개업공인중개사의 성실의무에 대한 고찰-독일과 일본의 학설 및 판례이론을 중심으로-

이재웅; 김영규

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자료유형: 학술저널

저자정보: 이재웅 (서울사이버대학교) 김영규 (백석대학교)

저널정보: 단국대학교 법학연구소 법학논총 법학논총 제42권 제4호

발행연도: 2018.1

수록면: 351 - 384 (34page)

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본 논문은 개업공인중개사가 부동산매매 등의 거래당사자 일방 또는 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행할 경우에, 즉 개업공인중개사가 단독으로 부동산매매 등의 거래당사자 사이에 개입하여 중개 업무를 수행할 경우에 발생할 수 있는 개업공인중개사의 성실의무에 대한 문제를 독일과 일본의 판례 및 학설을 통하여 고찰하고 있다. 특히 이 논문은 위의 경우에 개업공인중개사가 중개의뢰인의 이익이 아니라, 부동산매매 등의 거래상대방의 이익이나 제3자의 이익 및 자신의 이익을 위해 중개 업무를 한 경우에 법리적으로 어떻게 처리하여야 할 것인가에 초점을 맞추고 있다. 또한 개업공인중개사가 부동산매매 등의 거래당사자 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행하는 경우에 쌍방적 중개행위가 법리적으로 타당한 것인가 하는 문제와 쌍방적 중개행위가 허용된다면 개업공인중개사는 어떠한 입장에서 중개 업무를 수행하여야 하는 것인가의 문제도 함께 다루고 있다. 독일의 경우에는 개업공인중개사가 거래당사자 쌍방으로부터 중개의뢰를 받아 중개 업무를 수행하는 것을 금지하고 있지는 않으며, 다만 쌍방적 중개의뢰를 받아 중개업무를 수행하는 경우에는 개업공인중개사의 중개보수는 상실할 수도 있다는 규정을 두고 있다. 독일의 판례는 이 경우에 개업공인중개사의 엄격한 중립성을 요구하고 있으며, 이를 위반하여 거래당사자 일방의 이익이나 자신의 이익을 위해 중개업무를 수행한 경우에는 성실의무위반으로 보고 있다. 이 점은 일본의 판례도 같은 취지로 해석하여 개업공인중개사의 중개보수청구를 인정하지 않는다. 앞으로 우리나라에서는 독일의 판례이론이 주는 법리적 시사점을 참고하여 쌍방적 중개와 일방적 중개의뢰 모두 개업공인중개사의 성실의무라는 관점에서 개업공인중개사의 중개업무를 입법적으로 재검토할 필요가 있다.

This paper is concerned with the case where a practitioner of real estate brokerage is engaged in brokerage business by receiving a brokerage request from one of the brokering parties such as real estate brokerage, or when the brokerage brokerage house performs brokerage business by receiving brokerage request from both brokers such as real estate brokerage, The problem of the sincere duties and obligations of the practicing engineer who could interfere with the brokerage business between real estate brokers such as real estate brokers was examined through the cases and theories of Germany and Japan. When a practitioner opens a real estate brokerage business by receiving a brokerage commission from one of the brokering parties such as real estate brokerage, etc., the brokerage firm is not responsible for the profit of the counterparty such as real estate transaction, It is a matter of how to deal with the legal case in case of intermediary work. In this case, the German and Japanese cases do not recognize the brokerage fees of the practitioners as a breach of the real estate brokerage contract. In addition, if the practicing agent is engaged in brokerage business by receiving brokerage commission from both sides of the transaction such as the sale of real estate, if the problem of whether the bilateral brokerage is legal is reasonable and the bilateral brokerage is permitted, It is a matter of whether the work should be carried out. In the case of Germany, Article 654 of the BGB stipulates that brokerage fees may be lost in the case of brokerage services conducted by both parties, such as the sale of real estate, And does not prohibit the commissioning of intermediary services upon request. Therefore, the German case requires strict neutrality when a practicing business owner engages in brokerage services by receiving brokerage requests from both parties, such as real estate transactions. On the other hand, if a practicing business agent engages in brokerage business for the benefit of one party of the transaction such as real estate sale, and for his own benefit, it is considered to be a breach of the duty of sincerity. In this respect, the Japanese case interprets the same purpose, and does not admit the request for brokerage reimbursement by the practitioner. In the future, in Korea, whether it is a bilateral brokerage request or a one - sided brokerage request, I think that the brokerage service of the practicing brokerage house should be reexamined judiciously from the viewpoint of the sincerity duty of the practitioner.

#duty of good faith #real estate broker #brokerage commission #multiple listing #intermediary activities

참고문헌 (20)

참고문헌 신청

이재웅 / 2008 / 부동산중개계약의 성립에 관한 고찰 / 경영법률 18(4):557~594

安永正昭 / 1995 / 代理⋅委任における代理人⋅委任者の行動基準, In 財産管理における委託者級びそれに類する者の行動基準(報告書)

海老塚和衛 / 1966 / 宅地建物取引業者と依賴者との間の不動産仲介をめぐる法律關係について / 判例タイムズ (136)

中川高男 / 1972 / 契約法大系(第4卷) / 靑林書院新社

左藤良雄 / 1970 / 不動産法大系Ⅰ(賣買) / 靑林書院新社

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