / 박영사

김상용 / 2016 / 채권각론 / 화산미디어

김주수 / 1997 / 채권각론 / 삼영사

김증한 / 1988 / 채권각론 / 박영사

김형배 / 2001 / 채권각론[계약법] / 박영사

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