不動産 仲介契約에서의 報酬請求權에 관한 小考

최창렬

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자료유형: 학술저널

저자정보: 최창렬 (동국대학교)

저널정보: 가천대학교 법학연구소 가천법학 가천법학 제8권 제4호

발행연도: 2015.1

수록면: 223 - 266 (44page)

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부동산 중개계약에 관하여 우리 민법은 전형계약으로 규정하지 않고, 부동산중개사법에 의해 부동산의 거래 시의 중개계약이나 보수청구권에 관하여 규율하고 있다. 독일에서처럼 우리나라에도 부동산중개 뿐만 아니라 혼인중개, 직업중개 등을 포괄하는 일반적인 중개계약에 적용되는 중개계약에 관한 규정을 두기로 하는 2013년 민법개정안이 성립되어 개정과정에 있다. 따라서 현재에는 부동산계약이나 보수청구권에 관하여는 민법의 관련규정의 해석이나 부동산중개사법의 규정의 해석을 통해서 적용하여야 한다. 본 연구를 통하여 검토한 결과 부동산 중개계약의 법적 성질은 중개계약이 체결되더라도 중개인은 부동산거래계약을 성립시킬 의무가 없고, 부동산거래계약이 성립하여야 보수청구권이 발생한다는 점에서 도급계약과 위임계약의 혼합계약으로 파악하여야 한다. 그리고 부동산 중개계약은 중개의뢰인과 중개인의 급부가 상호 의존적인 계약이라는 점에서 쌍무계약으로 보아야 한다. 그리고 독일에서는 쌍방적 중개를 금지하는 명문의 규정을 두고 있지만, 우리나라에서는 이를 명문으로 금지하지 않으므로 쌍방적 중개는 허용되지만 중개인은 엄격한 중립의무를 부담한다고 보아야 한다. 우리나라에서의 부동산중개계약은 일반중개계약이 대부분이지만 특정의 중개인과 전속중개계약을 체결하는 것도 가능하다. 그 경우에는 중개인은 중개상황을 정기적으로 보고하고 더욱 충실하게 중개활동을 수행하여야 하며 중개의뢰인은 다른 중개인에게 중개를 의뢰하거나 직접거래를 하면 원래의 상당액의 중개보수를 지급하여야 하는 의무를 부담한다. 아울러 일체의 다른 중개인에 대한 중개의뢰를 금지하는 독점적 중개계약을 체결하거나, 일정액의 희망가격을 초과하는 거래액을 중개보수로 인정하는 순가 중개계약도 허용되는 경우가 있다. 중개인이 중개의뢰를 한 후 희망하는 부동산거래계약이 성립될 단계에 이르자 부동산 중개보수를 면할 목적으로 중개계약을 해제하고 중개인이 소개한 상대방과 직접거래하는 경우에는 중개인에게 어떠한 법적 근거로 보수를 청구할 수 있는지 논의된다. 이에 관하여 검토한 결과 상당인과관계설에 의하여 해결하는 것이 가장 타당하다고 본다. 그리고 법정의 중개보수를 초과하는 경우 이를 금지하는 부동산중개사법의 규정을 강행법규로 보아 그 私法上의 效力을 부동해야 한다. 그러나 중개보수약정 전체가 무효로 되는 것이 아니라 초과하는 중개보수만 무효가 된다고 보는 것이 타당하다고 생각한다.

In regard to real estate agency contract, our Civil Code does not provide that as a typical contract, but Real Estate Agent Act regulates an agency contract or a claim for a fee at the time of transaction in real estate. As Germany, we have a revised proposal of the Civil Code 2013 supposed to contain a general agency contract including a marriage agency, an occupation agency etc. which has been established and in the process of revision. Thus, currently, to a real estate contract or a claim or a fee, related provisions of the Civil Code or provisions of the Real Estate Agent Act should be applied through their interpretations. The findings reviewed by this study are that the legal nature of a real estate agency contract should be understood as a mixed contract of a contract or a delegation contract in that if an agency contract is concluded, the agent bears no obligation to consummate the real estate transaction contract and the claim for the fee could be constituted only after the real estate transaction contract is completed. Also a real estate agency contract should be regarded as a bilateral contract as the benefits of a client and an agent are interdependent. And in Germany, they has a statutory provision to bar a bilateral intermediation, while we do not have a written provision to prohibit that, so a bilateral agency is allowed, but the agent should observe a neutral duty. A real estate agency contract in the country is mostly a general agency contract, but it is possible to enter into an exclusive agency contract with a specific agent. In that case, the agent should regularly report the mediation circumstance and more sincerely perform the mediation activity and the client should bear a duty to pay agency fee of originally considerable amount if it requests mediation to any other agent or transacts directly. In addition, sometimes, such cases are allowed as an exclusive agency contract prohibiting any request of mediation to other agents, or a new price agency contract recognizing the amount of business exceeding a certain amount of desired value as agency fee. If a client requests mediation and as a hoped real estate agency contract comes to a closing stage, then it cancels the agency contract to avoid the agency fee and makes a direct dealing with the counterpart to whom the agent introduced, it has been argued on what grounds a fee can be claimed to the client. The results reviewed about that are seen to be the most valid to resolve by a theory of proximate causal relation. If a legal agency fee is exceeded, he provision of the Real Estate Agent Act should be viewed as a compulsory law and its judicial effect should be negated. However, it would be reasonable that the agency remuneration contract is totally invalid, but only its exceeded agency fee is void.

#Real estate agent Contract #Bilateral contract #Exclusive Agency Listing Contract #Exclusive Righ to Sell Listing Contract #Multiple Listing Contract

참고문헌 (32)

참고문헌 신청

권순희 / 2009 / 독일 상법상의 중개계약에 관한 고찰 / 비교사법 16(3):301~324

김대명 / 2009 / 공인중개사법상 부동산중개계약에 관한 연구 / 법학연구 (34):413~442

金大貞 / 2007 / 契約法(上) / 도서출판 fides

金龍潭 / 1981 / 獨逸民法上의 仲介料請求權 / 裁判資料 10

김상명 / 2007 / 부동산중개계약에 관한 연구(1) / 법학연구 (25):143~163

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