상가건물 임대차보호법상 권리금 회수방해에 의한 손해배상에 관한 소고

박동규

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자료유형: 학술저널

저자정보: 박동규 (청주지방법원 충주지원)

저널정보: 법조협회 법조 법조 제66권 제5호

발행연도: 2017.1

수록면: 92 - 140 (49page)

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최근 사회 이슈로 대두된 임차인의 권리금 보장 문제를 해결하기 위하여 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)상 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)가 신설되었다. 이로 인해 임차인은 그 영업가치를 회수할 수 있는 길이 열려서 과거에 비해 충실히 보호받을 수 있게 된 반면, 임대인은 재산권 행사에 제약을 받을 수밖에 없다. 아직까지는 위 조항에 관한 하급심 판례가 충분히 축적되지 않았고 학계의 논의도 부족한 상황인바, 이 글에서는 하급심 판례를 참고하여 실무상 위 조항의 해석, 적용에 대해 살펴보았다. 상가임대차법 제10조의4에 따라, 임차인이 권리금 계약에 의해 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장받고, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 방해금지의무를 부담하며, 만약 임대인이 방해행위를 한 때에는 임차인에 대하여 손해배상책임을 부담한다. 위 조항으로 인하여 임차인은 기존에 형성한 영업 가치를 임대차종료 후 금전 형태로 회수할 수 있게 되었고, 또한 위 조항은 임대인으로 하여금 기존 임차인과의 계약갱신을 유인하여 간접적으로 임대차계약의 존속을 보장하는 역할을 한다. 상가임대차법 제10조의4에 의한 손해배상책임이 인정되기 위해서는, 임대차가 종료되는 경우이어야 한다. 임대차계약 계속 중에는, 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수는 없으므로 임차인으로서는 투자금 회수를 위해 임대차 종료시까지 계속 영업을 하거나 해지통고를 하여 임대차를 종료시킨 후 그 영업 가치를 회수할 수밖에 없다. 또한 위 손해배상책임이 인정되기 위해서는 임차인이 임대인에게 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하고, 그 전제로 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에서는 권리금 계약이 체결되어야 한다. 그리고 위 조항은 임대인이 ‘정당한 사유 없이’ 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없도록 정하는데, 그 개념이 포괄적이어서 향후 이에 관한 하급심 판례가 많이 축적되어야 할 것으로 보인다. 한편, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없는 경우에도 상가임대차법 제10조의4가 적용되는지 여부에 관하여 하급심 판례가 엇갈리고 있다. 위 제10조의4의 문언과 그 신설 취지 등에 비추어 이 경우에도 위 조항이 적용되어야 한다고 본다. 상가임대차법 제10조의4에 의한 손해배상의 범위와 관련해서, 임차인으로서는 통상 같은 조 제3항에 따라 임대차 종료 당시의 권리금 액수를 입증하기 위하여 감정을 신청할 것인데, 아직 감정사례가 많지 않고 당사자들 사이에 그 감정결과를 두고 다툼이 많은 상황이다. 향후 감정사례가 많이 축적되고 감정기법에 대한 연구도 많이 행해져야 할 것이다. 현재까지 하급심 판례는, 상가임대차법 제10조의4가 아무런 경과규정 없이 현재 존속 중인 임대차에 적용되고 차임에 비하여 고액의 권리금 상당 손해배상을 임대인이 부담하게 하는 것이 지나치다는 등의 고려에서 위 조항의 적용요건을 비교적 엄격하게 해석해온 것으로 보인다. 논의를 거쳐 위 조항이 신설된 이상, 그 입법목적을 충실히 달성할 수 있도록 임차인과 임대인의 이익을 합리적으로 조절하는 방향으로 위 조항을 해석, 적용해야 할 것이다.

The Guarantee of Opportunity to recoup the Business Investment offor the Commercial Tenant has been an important social issue. For the solution of that problem, the provision 10-4 is established on the amendment of Commercial Building Lease Protection Act(“CBLPA”). By this provision, commercial tenants can have a possibility to recoup the business investment in the commercial building so tenants can be protected more fully. On the other hand, commercial lessors get more restriction on the property rights. Until the present, there are not many judicial precedents by the lower court and not much discussion in academic world. This thesis deals with the interpretation and application of this provision practically in reference to the precedents of the lower court. On this provision, the tenant is guaranteed the opportunity to recoup the business investment by being offered a commercial key money from a new tenant, the lessor takes liability not disturbing the opportunity to recoup the business investment. If the lessor violates that obligation, the lessor takes the liability for damages to the tenant. By the establishing of this provision, the tenant can recoup the business investment in money. And this provision provides the tenant incentive to renew the lease contract, so this provision plays a role to guarantee the continuance of the lease contract indirectly. For the lessor to take liability for damage by this provision, that has to be the case the lease contract ends. If the lease contract continues, then the tenant has to engage in business until termination of the contract to retrieve the investment. because during period of the contract, the tenant can not transfer the right of lease without the permission of the lessor. As the requirement of liability for damage, the tenant has to arrange a specific person who is willing to be a new tenant, and the tenant has to make an commercial premium contract with the new tenant. This provision also says that the lessor should not reject conclusion of a contract with that person who the tenant arranged, “without justifiable cause”. This concept is quite inclusive, so the precedents of the lower court should be accumulated much in future. Meanwhile, whether this provision can be applied or not, in the case that the tenant can not claim the renewal of lease contract to the lessor after a lapse of 5 years on the provision 10 paragraph 2 on CBLPA, is a quite debatable issue. About this issue, there are some opposed precedents of the lower court. In my opinion, this provision can be applied regardless of the period of lease contract, on the ground of the words and purpose of this provision. In relation to the scope of damages, the tenant usually request appraisal to prove the amount of a value on the business investment at the time when the lease contract is over. However, there are not many appraisal cases accumulated until now, so in many suit case the parties throw a doubt to the result of appraisal. From now, many appraisal case should be accumulated and a study of technique on appraisal should be done. The precedents of the lower courts have shown a trend that the requirement of this provision is interpreted strictly, under the consideration that this provision is applied to existing lease contracts without transitional provisions and that it is unreasonable the lessor takes heavy compensation liability in some case. Since this provision has been established through discussion on the process of legislation, this provision has to be interpreted and applied in a way that the interests between the tenant and the lessor are regulated rationally.

#commercial key money #the invasion of opportunity to recoup the business investment #commercial premium contract #commercial building lease #liability for damage

참고문헌 (19)

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2016 / 주석 민법, 채권각칙(3) / 한국사법행정학회

2013 / 주석 상법, 상법총칙 · 상행위(1) / 한국사법행정학회

김남근 / 2016 / 권리금회수 기회보호 거절에 대한 정당성 판단기준 / 인권과 정의 (455):123~145

김영두 / 2015 / 권리금 회수기회 보호에 관한 고찰 / 법조 64(8):108~167

김영두 / 2014 / 소규모점포의 권리금과 영업의 가치평가 / 감정평가

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